Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, com fundamento no artigo 487, I, do CPC. Condeno os Autores, solidariamente, nas despesas processuais e nos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se via DIPEA. ADRIANA ANGELI DE ARAUJO DE AZEVEDO MAIA Juiz Titular
improcedente
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 5ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo:0809242-26.2025.8.19.0209 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARILIA VIEIRA MACHADO DA CUNHA CASTRO, HELCIO DE OLIVEIRA CASTRO RÉU: QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIARIOS LTDA Trata-se de ação indenizatória ajuizada por MARÍLIA VIEIRA MACHADO DA CUNHA CASTRO E OUTRO em face de QUINTO ANDAR SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA, objetivando a condenação do Réu: I) ao pagamento dos aluguéis dos meses de abril, maio, junho e julho de 2023; II) a indenizar os Autores em perdas e danos pelo estado em que o imóvel por eles locado foi recebido, bem como pelas despesas com chaveiro e pela Ata Notarial para constatar a retomada da posse do imóvel, com o abatimento do que já foi pago a esse título pelo Réu, em valores a determinar em liquidação de sentença; III) Multa rescisória proporcional pela entrega antecipada do imóvel pelos inquilinos. A fundamentar seu pedido alegam os autores que são proprietários do imóvel locado por intermédio do Réu através de Contrato de Intermediação e Administração de locação imobiliária. Ressaltam que o contrato de locação, elaborado pelo Réu e também sob sua administração, tinha vigência de trinta meses, a vencer em em 18 de maio de 2024, no valor de R$ 6.700,00. Asseveram que foi feito um detalhado laudo de vistoria por pessoa contratada pelo próprio Réu e foram entregues aos inquilinos quarenta e nove chaves de todas as portas externas e internas, inclusive de armários de quartos e banheiros. Aduzem que em 26 de janeiro de 2023, no entanto, o Réu comunicou aos Autores do desejo dos inquilinos de devolverem antecipadamente o imóvel, oportunidade em que indagaram sobre a multa rescisória, sendo-lhes informado que, como já haviam transcorrido doze meses de contrato, não seria devida tal multa. Sustentam que marcada a vistoria para entrega do imóvelconstataram setenta itens que exigem reparos e das quarenta e nove chaves deixadas pelos Autores foram devolvidas somente quatro chaves. Alegam que os inquilinos abandonaram o imóvel e que as tratativas com o Réu não solucionaram a ausência das chaves, o valor repassado para reparos no valor de R$ 8.671,00 foi considerado insuficiente pelos proprietários. Em consequência, os proprietários precisaram arrombar várias portas e refazer travas e chaves, procedimento acompanhado por escrevente e formalizado em ata notarial. Sustentam ainda a falta de pagamento de quatro meses de aluguel e IPTU no ano de 2023, devidos pelo Réu ante a privação da posse dos Autores no referido período dado o reparos no imóvel. Emenda da inicial no IE 178701031. Decisão informando a emenda da inicial e determinando a citação do réu no IE 222839842. Contestação do Réu no IE 249246977, sustentando a inaplicabilidade do CDC e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Destaca que a Proteção QuintoAndar não se trata de um seguro e não transfere ao Réu as obrigações impostas ao inquilino pelo contrato e pela Lei, mas, ao contrário, apenas garante ao locador o adiantamento de tais despesas (até o seu limite), que continuam sendo devidas pelo locatário. No presente caso, restou demonstrado que o QuintoAndar cumpriu com suas obrigações face ao Autor, inexistindo fundamentos que respaldem a pretensão autoral. Ressalta o descabimento da cobrança de multa rescisória e dos aluguéis dos meses de abril/2023 a julho/2023. Sustenta a inexistência de falha ou descumprimento, arcando com todos o gastos dos reparos necessários aos danos no imóvel apontados na vistoria de saída como necessários, com valores condizentes com a média do mercado e de responsabilidade do Inquilino e adiantados pelo Réu. Réplica no IE 263359758. Instadas a se manifestarem em provas, as partes manifestaram seu desinteresse, conforme IE 285291825 e 286348371. É o relatório. Primeiramente, cabe destacar, que na presente hipótese a modalidade de contrato possui dupla regulação, sendo regido tanto pela Lei de Locação nº 8245/91 na parte referente ao aluguel do imóvel, quanto pelo CDC, no que tange ao serviço de intermediação, administração e garantia prestados pela plataforma digital. A pretensão dos Autores decorre do alegado inadimplemento pelo Réu das obrigações assumidas no contrato de intermediação e administração imobiliária. Impõe-se, porquanto, aferir se os prejuízos alegados decorrem de obrigação contratualmente atribuída ao Réu ou se consituem obrigações inerentes aos locatários e, ainda, se