Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 24ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0015388-13.2025.4.05.8302 AUTOR: MARCIO JOSE VERISSIMO, SILVIA ALVES DE LIMA ADVOGADO do(a) AUTOR: WILLIAM GUTEMBERG DA SILVA SOUSA - PE41683 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I - Relatório Trata-se de Ação Ordinária ajuizada por MARCIO JOSE VERISSIMO E SILVIA ALVES DE LIMA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a anulatória de leilão extrajudicial que irá promover a instituição bancária acima referida. Alegou que nunca recebeu notificações de dívida, bem como não houve notificação para purgar a mora. Ressaltou também, que tentou realizar negociações administrativas, mas não obteve êxito junto à instituição bancária. Pugnou pela concessão de tutela antecipada para suspensão dos efeitos do processo de hasta pública e suas repercussões até o trânsito em julgado da presente demanda. No mérito, pugnou pela sustação do leilão e de todos os atos jurídicos decorrentes. Atribuíram à causa o valor de R$ 121.000,00 (cento e vinte e um mil reais). Foi proferida decisão indeferindo o pedido de tutela antecipada (id. 131318272). Em sede julgamento de embargos de declaração não houve a reconsideração da decisão. A Caixa Econômica Federal - CEF alegando: a) falta de interesse de agir; b) que houve a consolidação da propriedade no agente fiduciário; c) da aplicação do Pacta Sunt Servanda e da Inaplicabilidade do CDC; d) ausência de previsão legal para suspensão da consolidação da propriedade; e) ausência de responsabilidade civil e dano moral; f) não houve a purgação da mora; g) requereu a improcedência da demanda. A parte autora apresentou réplica reiterando os argumentos apresentados na petição inicial. É o relatório do essencial. II - Fundamentação Da preliminar de ausência de interesse de agir Alega a parte demandante que houve perda o interesse de agir em razão de já ter ocorrido à consolidação da propriedade pela CEF e o consequente cancelamento do contrato, a pretensão deduzida padece de interesse, frente à impossibilidade de restauração da relação contratual e a ausência de qualquer relação jurídica entre as partes. Não prosperam a preliminar ventilada. Explico. O interesse processual ou interesse de agir está relacionado com a necessidade da provocação jurisdicional e o adequado manuseio dos instrumentos jurídicos para alcançar esse fim, conforme preleciona a doutrina de Enrico Túlio Liebman (O Processo Tributário. São Paulo: Revista dos Tribunais, Coleção de Estudos de Direitos Processuais Enrico Túlio Liebman, 2004, p.233) conforme trecho abaixo transcrito. "(...) O interesse processual constitui categoria intimamente ligada ao princípio da utilidade que regula as normas processuais civis. A demonstração da necessidade da parte em provocar a jurisdição e a adequação do procedimento e do provimento postulados caracterizam a utilidade do provimento (...)". (grifos nossos) No caso apresentado, o interesse processual subsiste, eis que conforme restou demonstrado nos autos é possível sim haver, em tese, pois a anulação da arrematação e conseqüentemente haveria o retorno ao status quo ante, dessa forma, entendo que não houve perda do objeto da lide, bem como subsiste o interesse de agir nas razões que fundamentam a ação e a utilidade do provimento judicial. Dessa forma, afasto a preliminar de ausência de interesse e passo a análise do mérito da demanda. Do pedido Concessão de Justiça Gratuita Mantenho a decisão de concessão do benefício, pelos próprios fundamentos, pois não houve modificação fática ou jurídica, entre o lapso temporal do deferimento e prolatação dessa sentença, capaz de modificar o entendimento desse juízo, pois a parte demandada não desconstitui a presunção legal de hiposuficiência financeira, in casu. Do Mérito Da consolidação da Propriedade e ausência de Purgação da Mora Analisando os autos, constata-se que ocorreu a consolidação da propriedade na pessoa do agente financeiro, bem como não houve purgação da mora, in oportune tempore, apesar da parte autora alegar não ter sido notificada devidamente. Constata-se que ocorreu a consolidação da propriedade na pessoa do agente financeiro (Id. 130730214), bem como não houve purgação da mora, in oportune tempore conforme relatado pela própria parte autora na petição inicial. Cabe frisar, que o contrato habitacional em comento estava