Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador 1ª Vara Cível e Comercial Praça D. Pedro II, s/n, Nazaré, Salvador - BA, 40040-900 SENTENÇA Processo: 8091752-35.2019.8.05.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CONDOMINIO VILLA PRIVILEGE REU: ARISTOTELES DA SILVA BASTOS JUNIOR, NEIVA SUELI SANTANA GONCALVES BASTOS Vistos etc. CONDOMÍNIO VILLA PRIVILEGE ajuizou ação de obrigação de fazer cumulado com pedido de tutela antecipada, em face de ARISTÓTELES DA SILVA BASTOS JÚNIOR e NEIVA SUELI SANTANA GONÇALVES, alegando, em resumo, que os réus, proprietários da unidade 2004, torre 2, fizeram inclusão de uma parede divisória da varanda com o quarto, promovendo alteração da fachada do Condomínio. Nesses termos, requer a condenação dos réus a desfazer a obra, restabelecendo-se o padrão arquitetônico e visual estético originários, no prazo máximo de até 30 dias, bem como a condenação ao pagamento do valor de R$ 2.444,80, a título de multa prevista no art.17, do Regimento Interno. Anexou documentos. A tutela de urgência não foi concedida - ID 49376139. Citados, os réus ofereceram defesa (ID 226964250), requerendo, inicialmente, as preliminares de gratuidade da Justiça e ausência de interesse de agir. No mérito, dizem que a parede não foi construída na fachada do prédio, mas, sim, dentro da unidade, precisamente na varanda, que por sua vez, é fechada com o sistema de reiki. Afirmam que o projeto foi apresentado e aprovado pelo Condomínio, não havendo nos autos nenhum documento que ateste o contrário, tampouco cópia de ata de assembleia destinada a aprovar ou desaprovar a obra. Nesses termos, ante a ausência de ilícito, requerem a improcedência do pedido. Em reconvenção, requerem, ainda, a condenação do autor ao pagamento de indenização por danos morais. Anexaram documentos. Réplica - ID 232464637. As partes foram instadas a produzir provas - ID 238498018 - ao que requereu o réu prova oral. O feito foi saneado (ID 410053852), rejeitando-se as preliminares e indeferindo-se a gratuidade da Justiça aos réus. Relatados, decido. Entendo que o feito comporta julgamento antecipado, na forma do art.355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois, sendo a questão controvertida de fato e de direito, reputo desnecessária a produção de prova em audiência, na medida em que as circunstâncias fáticas relevantes à formação do convencimento encontram-se documentalmente demonstradas na prova coligida aos autos. Inicialmente, verifico que a decisão saneadora indeferiu a gratuidade da Justiça à parte ré e não tendo ela recolhido as custas do pedido contraposto/reconvenção, deve este ser extinto/cancelado, nos termos do art.290, do CPC. Ainda em preliminar, verifico que as partes prescindiram da prova técnica produzida dentro do contraditório e da ampla defesa. No mais, sem nulidade e ou pendência, passo diretamente ao mérito. Com efeito, a doutrina abalizada vem explicitando que "As relações de vizinhança tanto afetam os titulares do domínio como os simples possuidores de prédios vizinhos. Daí que um mero possuidor, como o locatário, pode se valer da nunciação de obra nova para impedir construção irregular no imóvel contíguo, mesmo que este seja de propriedade do locador, se a construção for daquelas que prejudicarem seu direito ao uso e gozo do bem locado (THEODORO, Junior Humberto. Curso de Direito Processual Civil: Procedimentos Especiais. p. 163). Colhe-se das lições dos mestres que "...tanto é construção a edificação ou a reforma, como a demolição, o muramento, a escavação, o aterro, a pintura e demais trabalhos destinados a beneficiar, tapar, desobstruir, conservar ou embelezar o prédio (MEIRELLES, Hely Lopes, Direito de Construir. São Paulo: Revista dos Tribunais, p.13). No caso, observando com minúcias a foto da fachada do prédio autor, mormente a "parede" construída pela parte ré, tenho que ela afeta a fachada. Isto porque, em que pese a parte ré alegar ser uma pequena divisória em drywall na cor branca, nitidamente, ela se afasta da cor e tamanho das demais demarcações da fachada do prédio. De todo modo, não posso aceitar a alegação da parte ré de que o seu projeto arquitetônico foi aprovado pelo condomínio, uma vez que não colaciona documento algum nesse sentido. Não há como aceitar as suas alegações de que a obra não afeta a fachada, quando, visualmente, há descompasso entre a sua unidade e as demais. Nessa quadra, o caderno processual evidencia que o réu promoveu reformas, ao menos, sem comunicação ao representante da coletividade, conforme denunciado na ata, alterando o projeto arquitetônico, violando pois os ditames dos arts.1335, II, 1336, III e IV; 1339,1341 e 1342, CC. Vê-se, pois, que ao promover o desregramento no condomínio edilício, acabou o condômino por violar o direito dos demais, motivo pelo qual, a lei, a doutrina e a jurisprudência, não toleram o comportamento do