Ementa
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE INICIATIVA CONCRETA PARA REAQUISIÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta pelo Autor contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel adquirido mediante contrato de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com alienação fiduciária em garantia. O relator originário votou pelo provimento do recurso, ao fundamento de que não havia comprovação do cumprimento das exigências de notificação pessoal do devedor para purgação da mora, previstas no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997. Em divergência, propõe-se o desprovimento da apelação, diante do inadimplemento incontroverso, da ausência de iniciativa concreta do devedor para quitar a dívida e exercer o direito de preferência e da inexistência de fundamento suficiente para invalidar a consolidação da propriedade e os leilões extrajudiciais.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a ausência de esgotamento das tentativas ordinárias de notificação pessoal do devedor para purgação da mora implica, nas circunstâncias do caso, a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) estabelecer se a ausência de comunicação das datas dos leilões extrajudiciais compromete a validade do procedimento quando não demonstrada iniciativa concreta do devedor para exercer o direito de preferência; e (iii) determinar se a inadimplência incontroversa e a ausência de demonstração de interesse efetivo na quitação da dívida justificam a manutenção da sentença de improcedência.
III. Razões de decidir
3. A Lei nº 9.514/1997 disciplina a consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor em caso de inadimplemento, e o procedimento de execução extrajudicial nela previsto não apresenta, por si só, inconstitucionalidade, pois permanece sujeito ao controle jurisdicional quanto à legalidade dos atos praticados.
4. A notificação do devedor para purgação da mora tem por finalidade permitir a regularização da dívida e evitar a consolidação da propriedade fiduciária, devendo observar as formalidades previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
5. A legislação admite a notificação por edital quando o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível, desde que demonstrados os pressupostos legais para a adoção dessa modalidade de comunicação.
6. A inadimplência do apelante é incontroversa, e não há demonstração de que tenha buscado concretamente quitar a dívida no período compreendido entre o início do inadimplemento e a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal.
7. A comunicação das datas dos leilões, prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, tem por finalidade assegurar ao devedor o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos do § 2º-B do mesmo artigo, mediante pagamento da integralidade da dívida e dos encargos legais e despesas pertinentes.
8. A ausência de comunicação das datas dos leilões não conduz, por si só, à nulidade da consolidação da propriedade, especialmente quando o devedor não demonstra iniciativa concreta para exercer o direito de preferência nem interesse efetivo em satisfazer os encargos necessários à retomada do imóvel.
9. A consolidação da propriedade fiduciária extingue a relação contratual anteriormente existente, seguindo-se a alienação do imóvel por leilão público, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. A desconstituição dos atos praticados, sem demonstração de interesse concreto na regularização da dívida ou no exercício do direito de preferência, representaria atraso no procedimento sem benefício efetivo demonstrado pelo devedor.
10. A manutenção da sentença de improcedência preserva os efeitos do procedimento de execução extrajudicial, sem afastar a possibilidade de controle judicial de ilegalidades efetivamente demonstradas.
11. O desprovimento do recurso justifica a majoração em 1% dos honorários advocatícios fixados na sentença, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida em primeiro grau.
IV. Dispositivo
12. Recurso desprovido