inadimplido (Ids. 130730199, 130730200 e 130730201), ocasião na qual a empresa pública federal solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do mutuário em virtude do não pagamento dos encargos em atraso. Ressalta-se que a devedora foi devidamente notificada acerca de seus débitos pendentes (Id. 130730217, p. 02/03), tendo sido, inclusive, informada acerca das consequências advindas do não pagamento do débito. Cabe frisar, que o contrato habitacional em comento estava inadimplido, ocasião em que a empresa pública federal solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do mutuário em virtude do não pagamento dos encargos em atraso. Observo ainda, que a adjudicação ocorrida constitui, indubitavelmente, em ato jurídico perfeito e acabado, devendo ser respeitado pelas partes e pelo Judiciário, em face do que dispõe o art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, e o art. 104, do Código Civil. Na consolidação da propriedade do imóvel foram observadas todas as formalidades legais, ao contrário do que alega a parte autora. Ressalta-se que a devedora foi devidamente notificado acerca de seus débitos pendentes, tendo sido, inclusive, informada acerca das conseqüências advindas do não pagamento do débito. Os contratos com garantia de alienação fiduciária (LEI 9514 de 20/11/1997) são objetos de intimação ou notificação dos devedores. Via de regra, a carência para expedição da intimação é de 30 (trinta) dias corridos, contados da data de vencimento do primeiro encargo mensal vencido e não pago, ou conforme previsão contratual. A mora dos DEVEDORES será ratificada mediante intimação pessoal ou a seu representante legal ou procurador regularmente constituído com prazo de 15 (quinze) dias para purgação ou conforme previsão contratual. Decorrido o prazo sem a purgação da mora, o Oficial do competente Registro de Imóveis certificará este fato e, à vista da prova do pagamento pela CREDORA do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI e, se for o caso, do laudêmio, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA. Consolidada a propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, o imóvel será alienado a terceiros, conforme procedimentos previstos no art. 27 da Lei 9.514/97. Para fins do leilão extrajudicial, são adotados os seguintes conceitos: I - Valor do imóvel: valor da avaliação constante no contrato, acrescidos os valores das benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão, reservando-se a CAIXA o direito de reavaliar o imóvel; II - Valor da dívida: saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, incluídos juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais; III - Valor das despesas: soma das importâncias dos encargos, custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, incluindo as despesas relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. O 1º leilão público será realizado pelo valor do imóvel no prazo de 30 dias contados da data do registro. Não havendo oferta em valor no mínimo igual ao fixado no 1º leilão, o imóvel será ofertado, em um prazo de 15 dias, em 2º leilão pelo valor da dívida atualizada monetariamente acrescido das despesas. No 2º leilão, na ausência de lance maior ou igual ao valor da dívida, ou na ausência de licitante será considerada extinta a dívida e exonerada a CREDORA da obrigação de restituição aos DEVEDORES de qualquer quantia, a que título for. O contrato habitacional estava inadimplido e no tocante a impontualidade no pagamento das obrigações, aplica-se as cominações previstas em contrato, a saber: - Juros Remuneratórios sobre as obrigações em Atraso: sobre o valor da obrigação em atraso, incidirão juros remuneratórios pela mesma taxa vigente para o contrato, desde a data do vencimento até a data do efetivo pagamento pelo critério pro rata die. -Juros de Mora sobre obrigações em Atraso: sobre o valor das obrigações em atraso, incidirão os juros moratórios à razão de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) por dia de atraso. -Multa moratória sobre obrigações em Atraso: sobre o valor das obrigações em atraso, incidirá de multa moratória de 2% (dois por cento), nos termos da legislação em vigor. Em virtude da inadimplência do contrato objeto dos autos, a empresa pública federal solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do mutuário em virtude do não pagamento dos encargos em atraso. Cabe frisar