Inteiro teor
Autos nº 0014429-50.2026.8.16.0030 Vistos e examinados os autos sob nº 0014429- 50.2026.8.16.0030, de ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores, em que são autores JORGE ALBERTO PUPIN e CYNTHIA MARIA KOVALSKI PLENTZ e é ré PRESTIGE INCORPORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, já qualificados. Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE UNIDADE APART-HOTELEIRA EM REGIME COMPARTILHADO. EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO INTEGRALMENTE NO PRAZO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PAGO, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO, E CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL EM FAVOR DOS ADQUIRENTES. COMPENSAÇÃO PELA FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. Caso em exame 1. Ação em que os adquirentes de concessão de direito real de uso de unidade apart-hoteleira, com quatro semanas anuais, pedem a resolução do contrato por inadimplemento da fornecedora, a restituição integral do preço pago, a cláusula penal em seu favor e a inexigibilidade das taxas de manutenção posteriores ao ajuizamento. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se está prescrita a pretensão de restituição da comissão de intermediação; (ii) se a fornecedora descumpriu o contrato; e (iii) quais as consequências econômicas da resolução. III. Razões de decidir 3. A pretensão de restituição da comissão de intermediação fundada na resolução do contrato porinadimplemento da fornecedora prescreve em dez anos. 4. O contrato previa a conclusão integral do empreendimento até 30/11/2019, com tolerância de 180 dias, e o habite-se certificou a conclusão de apenas parte da obra, estando ainda pendente a segunda torre, o que caracteriza inadimplemento apto à resolução, independentemente da disponibilização da unidade dos autores. 5. Resolvido o contrato por culpa da fornecedora, não incidem os encargos próprios da desistência do adquirente, o preço pago deve ser integralmente restituído e incide a cláusula penal contratual de 20% em favor dos adquirentes, admitida a compensação pela fruição das semanas disponibilizadas. IV. Dispositivo e tese 6. Pedido parcialmente procedente para declarar resolvido o contrato, condenar a ré à restituição do preço pago e ao pagamento da cláusula penal, autorizada a compensação pela fruição, e declarar inexigíveis os encargos posteriores ao ajuizamento. Tese de julgamento: “A falta de conclusão integral do empreendimento no prazo contratual caracteriza inadimplemento da fornecedora, que autoriza a resolução do contrato de concessão de direito real de uso com restituição integral do preço pago e cláusula penal em favor do adquirente, ainda que a unidade contratada tenha sido disponibilizada, admitida a compensação pela fruição das semanas disponibilizadas.” _________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 389, parágrafo único, 397, 405, 406, § 1º, e 475; CDC, arts. 6º, 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 43, IV; CPC, arts. 85, § 2º, 86, parágrafo único, 355, I, 372 e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, Tema 1.099; TJPR, 20ª Câmara Cível, Ap. 0002254-32.2023.8.16.0126, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 15/08/2025. Resumo em linguagem acessível: Os autores compraram o direito de usar um apartamento do My Mabu por quatro semanas por ano e pagaram R$83.200,00 à vista. O contrato previa que todo o empreendimento ficaria pronto até 2020, mas a segunda torre ainda não foi construída. Por isso, ocontrato fica desfeito por culpa da empresa, que deve devolver o que os autores pagaram e mais uma multa de 20%, descontado um valor pelas semanas que ficaram à disposição deles. Depois do ajuizamento da ação, os autores não devem mais taxas de manutenção. Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por JORGE ALBERTO PUPIN e CYNTHIA MARIA KOVALSKI PLENTZ contra PRESTIGE INCORPORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, ao argumento, em síntese, de que, em 22/07/2017, celebraram com a ré o contrato de concessão de direito real de uso nº 2158-0603-MFA-4S-11, relativo a quatro semanas anuais na unidade nº 603, tipo Master Family, do empreendimento My Mabu, em Foz do Iguaçu, até novembro de 2065, cujo preço de R$112.098,96 quitaram antecipadamente, em novembro de 2017, com o pagamento de R$83.200,00, e de que a contratação foi precedida de publicidade enganosa e o empreendimento foi entregue com atraso e de forma incompleta, com alterações unilaterais do projeto, aumento excessivo das taxas de manutenção, restrições à locação das semanas e descumprimento das ofertas de acesso aos parques aquáticos, estacionamento e academia. Requereram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova, a