Inteiro teor
Processo 1004976-12.2024.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Maria Luiza Const e Empreend Imobiliarios Ltda - Jose Divino Goncalves e outro - Vistos. MARIA LUIZA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., devidamente qualificada nos autos do processo em epígrafe, ajuizou a presente demanda em face de JOSÉ DIVINO GONÇALVES e de MARIA APARECIDA MACHADO GONÇALVES, também qualificado, ao argumento de que, em 10/11/2011, firmaram entre si contrato por meio do qual os réus se comprometeram a comprar o Lote 23, da Quadra 28, no empreendimento Jardim Maria Luiza IV, Lençóis Paulista, tendo eles, entretanto, se quedado inadimplentes com o pagamento das prestações, do IPTU e das contas de água e energia elétrica, de modo que não poderia subsistir a avença. Consignou fazer jus ainda à taxa de ocupação do imóvel, análoga a perdas e danos em razão da permanência injusta no imóvel. Requereu, assim, a rescisão do contrato, com a reintegração de posse do imóvel, além do pagamento dos valores acima discriminados. A petição inicial, de fls. 01/07, foi instruída com a documentação de fls. 08/49. Embora citada (fl. 56), a ré não apresentou resposta, ao passo que, como o réu não foi localizado, foi deferida sua citação por edital, expedido à fl. 130, com prazo transcorrido sem resposta (fl. 140), sendo-lhe nomeado curador especial que apresentou contestação por negativa geral. A parte autora, à fl. 154, reiterou os termos da inicial. Após, os autos vieram conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Inicialmente, tendo em vista que a ré, devidamente citada, não interveio no feito, com a demanda a versar sobre direitos disponíveis, decreto-lhe a revelia, presumindo-se verdadeira a matéria de fato arguida na inicial no que não lhe aproveitar a contestação por negativa geral apresentada pelo curador especial em favor do réu. No mais, o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de outras provas senão as carreadas aos autos; e, inexistentes preliminares ou nulidades a serem sanadas, passo diretamente ao mérito. A demanda é parcialmente procedente. Inicialmente, tendo em vista que o contrato foi celebrado originariamente em 2011, não se aplicam as normas introduzidas à Lei 6.766/1979 pela Lei 13.786/2018, ainda que se trate de refinanciamento realizado posteriormente à sua edição, por não se tratar de novo contrato, mas apenas um rearranjo para pagamento da dívida. Feita essa premissa, de fato, com a revelia da ré e ausência de qualquer indicativo contrário à alegação de inadimplemento na contestação por negativa geral oferecida em favor do réu, tomam-se como verdadeiros os fatos alegados na inicial, notadamente o inadimplemento dos valores descritos na petição inicial, reforçado pela notificação extrajudicial aos réus para cumprimento do contrato (fls. 35/40), de modo que a rescisão é mesmo de rigor. Por outro lado, como automático reflexo da rescisão contratual, deve desde já ser reconhecido aos réus o direito à devolução das parcelas pagas. Trata-se de fato do entendimento mais consentâneo com a proteção do consumidor garantida pela Constituição da República e com a facilitação de sua defesa, prevista como princípio jurídico no art. 6º do Código de Defesa do Consumidor. Guarda também consonância com o direito de acesso à Justiça e à celeridade processual, e especialmente com o princípio constitucional da igualdade (substancial, não apenas formal), que se aplica ao direito processual, exigindo maior proteção, também nessa área, às partes mais fracas/hipossuficientes. Ademais, a resolução da questão relativa à devolução das parcelas se revela imprescindível para a decisão quanto à reintegração de posse, na medida em que, à luz do disposto no art. 476 do Código Civil e dos princípios da boa-fé e da função social dos contratos, esta última somente pode se dar após a devida restituição das referidas parcelas. A devolução deve se operar imediatamente e de uma só vez, conforme a Súmula 2 do TJSP, a qual dispõe o seguinte: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Outrossim, com o restabelecimento da situação jurídica anterior, porquanto decorrência da extinção contratual, por culpa dos compradores, é direito da vendedora a retenção de parcelas pagas, que servirão para compensar eventuais perdas e danos, a teor da Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Assim, entendo prudente a retenção de 10% das parcelas pagas pelos compradores. Em suma, sob todos os ângulos analisados, a rescisão contratual é medida que se impõe, havendo, entretanto, direito da parte autora à retenção dos valores acima. Com relação ao pedido de indenização pelo período em que os réus permaneceram no terreno sem efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, é de rigor a sua improcedência, tendo em vista que, além de ser inaplicável o art. 32-A, I, da Lei 6.766/1979 (introduzido pela Lei 13.786/2018), o bem objeto da venda era apenas um terreno, de modo que os compradores não poderiam nele