Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Central de Agilização Processual Processo nº 0009392-08.2024.8.17.2480 AUTOR(A): SIDICLAUDIO JOSE DE OLIVEIRA SILVA, EDNA JESSIKA TEODORO DO NASCIMENTO SILVA RÉU: GRAVATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, HF COMERCIALIZADORA LTDA, RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA. SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Anulação de Contrato cumulada com Restituição de Valores Pagos, Danos Morais e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por EDNA JESSIKA TEODORO DO NASCIMENTO SILVA e SIDICLAUDIO JOSE DE OLIVEIRA SILVA em face de GRAVATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, HF COMERCIALIZADORA LTDA e RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA. Narram os Autores, em sua petição inicial (Id. 171253333), que em 09 de março de 2024, ao se dirigirem a uma consulta odontológica em um shopping, foram abordados por um representante das Rés, que lhes ofereceu um brinde em troca da assistência a uma apresentação de um novo empreendimento. Relatam que, após a consulta, foram conduzidos a um espaço onde, sob forte pressão psicológica e mediante incisivas estratégias de marketing, em um processo que descrevem como "venda emocional", foram convencidos a assinar dois contratos particulares de promessa de compra e venda de frações de tempo de imóvel em regime de multipropriedade, identificados pelos números SMO03037 e SMO03038, referentes a cotas no empreendimento "Riviera Gravatá Resort". Afirmam que não tiveram a oportunidade de ler os contratos de forma pormenorizada e que não foram informados claramente de que se tratava de dois negócios jurídicos distintos. Sustentam que somente tomaram ciência da duplicidade dos contratos ao receberem os boletos para pagamento. Após a descoberta, buscaram o cancelamento, mas foram informados da incidência de multas que consideram abusivas. Alegam ter pago o valor total de R$ 1.530,00. Ao final, pediram, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção da inscrição de seus nomes em cadastros de inadimplentes. No mérito, requereram a declaração de nulidade dos contratos com a restituição integral do valor pago, a condenação das Rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e, subsidiariamente, a rescisão contratual com devolução de 90% a 75% dos valores pagos. Em decisão interlocutória (Id. 173666709), este Juízo corrigiu de ofício o valor da causa para R$ 101.098,80, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça e deferiu o parcelamento das custas processuais, que foram devidamente recolhidas. A citação da Ré HF COMERCIALIZADORA LTDA foi efetivada por meio de carta com aviso de recebimento juntado aos autos em 14 de julho de 2025 (Id. 209637891). A citação da Ré RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA ocorreu por carta com aviso de recebimento juntado em 21 de julho de 2025 (Id. 210252972). A citação da Ré GRAVATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA foi realizada por meio eletrônico, conforme certidão de 12 de abril de 2025 (Id. 200964329). As Rés GRAVATA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e HF COMERCIALIZADORA LTDA apresentaram contestação conjunta (Id. 211871415), tempestivamente. Em sua defesa, confirmaram a celebração dos dois contratos, mas negaram a ocorrência de venda emocional ou de qualquer vício de consentimento. Argumentaram que a relação jurídica não é puramente de consumo, mas de investimento imobiliário, devendo ser regida pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e pela Lei de Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), e não exclusivamente pelo Código de Defesa do Consumidor. Defenderam a legalidade das cláusulas contratuais, incluindo a que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, justificando o percentual pelo fato de a incorporação estar sujeita ao regime de patrimônio de afetação. Impugnaram o pedido de danos morais, por entenderem se tratar de mero dissabor decorrente de arrependimento contratual. Pediram a total improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, que fosse autorizada a retenção contratual de 50% ou, no mínimo, de 25% dos valores pagos. A Ré RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA apresentou contestação (Id. 205201316), também tempestiva. Arguiu, em preliminar, sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que não participou do contrato de compra e venda das frações imobiliárias, sendo apenas uma empresa de intercâmbio de férias, cujo serviço foi oferecido como um bônus pela corré Gravatá. No mérito, reiterou não possuir qualquer relação com o negócio principal que os Autores pretendem rescindir, não tendo recebido qualquer valor destes. Afirmou que sua atividade se restringe à prestação de serviços de intercâmbio, sendo uma relação jurídica autônoma. Impugnou o pedido de danos morais e de restituição de valores. Requereu o acolhimento da preliminar para extinguir o processo em relação a si e, no mérito, a improcedência dos pedidos. Os Autores apresentaram réplica às contestações (Id. 213744312 e 208222357), rebatendo os argumentos das defesas e reforçando as teses da inicial, notadamente a ocorrência de vício de consentimento, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade solidária de todas as Rés. