Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 13ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 2ª andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3254-8334 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0026660-46.2019.8.16.0001 Processo: 0026660-46.2019.8.16.0001 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Compra e Venda Valor da Causa: R$64.084,00 Autor(s): GEANE DO NASCIMENTO MENDES LEANDRO FERREIRA Réu(s): EMPRENDIMENTOS IMOBILIARIOS PARAISO LTDA SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de “AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA, DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR CONSTRUÇÃO DE BEM IMÓVEL” ajuizada por GEANE DO NASCIMENTO MENDES e LEANDRO FERREIRA em face de EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PARAÍSO LTDA. Na inicial, narraram os autores, em suma: a) que viveram em união estável desde 14/01/2012 e, em 04/06/2014, celebraram com a ré o Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº 15059, referente ao lote nº 08, quadra 33, do Conjunto Habitacional Francisco Gorski, em Campo Largo/PR, pelo valor total de R$ 125.300,00; b) que ajustaram o pagamento mediante entrada de R$ 2.000,00, a título de arras, e o saldo de R$ 123.300,00 parcelado em 180 prestações de R$ 685,00, com juros de 12% ao ano e correção pelo IGPM; c) que, após a imissão na posse, construíram no terreno uma residência de alvenaria com aproximadamente 40m², onde passaram a residir; d) que, em razão da dissolução da união estável e da alteração da situação financeira, especialmente pelo desemprego do segundo autor, tornaram-se inadimplentes, tendo quitado a entrada e 28 parcelas, totalizando R$ 23.456,94 pagos, cujo montante atualizado perfaz R$ 29.084,29; e) que buscaram a rescisão contratual pela via administrativa, com devolução do terreno, restituição dos valores pagos e indenização pelas benfeitorias realizadas, mas não obtiveram êxito; f) que a cláusula 7ª do contrato é abusiva, por prever retenção excessiva e prejuízo integral aos consumidores, devendo ser declarada nula. Requereram: i) a concessão da gratuidade da justiça; ii) a concessão de tutela antecipada para restituição imediata de R$ 11.728,00 (50% do valor pago), bem como para suspensão das cobranças, exclusão/impedimento de negativação e transferência do IPTU; iii) a declaração de nulidade das cláusulas abusivas; iv) a decretação da resilição contratual com devolução de 75% dos valores pagos, acrescidos de correção e juros; v) a condenação da ré ao pagamento de indenização no valor de R$ 35.000,00 pela residência construída e vi) a aplicação do CDC e inversão do ônus da prova. Juntaram documentos (mov. 1.2 a 1.19). Foi indeferida a justiça gratuita pleiteada pelos autores (mov. 8.1), que interpuseram agravo de instrumento (mov. 11.1), o qual foi provido (mov. 22). Recebida a inicial, a tutela de urgência foi indeferida e determinada a citação da ré para comparecer à audiência de conciliação (mov. 25.1). Os autores interpuseram agravo de instrumento contra essa decisão (mov. 33.1), o qual foi provido “para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas desde a data da citação” (mov. 48.1 do recurso nº 0027647-51.2020.8.16.0000 AI). Citada (mov. 97.1), a ré apresentou contestação e reconvenção (mov. 100.1), ocasião em que alegou, preliminarmente: a) a ausência de comprovação da hipossuficiência econômica dos autores, requerendo o indeferimento do pedido de gratuidade da justiça; e b) a ocorrência de litigância de má-fé, sob o argumento de que os autores teriam ocultado fatos relevantes, especialmente a renegociação contratual firmada em 16/11/2017. No mérito, aduziu, em síntese: a) que não houve resilição contratual, mas sim rescisão por inadimplemento, nos termos do art. 32 da Lei 6.766/79; b) que os autores firmaram novo compromisso de compra e venda para renegociação da dívida, o qual não foi adimplido; c) que os autores permaneceram na posse do imóvel sem efetuar os pagamentos devidos, configurando enriquecimento sem causa; d) que a cláusula contratual que prevê penalidades e retenções é válida e encontra amparo legal; e) que não é cabível a devolução dos valores pagos nos moldes pretendidos, sobretudo sem a prévia compensação pelas perdas e danos; f) que é indevida a aplicação das multas pleiteadas na inicial, inclusive quanto à exclusão de apontamentos e transferência de titularidade de IPTU; g) que não há direito à indenização por benfeitorias, uma vez que não comprovada a regularidade da construção perante o município; h) que, ainda que aplicável a Lei nº 13.786/2018, a indenização pela fruição do imóvel superaria os valores pagos; i) que não estão presentes os requisitos para concessão da tutela antecipada requerida pelos autores. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos iniciais, a revogação da tutela concedida e a condenação dos autores por litigância de má-fé. Em reconvenção, pleiteou: a) o reconhecimento da resolução contratual por inadimplemento, com fundamento no art. 32 da Lei 6.766/79; b) a reintegração da posse do imóvel, inclusive em sede de tutela antecipada; c) a condenação dos autores ao pagamento de indenização por perdas e danos, consistente na fruição do imóvel desde a imissão na posse até a efetiva devolução, em valor não inferior a 0,5% do valor do contrato por mês, além de IPTU, despesas com corretagem, água, luz e demais encargos incidentes. Juntou documentos (mov. 100.2 a 100.12). Os autores apresentaram impugnação à contestação e contestação à reconvenção no mov. 111. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (mov. 114.1), a ré pleiteou pela produção de prova pericial e oral (mov. 120.1) e os autores pela produção de prova documental (mov. 121.1). Por meio da decisão de mov. 125, determinou-se a aplicação do CDC ao caso, com a inversão do ônus da prova, e as partes novamente se manifestaram quanto à instrução probatória (mov. 128 e 130). A decisão saneadora de mov. 135.1 rejeitou a impugnação à justiça gratuita, mantendo o benefício concedido, postergou a análise da litigância de má-fé para a sentença, deferiu a imissão na posse do imóvel à ré por estar desocupado, determinou a expedição de ofícios à SANEPAR e COPEL para informar histórico de consumo, designou prova pericial para verificar a regularidade da construção e deferiu a produção de prova oral. A ré opôs embargos de declaração contra essa decisão (mov. 136.1), que foram rejeitados (mov. 154.1). O perito formulou a proposta de honorários (mov. 192.1), e as partes se manifestaram (mov. 197.1 e 199.1). O laudo pericial foi produzido (mov. 229.1), e as partes se manifestaram sobre seu conteúdo (mov. 236 e 251). O perito prestou esclarecimentos (mov. 260.1), com manifestação das partes ao mov. 264 e 265). Em audiência de instrução (mov. 298.1), foi tomado o depoimento pessoal dos autores e declarada encerrada a instrução processual. Os autores apresentaram suas alegações finais (mov. 315) e a ré quedou-se inerte (mov. 316). Por fim, vieram os autos conclusos à prolação de sentença, sendo de tudo quanto deles consta, um breve relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, inexistindo questões preliminares pendentes, passa-se ao exame do mérito. A controvérsia cinge-se a verificar: (i) se os autores fazem jus à resilição do contrato de compra e venda firmado com a ré, em razão de dificuldades financeiras; (ii) se há cláusulas passíveis de revisão; e (iii) se são devidas restituições ou indenizações entre as partes. Narram os autores que, em 04/06/2014, celebraram contrato de compromisso de compra e venda para aquisição do lote nº 08, quadra 33, do Conjunto Habitacional Francisco Gorski, em Campo Largo/PR, pelo valor de R$ 125.300,00, sendo R$ 2.000,00 de entrada e o saldo parcelado em 180 prestações de R$ 685,00. Alegam que edificaram no local residência de aproximadamente 40m², mas, diante da superveniente alteração de sua situação econômico-financeira, tornaram-se inadimplentes, tendo quitado 28 parcelas até setembro de 2017, no montante de R$ 23.456,94. Pleiteiam a rescisão contratual, com restituição das quantias pagas, admitida retenção de até 25%. A ré, por sua vez, sustenta que houve renegociação da dívida em 16/11/2017, fixando-se o valor de R$ 125.500,00, parcelado em 155 prestações de R$ 810,00, as quais não foram adimplidas, razão pela qual defende a incidência das penalidades contratuais e o pagamento de indenização pela fruição do imóvel. Inicialmente, reconhece-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, porquanto os autores se enquadram no conceito de consumidores (art. 2º) e a ré no de fornecedora (art. 3º). O art. 6º, inciso V, do CDC assegura ao consumidor a revisão de cláusulas que se tornem excessivamente onerosas em razão de fatos supervenientes. Tratando-se de contrato de adesão, cujas cláusulas foram previamente estipuladas pela fornecedora, admite-se o controle judicial de eventual abusividade, quando provocado pelo consumidor. O pedido de desfazimento do contrato encontra fundamento no instituto da resilição unilateral, previsto no art. 473 do Código Civil. No caso, ausente prova de notificação extrajudicial pelos autores, considera-se que a denúncia inequívoca da intenção de não prosseguir com o vínculo contratual ocorreu com a citação da ré (art. 240 do CPC). Embora o contrato ostente cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, a jurisprudência consolidou entendimento no sentido de admitir a desistência do promitente comprador por incapacidade financeira superveniente, assegurando-se ao vendedor o direito de reter parte das parcelas pagas a título de compensação pelos custos administrativos (REsp nº 907.856/DF). Quanto à alegada rescisão automática por inadimplemento, cumpre observar que o art. 32 da Lei nº 6.766/1979 exige