tutela de urgência para a suspensão das cobranças e a abstenção de negativação e, ao final, a resolução do contrato por culpa da ré, com restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, a condenação da ré ao pagamento de cláusula penal de 20% ou, ao menos, de 10%, e a atribuição à ré das taxas de manutenção vencidas a partir do ajuizamento e, subsidiariamente, a limitação de eventual retenção. Juntaram documentos, eventos 1.2 a 1.22.Intimados a esclarecer o cumprimento da cláusula 7.2.1 do contrato, evento 23.1, os autores afirmaram ter adimplido integralmente as suas obrigações, evento 32.1. O Juízo deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das cobranças decorrentes do contrato, inclusive das taxas de manutenção, e para que a ré se abstivesse de inscrever os nomes dos autores em cadastros restritivos de crédito, evento 35.1. A ré apresentou contestação, evento 38.1, na qual alegou inépcia da petição inicial e prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de intermediação. No mérito, sustentou a regularidade da contratação e o cumprimento do dever de informação, que a unidade dos autores integra a primeira torre, concluída e disponibilizada desde a inauguração do empreendimento, em julho de 2020, que a pendência da construção da segunda torre não prejudicou a sua utilização, que os autores usufruíram das semanas contratadas durante anos e que o desfazimento decorre da vontade dos adquirentes, sendo válidas as retenções de cláusula penal de 20%, comissão de intermediação de 6%, taxa administrativa de 10% e taxa de fruição, que superariam os valores pagos. Requereu, subsidiariamente, a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. Juntou documentos, eventos 38.2 a 38.7. Os autores apresentaram impugnação, evento 44.1. Intimadas a especificar provas, evento 47.1, as partes requereram o julgamento antecipado, e os autores pediram o aproveitamento, como prova emprestada, da ata e das mídias da audiência de instrução dos autos nº 0008882-02.2023.8.16.0170, relativos ao mesmo empreendimento, eventos 50.1 e 51.1, ao que a ré se opôs, evento 57.1. É o relatório. Decido.O processo comporta julgamento antecipado do mérito, a teor do contido no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois as questões controvertidas se resolvem pela prova documental e as partes não requereram outras provas. Nessas condições, a produção de outras provas, além de desnecessária, mostra-se incompatível com os princípios da duração razoável do processo, da economia processual e da eficiência jurisdicional (artigos 4º e 6º do CPC), razão pela qual se impõe a imediata resolução do mérito, sem que disso resulte qualquer prejuízo ao contraditório ou à ampla defesa (cf. TJPR, 18ª Câmara Cível, Ap. 0008728-47.2022.8.16.0031, Rel. Des. Vitor Roberto Silva, j. 26/05 /2025). Fica admitida a prova emprestada dos autos nº 0008882-02.2023.8.16.0170, consistente no termo da audiência, evento 51.2, e nas mídias com os depoimentos das testemunhas Paula Andrea Cuevas Gaeti e Juseila Machado Vate, juntadas com a petição do evento 51.1, pois a diversidade de partes e de contratos não impede o aproveitamento da prova, conforme o artigo 372 do Código de Processo Civil, os depoimentos foram prestados sob compromisso, com participação da ré, que formulou perguntas às testemunhas, e a ré manifestou-se sobre o pedido, evento 57.1. A petição inicial não é inepta. Embora extensa, identifica o contrato, descreve os fatos que caracterizariam o inadimplemento da ré e formula pedidos determinados de resolução, restituição e cláusula penal, e a contestação enfrentou cada um desses pontos, de maneira que não se configura nenhuma das hipóteses do artigo 330, § 1º, do Código de Processo Civil. A prescrição não se consumou. A pretensão de restituição da comissão de intermediação não se funda na abusividade da cláusula que a transferiu aos adquirentes, hipótese do prazo trienal fixado no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, mas na resolução do contrato porinadimplemento da fornecedora, que se sujeita ao prazo decenal do artigo 205 do Código Civil, contado da ciência da recusa da restituição integral, conforme a tese firmada no Tema 1.099. Entre a celebração do contrato, em 22/07/2017, e o ajuizamento da ação, em 28/04/2026, não transcorreram dez anos. O pedido é parcialmente procedente. A relação entre as partes é de consumo, pois os autores adquiriram o direito de utilização de unidade apart-hoteleira como destinatários finais, e a ré comercializa e administra profissionalmente o empreendimento. A possibilidade de disponibilizar as semanas para locação não afasta essa natureza. Os autores celebraram com a ré, em 22/07/2017, o contrato nº 2158-0603-MFA-4S-11, relativo