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (Id. 213797013), as partes Autora (Id. 214694991) e a Ré RCI Brasil (Id. 214497392) requereram o julgamento antecipado da lide. As demais Rés não se manifestaram, conforme certificado no Id. 217032245. É o Relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre registrar que o processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as questões de fato e de direito encontram-se suficientemente elucidadas pela prova documental acostada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Ademais, as partes, quando instadas, requereram o julgamento no estado em que se encontra o processo ou não se manifestaram. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Ré RCI BRASIL A ré RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA arguiu, em sua contestação (Id. 205201316), sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Sustenta que sua atividade se limita a oferecer um programa de intercâmbio de férias, sendo uma relação jurídica autônoma e distinta do contrato de compra e venda de multipropriedade firmado entre os autores e as demais rés. Contudo, a preliminar não merece acolhimento. A relação jurídica em análise é eminentemente consumerista. A narrativa inicial e os documentos juntados demonstram que a oferta de associação ao programa de intercâmbio da RCI BRASIL foi realizada no mesmo contexto fático e temporal da celebração dos contratos de aquisição das frações imobiliárias. Para o consumidor, a oferta se apresentou como um pacote de serviços integrado, sendo a possibilidade de intercâmbio um dos atrativos para a celebração do negócio principal. O Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, consagra o princípio da responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento. Ao participarem, ainda que por meio de parcerias comerciais, da oferta de um produto ou serviço complexo, todos os fornecedores que dele se beneficiam respondem solidariamente perante o consumidor por eventuais falhas ou vícios na prestação. Dessa forma, a ré RCI BRASIL, ao se apresentar como parceira do empreendimento imobiliário, integra a cadeia de consumo e, portanto, possui legitimidade para responder aos termos da presente ação. Rejeito, pois, a preliminar arguida. Do Mérito A controvérsia central da lide reside em definir a natureza da relação contratual, a ocorrência de vício de consentimento, a validade das cláusulas de rescisão e a existência de danos morais. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor As rés GRAVATÁ EMPREENDIMENTOS e HF COMERCIALIZADORA defendem a aplicação prioritária das Leis nº 13.777/2018 (Multipropriedade) e 13.786/2018 (Lei do Distrato), por serem normas específicas. No entanto, a relação entre as partes é inequivocamente de consumo, na qual os autores figuram como destinatários finais de um produto (fração imobiliária) comercializado de forma profissional e habitual pelas rés. O próprio artigo 1.358-B do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.777/2018, estabelece que a multipropriedade será regida de forma supletiva e subsidiária pelo Código de Defesa do Consumidor. Isso significa que as leis específicas não afastam a incidência da norma consumerista, que, por ser de ordem pública e interesse social, prevalece sempre que suas disposições forem mais favoráveis ao consumidor ou quando as normas específicas resultarem em situações de desequilíbrio ou abusividade contratual. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado de que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, inclusive em regime de multipropriedade, para garantir o equilíbrio contratual e coibir cláusulas abusivas, como no REsp 2.106.548/SP. Vejamos caso já analisado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: RESCISÃO CONTRATUAL. TERRENO EM LOTEAMENTO. MULTIPROPRIEDADE. CLÁUSULA PENAL. CDC . APLICAÇÃO . Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. 1. MULTIPROPRIEDADE. Rescisão. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de aquisição de cota em regime de multipropriedade. Disposição expressa, nesse sentido, do artigo 1.358-B, acrescentado ao Código Civil . Enquadram-se autores e ré, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2º , 3º , CDC ). 2. CLÁUSULA PENAL. Multa de 50% das quantias pagas. Abusividade reconhecida (art. 51 , I , IV , CDC ). Mitigação das disposições da Lei do Distrato para evitar enriquecimento ilícito da vendedora. Diálogo de fontes. Retenção adequadamente fixada pela r. sentença. Restituição em parcela única. Adequação. RECURSO DESPROVIDO. (Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível - https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-sp/2174956330) Da Inversão do Ônus da Prova Pleiteiam os autores a inversão do ônus da prova, com fulcro no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. É cediço que a inversão do ônus probatório nas relações de consumo não é automática, operando-se ope judicis, ou seja, a critério do juiz, quando verificada a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor para a produção da prova. No caso em tela, embora a relação seja de consumo, não se vislumbra a presença dos requisitos autorizadores da medida. A alegação de vício de consentimento por erro, decorrente da suposta falta de clareza sobre a celebração de dois contratos, carece de verossimilhança mínima, uma vez que os próprios autores juntaram aos autos dois instrumentos contratuais distintos, cada um acompanhado de seu respectivo "Termo de Verificação", ambos devidamente assinados. Ademais, não se verifica hipossuficiência probatória a ponto de impossibilitar aos autores a produção de prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito, como