são exigíveis perante o contrato celebrado. Os Autores atribuem ao Réu a responsabilidade pelos inquilinos terem entregue antecipadamente o imóvel. Tal assertiva é totalmente incabível não havendo como o Réu obrigar os inquilinos a manterem o contrato de locação, pois assim como qualquer contrato esse deriva da vontade livre e consciente das partes envolvidas, cabendo, apenas, analisar o cabimento de cobrança de multa por rescisão antecipada. Compulsando os autos, depreende-se que arescisão antecipada da locação pelos inquilinos ocorreu após o decurso de um ano de locação, iniciada em 18/11/2021 e rescindida em 09/03/2023, e precedida de aviso prévio dos inquilinos, formalizado em 26/01/2023, atendendo, assim, aos pressupostos necessários paraisentar o inquilino do pagamento da referida multa, conforme estipula acláusula 14.4 do contrato (IE 249246986 - fls. 87). Vejamos: "14.4. Rescisão após o primeiro ano: Após o primeiro ano de Locação, o inquilino poderá rescindir este Contrato sem multa, desde que envie aviso prévio, com antecedência mínima de 30 dias. Em caso de descumprimento do aviso prévio, o inquilino deverá pagar o valor integral equivalente a um mês de aluguel vigente." Os Autores deduzem pedido de cobrança de indenização por privação na posse perante o Réu correspondente aos aluguéis dos meses referentes à abril, maio, junho e julho/2023, os quais são posteriores ao fim da relação locatícia ocorrida em 09/03/2023. Destarte, não há qualquer fundamento jurídico ou contratual para amparar tal pedido, uma vez que o referido período cobrado ultrapassa a data do término contratual, não podendo ser prolongado por ter sido constatada na vistoria, realizada em 15/03/2023, a necessidade de reparos no imóvel e/ou enquanto todas as chaves não fossem entregues aos Autores. Frise-se que o fundamento do pedido de cobrança dos meses referidos não encontra amparo sequer na obrigação estipulada na claúsula 15 do contrato (IE 249246986 -fls. 87), a qual dispõe sobre a devolução do imóvel, prevendo a possibilidade de cobrança de lucros cessantes quando o bem fique impedido de ser realugado face à grande extensão de danos cusados pelo inquilino. Contudo, tal pleito carece de comprovação e deve ser deduzido em face do inquilino na seara da arbitragem, hipótese que não se enquadra aos autos. Os Autores requerem, ainda,indenização por perdas e danos face ao Réu pelo estado em que o imóvel por eles locado foi recebido, bem como pelas despesas com chaveiro e pela Ata Notarial para constatar a retomada da posse do imóvel, com o abatimento do que já foi pago a esse título pelo Réu, em valores a determinar em liquidação de sentença. Os elementos constantes dos autos não demonstram que o Réu tenha agido em desconformidade com as obrigações que lhe foram atribuídas contratualmente. Analisando o acervo probatório produzido nos autos, verifica-se que após a vistoria os Autores constataram danos ao imóvel e a ausência de devolução de quarenta e cinco chaves. O Réu, em contrapartida, comprovou ter realizado alguns reparos, o que restou incontroverso, além do pagamento aos Autores do valor de R$ 8.671,00 a título de ressarcimento pelos eventuais danos que os Autores consideraram não supridos, ainda que a cláusula 15 do contrato preveja ser essa obrigação do locatário, apenas facultando à adminstradora, ora Réu, a possibilidade de realizar os reparos/reposição dos itens, ficando subrogado nos direito do locador (IE 249246985 - cláusula 13) . Os Autores não comprovam que os valores repassados pelo Réu são insuficientes para custearem as despesas com os danos alegados, deixando de proceder a produção antecipada de provas ou outro meio legítimo para demonstarem que os orçamentos carreados aos autos correspondem aos danos produzidos pelos locatários ao imóvel e, ainda, se os mesmos foram posteriores a locação e decorrentes de mau uso pelo locatário. Cumpre ressaltar, que os laudos de vitoria inicial e final não foram capazes de elucidar a controvérsia instaurada entre as partes, não podendo se aferir através dele equivalência entre os danos reclamados e a vistoria inicial. A responsabilidade contratual do Réu não é objetiva em relação a toda e qualquer consequência decorrente da relação locatícia. É indispensável demonstrar que houve descumprimento da obrigação que efetivamente lhe competia. Para fazer jus a indenização pugnada incumbia aos Autores comprovar o fato constitutivo de seu direito, conforme preceitua o art. 373, I, do Código de Processo Civil, razão pela qual seus argumentos não merecem prosperar. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, com fundamento no artigo 487, I, do CPC. Condeno os Autores, solidariamente, nas despesas processuais e nos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se via DIPEA. ADRIANA ANGELI DE ARAUJO DE AZEVEDO MAIA Juiz Titular