a quatro semanas anuais na unidade nº 603, tipo Master Family, com vencimento em 21/11/2065, eventos 1.6, 38.5 e 38.6, e pagaram R$3.200,00 de entrada e R$40.000,00 em 27/10/2017 e em 24/11/2017, no total de R$83.200,00, recebendo quitação do preço, eventos 1.7 e 38.7. Não há prova de que tenham sido prometidas aos autores a aquisição de propriedade plena, rentabilidade garantida ou livre locação das semanas. As testemunhas da prova emprestada relataram promessas dessa natureza feitas a elas próprias, em vendas de 2017, como a de que obteriam “por semana mais ou menos sete mil” com a locação (PAULA ANDREA CUEVAS GAETI, 01’44”) e a de que a taxa de manutenção “não seria superior a duzentos e cinquenta reais” nos primeiros anos (JUSEILA MACHADO VATE, 01’25”), mas os depoimentos se referem às negociações das testemunhas, com outros vendedores, e não demonstram o que foi ofertado aos autores. O contrato identifica o negócio como concessão de direito de uso por prazodeterminado, com utilização por frações anuais, e a sua cláusula 8.10.2 dispõe que a disponibilização das semanas não assegura a sua locação. As regras de acesso aos parques, evento 1.16, a convenção quanto ao estacionamento, evento 1.10, e os orçamentos e prestações de contas, eventos 1.15, 1.18 e 1.19, também não demonstram cobrança indevida, oferta descumprida ou aumento ilícito das taxas de manutenção. Está demonstrado, porém, o inadimplemento da ré quanto à conclusão do empreendimento. O item E do quadro-resumo previu que o empreendimento estaria com as obras civis concluídas, o habite-se expedido e integralmente montado, equipado e decorado em 30/11/2019, com tolerância de 180 dias, e condicionou o início da utilização à sua conclusão integral, eventos 1.6 e 38.5, e a cláusula 15.1.3 das condições gerais vincula a esse prazo a conclusão das obras civis do empreendimento, evento 38.6, sem ressalva quanto à entrega por etapas. O habite-se de 23/06/2020, evento 38.4, certificou a conclusão de 19.855,00 m² de uma área total de 37.182,78 m², registrando que o restante da obra, de 17.327,80 m², permanecia em andamento, e a própria ré reconhece, na contestação, que a segunda torre ainda não foi concluída. A testemunha JUSEILA MACHADO VATE confirmou, na prova emprestada, que o empreendimento “até hoje ele não foi entregue na sua totalidade, né, que seriam as duas torres” (10’18”). A disponibilização da unidade dos autores, situada na primeira torre, não basta para considerar cumprida a obrigação, pois o contrato não limitou a prestação à unidade contratada, e a parcela da obra ainda pendente corresponde a quase metade da área construída prevista, seis anos depois do prazo contratual. A alteração da configuração do empreendimento, de 424 para 487 unidades, eventos 1.10 e 1.11, também não foi autorizada pelos adquirentes, conforme exige o artigo 43, inciso IV, da Lei 4.591/1964. A utilização das semanas pelos autores, por sua vez, não equivale àaceitação definitiva da entrega parcial e repercute apenas na apuração das consequências econômicas do desfazimento. Tem-se, assim, resolvido o contrato por inadimplemento da ré, conforme o artigo 475 do Código Civil. A resolução não depende de notificação prévia. A cláusula 7.2.1 prevê notificação para a purgação da mora, mas a obrigação de concluir o empreendimento tinha termo certo, e o seu descumprimento constituiu a ré em mora de pleno direito, conforme o artigo 397 do Código Civil. A ré, citada, não purgou a mora e sustentou que a entrega da primeira torre bastava para o cumprimento das suas obrigações. Resolvido o contrato por culpa da ré, não incidem contra os autores os encargos destinados a compensar a desistência do adquirente, como a cláusula penal e a taxa administrativa, e as disposições do artigo 67-A da Lei 4.591/1964, introduzidas pela Lei 13.786/2018, não alcançam o contrato celebrado em 2017. A comissão de intermediação, embora destacada no preço, integrou o valor recebido pela ré no negócio desfeito por sua culpa, e a cláusula 7.2.8.1, ao autorizar a sua retenção também nessa hipótese, transfere aos consumidores parte do prejuízo causado pela fornecedora e é nula, conforme o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. O preço pago deve, assim, ser integralmente restituído, em parcela única. A cláusula 7.2.8 do contrato prevê que, não purgada a mora pela ré, os adquirentes podem considerar o contrato resolvido e receber as quantias pagas acrescidas de cláusula penal de 20% sobre os valores pagos, evento 38.6. A cláusula penal, de R$16.640,00, incide por força do próprio contrato, sobre os R$83.200,00 pagos. Por outro lado, os autores tiveram à sua disposição, a partir da conclusão da primeira torre, as semanas contratadas, e odocumento