que o contrato em nome da parte autora está inadimplente por um longo período, conforme indicado na própria petição inicial. A intimação para a purga da mora é efetuada nos moldes do artigo 26 da Lei 9.514/97 e não da forma pretendida pela parte Autora. Dispõe o artigo 26 da Lei 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...). Conforme dispõe o § 3º, da Lei 9.514/97, a intimação será feita por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel, ou pelo correio, com aviso de recebimento. A própria parte afirma que está inadimplente, mas em nenhuma momento comprova que tentou purgar a mora, seja pagando administrativamente, seja depositando judicialmente. Alega a ausência de notificação, mas por outro lado confessa a inadimplência contratual, o que ao meu entender esses atos acima mencionados configuram um venire contra factum proprium o que enfraqueceu o direito alegado. Portanto, o mutuário sabia da inadimplência dele e foi devidamente intimado da mora e do edital de leilão), atendendo ao disposto na Lei 9.514/97, não havendo nulidade alguma na consolidação da propriedade fiduciária averbada junto à matricula do imóvel. O imóvel, garantia do presente contrato, já teve seu crédito consolidado como propriedade da CEF e foi devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis em respeito ao estabelecido pela LEI 9514 de 20/11/1997. Observa-se também, que não há indícios nos autos, de que a parte autora teria depositado algum valor, seja na via administrativa ou em ação de consignação de pagamento, a fim de pagar os valores e purgar a mora. Por fim, convergindo com os argumentos de que o autor teve ciência de todo o procedimento de alienação do imóvel, constata-se nos autos, a presença de certidão de publicação da realização do referido procedimento de leilão, bem como houve utilização do direito de preferência com o pagamento da dívida. Nesta linha de raciocínio, colaciono os seguintes julgados: Civil. Apelação de sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de execução extrajudicial, promovida pela Caixa Econômica Federal, atinente à imóvel residencial adquirido pela via de contrato de alienação fiduciária. O recurso se fundamenta na inconstitucionalidade do Decreto-Lei 70/66, bem como em vício no procedimento em razão da não intimação pessoal da ora apelante acerca da realização do leilão do imóvel. O Supremo Tribunal Federal já se posicionou sobre a constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66, rejeitando a tese de que os atos expropriatórios regulados pelo aludido diploma legal viola os princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. Verifica-se que foi providenciada a notificação dos devedores para purgar a mora, através do 1º Registro de Títulos e Documentos e Registro Civil de Pessoas Jrídicas - 3º Ofício de Notas, constando na certidão assinada pelo escrevente designado que os devedores se recusaram a assinar a ciência da notificação. Providenciada também a notificação por edital. Não prospera o argumento de que a ausência de intimação dos devedores para o leilão, realizado em 28 de março de 2011, implica em nulidade do procedimento, uma vez que a propriedade do bem já havia sido consolidada em favor da Caixa Econômica Federal em 04 de janeiro de 2011. Não é possível atender ao pleito de indenização por melhorias realizadas no imóvel, à míngua de qualquer descrição e comprovação das mesmas, além do que o imóvel ainda não era plenamente da apelante. Apelação improvida. (AC 00099603120124058100, Desembargador Federal Vladimir Carvalho, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data::24/08/2017 - Página::39.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SFH. DL 70/66. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO. 1. O procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-Lei nº 70/66, nos termos da jurisprudência do STF, é constitucional. 2. Se o credor preferir executar a dívida hipotecária vencida e não paga de acordo com o procedimento previsto no DL 70/66 deverá formalizar junto ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, de modo que este último promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, dando-lhe oportunidade para purgar a mora. 3. Ultrapassada essa fase e não acudindo o devedor à purgação da mora, o texto legal sob análise prevê que o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a promover o primeiro público leilão do imóvel hipotecado, mediante comunicação ao devedor por meio de editais. 