Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARÁ 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém PROCESSO: 0018563-26.2015.8.14.0301 CLASSE: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137), ASSUNTO: [Direito de Preferência] AUTOR: BANCO BRADESCO SA Advogado(s) do reclamante: NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES, GUILHERME DA COSTA FERREIRA PIGNANELI Nome: BANCO BRADESCO SA Endereço: AVENIDA CIDADE DE DEUS, S/N, NÃO INFORMADO, OSASCO - SP - CEP: 06029-900 REU: ODETTE ALDIR AFFONSO, ESPÓLIO DE ODETTE ALDIR AFFONSO Advogado(s) do reclamado: LUIZ CLAUDIO AFFONSO MIRANDA, MICHEL NOBRE MAKLOUF CARVALHO Nome: ODETTE ALDIR AFFONSO Endere�o: desconhecido Nome: ESPÓLIO DE ODETTE ALDIR AFFONSO Endereço: Passagem Pires Franco, 106, PORTÃO DE FERRO NO FINAL DA RUA, Souza, BELéM - PA - CEP: 66613-060 SENTENÇA / MANDADO / OFÍCIO Vistos etc. BANCO BRADESCO S/A, qualificado nos autos, ajuizou a presente AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO em face de ESPÓLIO DE ODETTE ALDIR AFFONSO. Alegou, em síntese, que mantém contrato de locação comercial com a ré desde o ano de 2000, referente ao imóvel situado na Av. Senador Lemos, nº 1.268. Afirma que preenche os requisitos legais, pois exerce atividade no mesmo ramo há mais de 15 anos e o contrato vigente é por prazo determinado. Pugnou pela renovação do pacto por mais 60 meses, propondo o valor locatício baseado nas atualizações contratuais. O ESPÓLIO RÉU apresentou contestação (ID 115768723), arguindo preliminar de carência de ação. No mérito, sustentou que o autor descumpriu a Cláusula IV do contrato original (mantida em aditivos), que obriga o locatário a contratar seguro contra incêndio e outros riscos, indicando a locadora como beneficiária exclusiva. Afirmou que o autor não apresentou as apólices com a inicial. Subsidiariamente, impugnou o valor do aluguel proposto, alegando estar abaixo do mercado, e formulou contraproposta de R$ 25.000,00, requerendo perícia avaliatória. Em réplica (ID 121321072), o autor sustentou que, por ser instituição financeira, o regime de contratação de seguros é restrito e que sempre cumpriu com os pagamentos dos aluguéis de forma atualizada. Despacho saneador (ID 127594386). O autor requereu perícia técnica com o intuito de estabelecer o valor da locação em patamar condizente com a realidade econômica dessa capital (ID 154598135). É o relatório. Decido. 1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia cinge-se à comprovação de requisito formal de validade da ação renovatória (prova do exato cumprimento do contrato), o que é aferível por meio da prova documental já (ou não) acostada aos autos. A questão do valor locatício e a necessidade de perícia tornam-se prejudicadas diante da análise do requisito de admissibilidade da renovação. 2. DO MÉRITO: O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL (ART. 71, II, LEI 8.245/91) A ação renovatória é um instituto que visa proteger o fundo de comércio, mas, por restringir o direito de propriedade, exige do locatário o cumprimento rigoroso de obrigações legais e contratuais. O art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91 é taxativo ao exigir que a petição inicial seja instruída com a "prova do exato cumprimento do contrato em curso". No caso em tela, a Cláusula IV do contrato (ID 71115582) estabelece a obrigatoriedade de contratação de seguro contra incêndio no valor de R$ 300.000,00, figurando a locadora como beneficiária exclusiva. Trata-se de obrigação acessória de suma importância para a garantia do patrimônio do locador. Compulsando os autos, verifica-se que o Banco autor não colacionou à peça exordial as apólices de seguro referentes ao período contratual anterior, tampouco a apólice vigente no momento do ajuizamento que atendesse à designação de beneficiário conforme pactuado. Em sede de réplica, o autor limitou-se a alegar que o ramo bancário possui restrições, sem, contudo, demonstrar que o prédio da locadora estava efetivamente protegido nos termos do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais pátrios é pacífica no sentido de que a ausência de contratação ou de prova da contratação de seguro previsto no contrato configura infração grave e impede a renovação compulsória: "A comprovação da realização do seguro contra incêndio durante todo o período pactuado (...) é indispensável para a propositura da renovatória." (STJ, REsp 199.448/SP). Dessa forma, o autor não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, CPC), especificamente no que tange ao requisito do art. 71, II da Lei de Locações. O descumprimento de cláusula contratual de seguro não é mera irregularidade, mas óbice instrutório intransponível. 3. DO VALOR DO ALUGUEL E DA PERÍCIA Diante da improcedência do pedido renovatório por descumprimento contratual, resta prejudicada a análise da adequação do valor locatício e, por conseguinte, a realização de perícia técnica avaliatória. 4. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de renovação do contrato de locação, com fundamento no art. 487, I, do CPC c/c art. 71, II, da Lei nº 8.245/91. Em virtude da não renovação, e com base no art. 74 da Lei nº 8.245/91, DETERMINO a desocupação do imóvel pelo locatário no prazo de 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado desta decisão, sob pena de despejo, desde que haja pedido do locador para tal fim em fase de cumprimento de sentença. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belém/PA, data, nome e assinatura digital do Juiz subscritor abaixo indicadas.