prévia constituição em mora mediante notificação válida pelo Oficial de Registro de Imóveis. No caso, a notificação apresentada não restou comprovadamente entregue aos autores, não se evidenciando a regular constituição em mora. Diante disso, o desfazimento do negócio jurídico mostra-se cabível, não sendo razoável compelir os autores à manutenção de contrato que afirmam não possuir condições de adimplir. Todavia, é incontroverso que o inadimplemento precedeu a denúncia da resilição, de modo que a responsabilidade pelo rompimento do vínculo é imputável aos autores. A resolução contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, assegurando-se ao vendedor o direito de reter parte das quantias pagas, com fundamento na cláusula penal (arts. 408 e seguintes do CC). Por outro lado, é vedada a perda integral das parcelas pagas, nos termos do art. 53 do CDC, sendo nulas cláusulas que estabeleçam retenção total. A interpretação sistemática desse dispositivo, em conjunto com os arts. 413 do Código Civil e 51, IV, do CDC, afasta retenções excessivas que importem enriquecimento sem causa do fornecedor. A jurisprudência consolidou entendimento no sentido de reputar razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. PERDA DA TOTALIDADE DAS PRESTAÇÕES PAGAS. DESPROPORCIONALIDADE. CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO ART. 924 DO CÓDIGO CIVIL/1916. POSSIBILIDADE. I - Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor a contrato celebrado antes da sua vigência. II - Possibilidade de o juiz, com fundamento na regra do art. 924 do Código Civil/1916, reduzir a pena convencional estatuída a um patamar razoável, mormente quando se verifica a perda de todas parcelas pagas. III - Limitação da retenção das parcelas pagas ao percentual de 25% (vinte e cinco), em favor da promitente vendedora. IV - Precedentes específicos, em casos similares, deste Superior Tribunal de Justiça. III. AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO' (AgRg no REsp 479914 / RJ - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2002/0163065-0, Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino, Terceiro Turma, julgado 05/10/2010) - grifei. PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. Precedentes. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 730.520/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 28/08/2015) – grifei. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado. 3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão." (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento. (AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012) – grifei. À luz dos parâmetros fixados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o percentual de retenção de 25% revela-se adequado, proporcional e compatível com a natureza da relação consumerista estabelecida entre as partes. Desse modo, impõe-se a restituição das quantias pagas, com a retenção de 25% sobre o montante adimplido, a título de cláusula penal compensatória pelo desfazimento antecipado do contrato. De outro lado, assiste razão à ré quanto ao pedido de indenização pelo uso do imóvel. Consta dos autos que os autores foram imitidos na posse desde a celebração do contrato e, posteriormente, deixaram de cumprir as obrigações assumidas, circunstância que impõe a reparação correspondente ao período de utilização do bem. Nos termos do art. 389 do Código Civil, o inadimplemento contratual enseja a responsabilidade por perdas e danos, acrescidos de juros, correção monetária e honorários advocatícios. Em hipóteses análogas, a jurisprudência tem admitido a fixação de indenização equivalente a aluguel pelo período de ocupação do imóvel pelo promitente comprador inadimplente, a fim de evitar enriquecimento sem causa. Observe-se: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLEMENTO. Cabível a incidência de indenização pelo período de fruição do imóvel, tendo em vista que a demandada deu causa à rescisão do contrato pela inadimplência. Valor a ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento. Sentença reformada apenas para condenar a requerida ao pagamento de indenização pelo uso. DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70066651183, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 01/10/2015). (TJ-RS - AC: 70066651183 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 01/10/2015, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 07/10/2015) – grifei. O montante devido a título de perdas e danos deverá corresponder ao valor locatício do imóvel durante o período em que os autores dele se utilizaram. Ausentes nos autos elementos suficientes para a fixação imediata do quantum, a apuração deverá ocorrer em fase de liquidação de sentença, por arbitramento, observando-se como limite máximo o percentual de 0,75% do valor do imóvel ao mês. Assim, em liquidação, deverá ser apurado o valor de mercado da locação de