réu. Nesse contexto é a orientação jurisprudencial dos tribunais pátrios: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA NÃO AUTORIZADA PELA ASSEMBLEIA. Trata-se de ação na qual o autor pretende a condenação do réu ao desfazimento de obra não autorizada pela assembleia do condomínio. A sentença condena o réu a desfazer a obra em questão que alterou a fachada de sua unidade, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 e ao pagamento das custas processuais e honorários de 10% sobre o valor atualizado da causa. Apelo do réu. Réu que não junta autorização da assembleia para a realização da obra. Mera manifestação feita em assembleia de que desejava construir um telhado por conta de chuvas que não se confunde com aprovação. Recurso desprovido. (TJ-RJ - APL: 00322937520208190209 202300167161, Relator: Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 24/08/2023, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26, Data de Publicação: 25/08/2023) Condomínio. Obrigação de fazer. Alteração da fachada externa. Inadmissibilidade. Vedação legal à alteração da fachada e sem consentimento dos demais condôminos. Arts. 3º e 10, I, da Lei nº 4.591/64, e art. 1.336, III, do CC. Proibição constante, também, na Convenção do Condomínio. Interesse particular que não pode se sobrepor ao interesse da coletividade. Ato ilícito que não gera direito adquirido. Necessidade de desfazimento das instalações. Irregularidades perpetradas por outros condôminos, que não convalidam a alteração indevida, realizada pelo réu. Sentença mantida. Recurso desprovido, com determinação.(TJ-SP - AC: 10607306120178260002 SP 1060730-61.2017.8.26.0002, Relator: Bonilha Filho, Data de Julgamento: 21/08/2019, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/08/2019) E no STJ: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA. 1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco). 2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio . 3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4 .591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. 4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4 .591/1946). Requisito não cumprido na hipótese. 5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior . 6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. 7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964. 8. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1483733 RJ 2012/0042763-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/08/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2015 RB vol. 624 p. 45) No que concerne ao pagamento da multa, entendo que, igualmente, merece prosperar, uma vez que o art.17, do Regimento Interno da unidade condominial deixa claro que o condomínio que alterar a fachada do prédio, deverá se submeter à sanção. Art. 17 - Será devida Multa de até 05 (cinco) vezes o valor da "Maior" Taxa Mensal Condominial, ao CONDÔMINO que deixar de cumprir com seus deveres para com o CONDOMÍNIO, a saber: … b) Alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; … Assim, resta demonstrado o fato constitutivo do direito reclamado (CPC, art.373, I), sobretudo quando o autor colacionou ao caderno processual foto de alteração da fachada e o Regimento Interno do condomínio, que deixa clara a impossibilidade de alteração da referida fachada. Ademais, teve o autor o cuidado de esclarecer a todos os condôminos a impossibilidade de alteração da fachada, conforme se verifica da ata da assembleia, não podendo a parte ré alegar o seu desconhecimento. Acrescento que não existe nos autos nenhum documento que evidencie ter a parte ré recebido autorização do síndico ou da assembleia para realizar a alteração da fachada. Do exposto e mais que dos autos consta, julgo procedente o pedido e condeno a parte ré a desfazer a obra que alterou a fachada do prédio, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária, no importe de R$ 500,00, retornando as partes ao seu status quo ante, bem como condeno os réus a pagar a autora o valor de R$ 2.444,80, consistente na multa contida no art.17, do Regimento Interno. Por fim, condeno a parte ré a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 10%, do valor da causa atualizado - (CPC, art.85, § 16 e súmula 14, do STJ). Nos termos do art.290, do CPC, determino o cancelamento da reconvenção, ao tempo que julgo-a extinta, sem exame de mérito (CPC, art.485, VI). Sem custas e honorários (STJ - REsp: 2053571 SP 2023/0050835-8, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2023; STJ - REsp: 1906378 MG 2020/0305039-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021; STJ - AREsp: 1442134 SP 2019/0027401-6, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 17/11/2020, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/12/2020). Publique-se. Registre-se. Intime-se. Salvador, 21 de outubro de 2025 Maria Helena Peixoto Mega Juiz de Direito
