Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL A SER CONSTRUÍDO. NATUREZA JURÍDICA MISTA. OBRIGAÇÃO DE CONSTRUIR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. VULNERABILIDADE TÉCNICA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DAS LOCADORAS/EMPREENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. MULTA CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Recurso Inominado interposto contra sentença proferida pelo 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Palmas que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização, julgou procedentes os pedidos para rescindir contrato denominado de locação de imóvel comercial a ser construído, determinar a restituição do valor pago a título de reserva, aplicar multa contratual e condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor a contrato denominado de locação de imóvel comercial quando a obrigação principal consiste na construção e entrega futura da unidade; e (ii) estabelecer a quem se imputa a culpa pela rescisão contratual e as consequências jurídicas do inadimplemento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Embora os contratos de locação típicos não se submetam ao Código de Defesa do Consumidor, o instrumento celebrado revela natureza jurídica mista, pois a obrigação antecedente e essencial assumida pelas rés consiste na construção e entrega futura do imóvel.
A atividade de construção enquadra-se no conceito de fornecedor previsto no art. 3º do CDC, atraindo a incidência do microssistema consumerista quando o descumprimento contratual decorre da obrigação de construir.
Ainda que o imóvel se destinasse à atividade comercial, as autoras evidenciam vulnerabilidade técnica frente às rés, empreendedoras responsáveis pela obra, autorizando a aplicação da teoria finalista mitigada.
O atraso na entrega do imóvel restou incontroverso, inclusive por confissão das rés ao afirmarem que, após o prazo contratual, a obra ainda se encontrava em fase de finalização, caracterizando inadimplemento contratual.
A busca das autoras por outro ponto comercial configura consequência legítima do inadimplemento e não desistência imotivada do negócio, à luz da boa-fé objetiva e do dever de mitigar os próprios prejuízos.
Reconhecida a culpa exclusiva das rés, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, a aplicação da multa contratual prevista e a manutenção da indenização por danos morais, fixada em patamar proporcional e razoável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato denominado de locação quando a obrigação principal do fornecedor consiste na construção e entrega futura do imóvel, evidenciada a vulnerabilidade técnica da outra parte.
O atraso na entrega da obra caracteriza inadimplemento contratual e autoriza a rescisão com restituição integral dos valores pagos, aplicação da multa contratual e indenização por danos morais quando configurado abalo que supera o mero inadimplemento.
Dispositivos e Jurisprudência relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 394 e 422; CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 9.099/95, art. 55; CPC, art. 98, § 3º. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.227.091/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.09.2023; STJ, Súmula 543; TJTO, Apelação Cível nº 0037030-76.2018.8.27.2729, Rel. Des. Pedro Nelson de Miranda Coutinho, j. 25.11.2020.