imóvel similar ao objeto do contrato, devido desde a data do inadimplemento até a efetiva desocupação. No mesmo sentido, quanto aos encargos acessórios — IPTU, água e energia elétrica —, verifica-se que o contrato atribui tais despesas aos promitentes compradores em razão da posse e uso do bem. Desse modo, deverão os autores suportar tais encargos relativamente ao período em que estiveram na posse do imóvel, valores igualmente a serem apurados em liquidação. Por fim, no tocante à indenização pelas obras realizadas no terreno, a prova pericial (mov. 229.1) demonstrou que a construção apresenta vícios construtivos relevantes, não se caracterizando como benfeitoria útil ou necessária apta a gerar aproveitamento econômico pelo vendedor. Incide, portanto, o disposto no art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/1979, segundo o qual não são indenizáveis as benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Assim, a procedência parcial do pedido inicial é medida que se impõe. Por fim, deve ser rejeitado o pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé, porquanto não se verifica, no curso da instrução, a prática de qualquer conduta que se subsuma às hipóteses taxativamente previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. O mero exercício do direito de ação, ainda que a pretensão venha a ser julgada total ou parcialmente improcedente, não caracteriza, por si só, atuação temerária ou desleal. Ausente demonstração de alteração dolosa da verdade dos fatos, uso do processo para objetivo ilegal, resistência injustificada ao andamento do feito ou qualquer outra conduta tipificada no referido dispositivo legal, não há fundamento para a aplicação da penalidade pretendida. III - DISPOSITIVO POR TODO O EXPOSTO, com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos da fundamentação supra, para: a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com o retorno ao status a quo ante; b) condenar a ré à restituir os autores dos valores pagos do contrato, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de multa pelo desfazimento da avença, o que deverá ser corrigido monetariamente pela média do INPC/IGP-DI, a contar do efetivo prejuízo/desembolso (Súmula nº 43, STJ) até 1º de setembro de 2024 (data de vigência da Lei nº 14.905/2024), momento a partir do qual haverá a incidência de correção monetária pelo IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único, CC), e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (art. 405, CC) até 1º de setembro de 2024 (data de vigência da Lei nº 14.905/2024), momento a partir do qual deverão ser calculados de acordo com a taxa legal (SELIC), deduzido o índice de atualização monetária (artigo 406, § 1º, do Código Civil). Tendo em vista a sucumbência parcial, condeno as partes, na proporção de 30% os autores e 70% à ré, ao pagamento das custas e despesas processuais. Condeno, ainda, as partes, na mesma proporção, ao pagamento de honorários de sucumbência, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo profissional, a natureza e a relativa complexidade da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Em relação à reconvenção, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados, nos termos da fundamentação supra, para: a) determinar a reintegração da ré/reconvinte na posse do imóvel; b) condenar os autores/reconvindos ao pagamento das perdas e danos, consistente no pagamento de aluguel mensal, desde a data da constituição em mora até o efetivo desapossamento, além do pagamento dos débitos de IPTU, água e luz, devidos no período de utilização do imóvel, com a incidência de correção monetária pelo IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único, CC), a contar deste arbitramento, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da intimação da reconvenção (art. 405, CC) até 1º de setembro de 2024 (data de vigência da Lei nº 14.905/2024), momento a partir do qual deverão ser calculados de acordo com a taxa legal (SELIC), deduzido o índice de atualização monetária (artigo 406, § 1º, do Código Civil). Os valores deverão ser apurados em liquidação de sentença por arbitramento, e quanto aos aluguéis não poderão ser superiores a 0,75% do valor do imóvel ao mês. Ainda, condeno os autores/reconvintes ao pagamento das custas e despesas processuais relativas à reconvenção e ao pagamento de honorários de sucumbência aos advogados da ré, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo profissional, a natureza e a relativa complexidade da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. Observe-se que, quanto aos autores, a exigibilidade de tais verbas ficam suspensas, em razão de lhe ter sido concedida a gratuidade da justiça nos autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpram-se as demais disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Curitiba, data do sistema. ANNE REGINA MENDES Juíza de Direito Substituta