a prova testemunhal, a qual, inclusive, não foi requerida quando oportunizado. A demonstração da pressão psicológica extraordinária e da coação irresistível ("venda emocional") é ônus que, em princípio, incumbe a quem alega. Dessa forma, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova, devendo a distribuição da carga probatória seguir a regra geral do art. 373 do CPC. Do Vício de Consentimento e da Rescisão Contratual Os autores fundamentam seu pedido de anulação na ocorrência de vício de consentimento, alegando terem sido submetidos a práticas de marketing agressivo, em uma "venda emocional", que os teria induzido a erro ao assinar dois contratos sem a devida clareza e reflexão. Embora seja notório que a comercialização de cotas de multipropriedade frequentemente se utilize de métodos persuasivos intensos, o vício de consentimento, seja por erro, dolo ou coação, deve ser robustamente comprovado pela parte que o alega, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. No caso dos autos, os autores não se desincumbiram desse ônus. Os contratos juntados (Id. 171253350 e 211875839) são instrumentos distintos, identificados como SMO03037 e SMO03038, e cada um deles é acompanhado de um "Termo de Verificação de Contrato – Checklist". Nesses termos, os autores declararam, com suas assinaturas, terem lido e entendido as condições do negócio, incluindo, especificamente no item 4, a ciência sobre as penalidades em caso de rescisão contratual. A existência de dois checklists assinados, um para cada contrato, enfraquece a alegação de que não sabiam estar celebrando dois negócios jurídicos. A ausência de requerimento para produção de prova testemunhal, que poderia corroborar a versão sobre a pressão psicológica sofrida, também milita em desfavor da tese autoral. Assim, não havendo prova contundente do vício de consentimento, não há que se falar em anulação dos negócios jurídicos. Contudo, assiste aos autores o direito potestativo de rescindir os contratos, uma vez que ninguém é obrigado a se manter vinculado a uma relação contratual contra sua vontade. A questão, portanto, desloca-se para a análise das consequências dessa rescisão, que se dá por iniciativa dos compradores. Da Cláusula Penal e da Retenção de Valores Os contratos preveem, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção de 50% dos valores pagos, além da integralidade da comissão de corretagem. As rés defendem a legalidade dessa cláusula com base no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 (com a redação da Lei do Distrato), que permite tal percentual quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação. Todavia, conforme já fundamentado, o Código de Defesa do Consumidor prevalece para coibir abusividades. O artigo 51, inciso IV, do CDC, considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mesmo após a Lei do Distrato, tem se consolidado no sentido de que a retenção de valores pelo vendedor, em caso de rescisão por culpa do comprador, deve se limitar a um percentual entre 10% e 25% do total dos valores pagos. Esse patamar é considerado razoável para compensar o vendedor pelas despesas administrativas e de comercialização, sem gerar enriquecimento ilícito. No presente caso, a retenção de 50% sobre o valor pago de R$ 1.530,00, somada à perda da comissão de corretagem, mostra-se manifestamente excessiva e desproporcional, colocando os consumidores em clara desvantagem. Portanto, a cláusula penal deve ser declarada parcialmente nula para ser reduzida a um patamar justo. Fixo, assim, o percentual de retenção em 25% sobre os valores efetivamente pagos pelos autores, montante que se mostra suficiente para cobrir as despesas administrativas das rés, incluindo os custos com a comercialização, não sendo cabível a retenção cumulativa da comissão de corretagem, sob pena de configurar bis in idem. Dos Danos Morais Os autores pleiteiam indenização por danos morais, alegando o abalo psicológico sofrido com a abordagem agressiva e a frustração na tentativa de resolver o contrato. O mero descumprimento contratual, por si só, não gera dano moral. A situação vivenciada, embora desagradável e frustrante, não extrapolou os limites do mero aborrecimento cotidiano. Não há nos autos prova de que a conduta das rés tenha causado lesão a direitos da personalidade dos autores, como a honra, a imagem ou a dignidade, de forma a justificar uma reparação pecuniária. A questão se resolve na esfera patrimonial, com a rescisão do contrato e a devolução parcial dos valores pagos. Dessa forma, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: 1. Declarar a rescisão dos Contratos Particulares de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Imóvel em Multipropriedade, identificados pelos números SMO03037 e SMO03038, firmados entre as partes em 09 de março de 2024. 2. Condenar as rés, solidariamente, a restituírem aos autores os valores pagos, no montante de R$ 1.530,00 (mil quinhentos e trinta reais), autorizada a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data de cada desembolso até a citação (21/07/2025), data a partir da qual incidirá exclusivamente a taxa SELIC até o efetivo pagamento. 3. Julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para os autores e 50% para as rés, vedada a compensação. Em razão da competência do Gabinete da Central de Agilização, após a publicação, determino o retorno dos autos à Vara de origem. Caruaru/PE, data da assinatura digital. ÍCARO NOBRE FONSECA Juiz de Direito