reproduzido na contestação relaciona reservas entre 2020 e 2026. A compensação pela fruição remunera a disponibilidade do direito de uso, independentemente da efetiva hospedagem, e não é afastada pelo inadimplemento da ré quanto à parte não concluída do empreendimento. O cálculo da ré, de R$167.551,07, considera todos os dias do ano e o preço contratual, e deve ser limitado a 0,5% sobre os valores pagos, multiplicado pelos dias das quatro semanas anuais disponibilizadas, proporcionalmente nos períodos incompletos, da efetiva disponibilização da unidade até 28/04/2026, data em que, ajuizada a ação, os autores deixaram de poder usá-la, conforme a cláusula 7.2.10. A compensação será apurada em liquidação e não poderá gerar saldo em favor da ré, que não apresentou reconvenção. Quanto ao critério de cálculo, proporcional aos períodos de disponibilização e independente da efetiva utilização, confira-se, em caso de resilição pela adquirente do mesmo empreendimento: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (CONCEDENTE). 1) PEDIDO DE INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE 0,5% CALCULADA SEGUNDO O CONTRATO E PROPORCIONALMENTE AOS PERÍODOS DE DISPONIBILIZAÇÃO PARA USO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA À AUTORA (CONCESSIONÁRIA). Acolhimento. Direito que decorre da mera disponibilização de uso, nos termos contratados, não exigindo comprovação da fruição. Contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018. Resolução contratual atribuída exclusivamente à adquirente. Cláusula clara e expressa. Observância do artigo 35- A, inciso VI, § 2º, e do artigo 67-A, § 2º, inciso III, e §§ 3º e 4º, da Lei nº 4.591/1964. Não bis in idem com a retenção de parte das parcelas pagas a títulode cláusula penal. Apuração em liquidação de sentença. Precedentes. 2) DIES A QUO DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SER DEVOLVIDOS À AUTORA. Modificação exigida. Sentença que fixou a data da citação. Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Termo inicial que deve ser a data do trânsito em julgado desta decisão. Artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil. 3) DIVISÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. Acolhimento. Caso em que não houve sucumbência mínima da autora. Incidência do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002254-32.2023.8.16.0126 - Palotina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 15.08.2025) As taxas de manutenção pagas durante a vigência do contrato remuneraram a manutenção do sistema e não devem ser restituídas, e a ré não apontou taxa pendente. A partir de 28/04/2026, as taxas de manutenção e os demais encargos do contrato não são exigíveis dos autores. Nesse contexto, a parcial procedência do pedido é medida que se impõe. Diante do exposto, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente o pedido para: a) declarar resolvido, por inadimplemento da ré, o contrato nº 2158-0603-MFA-4S- 11, com efeitos a partir de 28/04/2026; b) condenar a ré à restituição aos autores, de forma simples e em parcela única, dos valores pagos, de R$83.200,00, sem retenção de cláusula penal, taxa administrativa ou comissão de intermediação, com correção monetária pela média do INPC e do IGP-DI desde cada desembolso até 29/08/2024 e pelo IPCA a partir de 30/08/2024; c) condenar a ré ao pagamento aos autores da cláusula penal de 20% prevista na cláusula 7.2.8 do contrato, no valor de R$16.640,00, com correção monetária pelo IPCA desde 28/04/2026; d) autorizar a compensação pela fruição, a apurarem liquidação, correspondente a 0,5% sobre os valores pagos multiplicado pelos dias das quatro semanas anuais disponibilizadas aos autores, proporcionalmente nos períodos incompletos, da efetiva disponibilização da unidade até 28/04/2026, limitada ao crédito dos autores; e e) declarar inexigíveis dos autores as taxas de manutenção e os demais encargos do contrato posteriores a 28/04/2026, confirmando a tutela de urgência do evento 35.1. Sobre as quantias das alíneas “b” e “c” incidem juros de mora pela taxa legal do artigo 406, § 1º, do Código Civil desde a citação. Os autores decaíram de parte mínima do pedido, de maneira que condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios dos patronos dos autores, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento nos artigos 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, consideradas a natureza e a importância da causa, o julgamento antecipado do mérito, sem dilação probatória, e o tempo de tramitação do processo. Observe o Sr. Escrivão as instruções do Código de Normas, no que for pertinente. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Foz do Iguaçu, 5 de outubro de 2026. Geraldo Dutra de Andrade Neto Juiz de Direito