viver, economizando aluguéis nem alugar um terreno não construído, sem contar que já há a retenção dos valores ora determinada. Recuperando o terreno, já estará restituída no status quo ante (situação anterior ao negócio), ficando certamente até em situação mais vantajosa por conta da valorização que os terrenos tiveram desde a época da venda até o presente momento. Nesse sentido, decidiu recentemente o E. Tribunal de Justiça em caso análogo envolvendo a mesma parte autora, confirmando sentença nos mesmos termos, também prolatada pelo presente magistrado: Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse do bem. Procedência em parte. Recurso de ambas as partes. Impugnação ao valor da causa rejeitada. Inadimplemento caracterizado. Desconstituição do ajuste, com determinação de devolução de 90% dos valores pagos pela parte ré como forma de compensação à autora. Dedução de valores decorrentes da fruição. Não cabimento. Lote adquirido sem qualquer edificação. Inaplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, uma vez que foi inserido pela Lei nº 13.786/2018, posteriormente à assinatura do contrato. Sucumbência recíproca que justifica o rateio dos encargos sucumbenciais na forma delineada pela sentença. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado em face da responsabilidade da parte ré pela desconstituição do ajuste. Recurso da autora provido em parte, negando provimento àquele interposto pela ré. De início, a impugnação ao valor da causa foi bem afastada pelo Juízo a quo ao observar que "O valor atribuído à causa, na espécie, corresponde ao benefício patrimonial pretendido com a ação. Está em consonância com a diretriz ao art. 292, CPC, de sorte que afasto a impugnação ao valor da causa" (fl. 100). De tal modo, nada há a ser alterado neste aspecto. No mais, o inadimplemento das parcelas ajustadas é incontroverso, fato que autoriza a rescisão do contrato com a consequente reintegração da posse do imóvel em favor da autora. A rescisão contratual acarreta o retorno das partes ao "status quo ante" e, mesmo inadimplente, faz jus a parte ré à restituição parcial dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ. No caso, foi determinada retenção no percentual de 10% dos valores quitados, o qual se mostra adequado à reparação dos prejuízos oriundos da desconstituição do negócio jurídico, não havendo insurgência específica neste aspecto. Por outro lado, tem-se que o imóvel objeto da lide é um lote de terreno não edificado, não sendo passível de uso ou produção de renda, não cabendo retenção de qualquer quantia a título de fruição do bem. Ainda, não se há falar em incidência de cláusula penal, com fundamento no o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, haja vista que tal dispositivo foi inserido pela Lei nº 13.786/18, publicada em 27 de dezembro de 2018, ou seja, posteriormente à assinatura do contrato em discussão, pelo que não se aplica à hipótese. Por fim, nada há a ser alterado quanto ao reconhecimento de sucumbência recíproca. Com efeito, não se pode medir a perda apenas com base em valores quantitativos, mas também naquele qualitativo. Daí porque se reconheceu que cada parte deveria arcar com os honorários do advogado da parte adversa, repartidas em igual proporção as custas.(TJSP; Apelação Cível 1001202-10.2021.8.26.0438; Relator (a):Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis -1ª Vara; Data do Julgamento: 04/04/2022; Data de Registro: 04/04/2022) Daí a parcial procedência da demanda. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por MARIA LUIZA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de JOSÉ DIVINO GONÇALVES e de MARIA APARECIDA MACHADO GONÇALVES para o fim de DECLARAR rescindido o compromisso firmado entre as partes, restabelecendo-se a situação jurídica anterior ao negócio jurídico, com a devolução ao réu, mediante depósito em juízo, dos valores das parcelas pagas, retendo-se o montante de 10% sobre o que foi adimplido, reintegrando à parte autora o imóvel em questão (mediante prévia devolução dos valores pagos pelos réus, nos termos acima. Eventual benfeitoria, como construção de casa no imóvel, também deve ser ressarcida previamente). Decido, assim, o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Dada a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de eventuais custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada uma, não se aplicando honorários advocatícios por não haver propriamente vencedor ou perdedor diante da parcial procedência (sendo certo ainda que em tal hipótese o art. 86 do Código de Processo Civil determina apenas a distribuição entre as partes das despesas, e não de honorários advocatícios). Expeça-se certidão de honorários ao curador especial nomeado em favor do réu pelo Convênio DPE/OAB. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I.C. - ADV: JOSE EDUARDO GROSSI (OAB 98333/SP), FABRICIO MARK CONTATORE (OAB 245623/SP), CRISTIANO CARRILLO VOROS (OAB 167351/SP), MARIELLE MARÇAL DE OLIVEIRA (OAB 433920/SP)