4. No caso dos autos, o mutuário foi acometido de invalidez permanente, sendo, em decorrência da enfermidade, amparado pelo seguro habitacional, que cobriu 86,24% do saldo devedor. Em razão do inadimplemento do saldo residual, promoveu-se a execução extrajudicial do imóvel, resultando na sua adjudicação. 5. Observa-se que os autores não apontaram, sequer, uma irregularidade no procedimento de execução extrajudicial que justificasse sua anulação. O magistrado sentenciante fundamentou sua decisão simplesmente na suposta desobediência à função social do contrato de mútuo e ao direito de moradia, apontando a magnitude do saldo devedor a ser quitado pelo mutuário sem, contudo, indicar qualquer vício na evolução do financiamento habitacional. 6. Apelação provida, devendo subsistir a execução extrajudicial levada a efeito pela CEF. (AC 200682000035087, Desembargador Federal Rogério Fialho Moreira, TRF5 - Primeira Turma, DJ - Data::16/06/2009 - Página::272 - Nº::112. - grifos nossos). Dessa forma, não vislumbro a presença de nulidade no procedimento de hasta pública extrajudicial, como também o autor não indica de forma cabal, a presença de vícios que maculem o procedimento. Ademais, a devedora possuia ciência da data de realização do leilão, tendo apresentado o AR digital nos autos, o que demonstrou que não se encontrou obstado o exercício do seu direito de preferência, que inclusive foi realizado com o pagamento da dívida (novação). Em análise de caso semelhante ao exposto nos autos, assim se pronunciou o TRF da 5ª Região (grifos acrescidos): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária, referente a imóvel situado em Fortaleza/CE, com matrícula nº 030.006. A autora alegou ausência de intimação pessoal para purgação da mora e desconhecimento das datas dos leilões realizados. Pleiteou a anulação da consolidação da propriedade e dos leilões, bem como a tutela de urgência para manutenção na posse do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a intimação pessoal da devedora fiduciante para purgação da mora foi validamente substituída por edital; (ii) estabelecer se houve violação ao deverde comunicação das datas dos leilões nos termos da Lei nº 9.514/1997; e (iii) verificar se o procedimento de consolidação da propriedade e os subsequentes leilões seguiram os parâmetros legais. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei nº 9.514/1997 autoriza a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, caso a dívida não seja quitada após a constituição em mora do devedor, mediante notificação pessoal ou, na impossibilidade de localização, por edital, conforme dispõe o art. 26, § 4º. Os autos demonstram que o cartório competente realizou diversas tentativas frustradas de intimação pessoal, circunstância que legitimou a adoção da intimação por edital, válida nos termos da legislação aplicável. A comunicação das datas dos leilões por meio de edital foi comprovada, não havendo elementos que indiquem omissão da instituição credora. Além disso, a autora demonstrou conhecimento do procedimento ao ajuizar a ação antes da realização da alienação em licitação aberta, oportunidade na qual poderia ter exercido o direito de preferência. O procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal observou integralmente os ditames dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, não havendo vício ou ilegalidade que autorize a anulação da consolidação da propriedade ou dos leilões extrajudiciais realizados. O Supremo Tribunal Federal reconheceu, em sede de repercussão geral (RE 860631), a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, afastando alegações de ofensa às garantias processuais do devedor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A intimação por edital do devedor fiduciante para purgação da mora é válida quando frustradas as tentativas de notificação pessoal e comprovada a ausência ou incerteza do endereço. A comunicação das datas dos leilões em contrato de alienação fiduciária pode ser feita por meio de edital, desde que observadas as exigências do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. É legal e constitucional o procedimento de consolidação da propriedade e subsequente leilão previsto na Lei nº 9.514/1997, desde que respeitadas as formalidades legais e contratuais. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º, 2º e 4º; e 27, § 2º-A. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860631, repercussão geral, j. 26.10.2023; TRF5, ApCiv 0800262-61.2025.4.05.0000, Rel. Des. Fed. Leonardo Resende Martins, 6ª Turma, j. 25.03.2025; TRF5, ApCiv 0821323-46.2021.4.05.8300, Rel. Des. Fed. Leonardo Resende Martins, 6ª Turma, j. 14.02.2023. (PROCESSO: 08151294320244058100, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RODRIGO ANTONIO TENORIO CORREIA DA SILVA, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 01/07/2025 grifei). Por fim, a jurisprudência é uníssona quanto a desnecessidade de notificação do mutuário em razão da realização dos leilões: CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROCEDIMENTO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO. CÔNJUGE. REGULARIDADE. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DOS LEILÕES. BEM DE FAMÍLIA. NÃO INCIDE A RESTRIÇÃO QUANDO O IMÓVEL FOI DADO EM GARANTIA. 1. A notificação do mutuário para fins do disposto nos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66 pode ser realizada por intermédio do Serviço Registral de Títulos e Documentos. Nesses casos, basta a expedição da notificação para o endereço do imóvel adquirido para constituir em mora o devedor e cumprir com o determinado pela legislação de regência. Caso nãoencontrado o devedor no endereço do imóvel, a notificação pessoal pode ser substituída por notificação por edital. Ademais, a notificação pessoal do cônjuge é válida em relação ao mutuário Francisco, por se tratar de co-devedor. 2. A intimação do interessado para purgar a mora é o único procedimento previsto pela norma que prevê endereçamento pessoal do mutuário. Os demais atos correm publicamente, por edital, e a falta de intimação ou notificação pessoal não caracteriza cerceamento de defesa ou qualquer outra violação constitucional. 3. A apropriação de imóvel pelo credor nostermos do DL 70/66 não tem qualquer relação com a impenhorabilidadegarantida pela Lei 8.009/90, pois esta não pode ser invocada em situações nas quais o imóvel é oferecido em garantia pelos proprietários. (TRF4, AC 5085113- 43.2014.4.04.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 16/10/2018) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. NOTIFICAÇÃO REGULAR. 1. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, e tais condições, reproduzidas em cláusulas do contrato, que foram aceitas de forma livre e espontânea pelo pactuante, não consistem em exigências ilegais ou abusivas, senão expressamente fulcradas na Lei nº 9.514/97 e legislação pertinente, as quais não padecem de vício de inconstitucionalidade. 2. Não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação do devedor para a purgação da mora, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. A notificação pessoal do mutuário pode ser substituída por notificação por edital, caso não encontrado o devedor no endereço do imóvel. 3. Não existe na legislação previsão expressa da intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões como requisito para a regularidade da execução extrajudicial. (TRF4, AG 5042909-27.2017.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 15/12/2017 - grifos originais). Diante dos fatos e direito apresentados nos autos, a improcedência da demanda é a medida adequada para o caso apresentado. III - Dispositivo Ante o exposto, extingo o processo com resolução do mérito, nos moldes do art. 487, I, do Código de Processo Civil Brasileiro, julgandoimprocedentes os pedidos deduzidos na exordial. Considerando que o valor da causa se mostra capaz de servir como base de cálculo adequada para as verbas sucumbenciais, fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (art. 85, §2º, CPC), a serem pagos pela parte autora de forma pro rata em benefícios dos réus. Custas e demais despesas na forma da lei (art. 4º inc. II da Lei n. 9.289/96 e art. 82, §2º, CPC). Defiro o benefício da Justiça Gratuita. Em homenagem ao art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, suspendo a exigibilidade das custas judiciais e honorários sucumbenciais devidos pela parte beneficiária da Justiça Gratuita, condicionando qualquer medida executiva à apresentação de prova, pelo credor, da mudança de seu estado financeiro. Sentença não sujeita ao duplo grau obrigatório de jurisdição (art. 496, CPC). Intimem-se. Data da assinatura eletrônica
