Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Caucaia 3ª Vara Cível da Comarca de Caucaia Rua Sérvulo Braga Moreira, s/n, Novo Pabussu CEP 61600-272, Fone: (85) 3108-1607, Caucaia-CE E-mail: [email protected] PROCESSO nº. 0003501-92.2018.8.06.0064 CLASSE - ASSUNTO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Perdas e Danos, Obrigação de Fazer / Não Fazer] PROCESSO(S) EM APENSO: [] AUTOR: LUIZ PINHEIRO LOPES FILHO, RENATA COSTA DE SOUSA REU: ARB CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por LUIZ PINHEIRO LOPES FILHO e RENATA COSTA DE SOUSA, devidamente qualificados nos autos e representados pela Defensoria Pública do Estado do Ceará (ID 113651275), em desfavor de ARB CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, pessoa jurídica de direito privado igualmente qualificada (ID 113651275). Narram os autores, na petição inicial (ID 113651275), que adquiriram da promovida, na planta, uma unidade residencial correspondente ao apartamento nº 02, localizado no pavimento térreo do Condomínio Residencial Villa Romero VII, situado na Rua Tampico, nº 1635, bairro Parque Potira, nesta Comarca de Caucaia/CE (ID 113651275), mediante financiamento habitacional garantido pela Caixa Econômica Federal (ID 113651296). Sustentam que, após a entrega e a ocupação do imóvel, a edificação passou a apresentar múltiplos vícios construtivos graves, tanto no âmbito privativo quanto nas áreas de uso comum do empreendimento (ID 113651275). Apontam, na unidade residencial, a ocorrência de piso desnivelado, descolamento e manchamento de placas cerâmicas, fissuras em paredes e forro, infiltrações na varanda e dormitórios, ralo entupido, ausência de aterramento elétrico e falhas de esquadrias e acabamentos (ID 113651275). Noticiam, ainda, nas áreas de circulação comum, recalque e afundamento de calçadas, trincas nas fachadas, movimentação do muro perimetral, fissuração da laje de cobertura e falhas na impermeabilização das caixas d'água (ID 113651275). Asseveram que tais anomalias decorrem de falhas na execução estrutural e do emprego de materiais de qualidade deficiente pela construtora (ID 113651275). Diante disso, pugnaram pela concessão de tutela provisória para imposição de moradia provisória às expensas da demandada e, ao final, pela procedência dos pedidos para condenar a ré à obrigação de fazer consistente na reparação integral de todos os vícios, ao ressarcimento por danos materiais decorrentes de prejuízos suportados e desvalorização imobiliária, além de indenização por danos morais no importe de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) (ID 113651275). Postularam a concessão da gratuidade judiciária e a inversão do ônus probatório (ID 113651275). A inicial veio acompanhada de documentos e laudo técnico particular (ID 113651278 a ID 113651324). A gratuidade da justiça foi deferida e o pleito liminar restou indeferido originariamente (ID 113649969). Citada (ID 113649940), a demandada ARB CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA. ofertou contestação (ID 113649930), arguindo, preliminarmente: a) carência de interesse processual ante a ausência de resistência na via administrativa (ID 113649930); b) decadência do direito com suporte no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor (ID 113649930); c) ilegitimidade ativa dos adquirentes quanto às anomalias da área comum condominial (ID 113649930); d) inépcia da petição inicial por suposta imprestabilidade do laudo particular desacompanhado de regular ART (ID 113649930); e e) conexão com ações idênticas ajuizadas por outros adquirentes (ID 113649930). No mérito, defendeu a regularidade do padrão construtivo, afirmando que a obra foi submetida a vistorias e aprovações da Caixa Econômica Federal e órgãos públicos (ID 113649930). Rejeitou a aplicação da disciplina do contrato de empreitada, pontuando a ocorrência de contrato de compra e venda (ID 113649930). Negou o dever de indenizar, assinalando que os fatos configuram meros dissabores do cotidiano e requerendo a improcedência dos pedidos formulados na demanda (ID 113649930). O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA ROMERO VII requereu ingresso no feito na qualidade de assistente litisconsorcial (ID 113649952). Em réplica (ID 113649961), os autores rebateram as preliminares e ratificaram os pedidos da exordial, requerendo a inclusão de ressarcimento material no valor de R$ 1.180,00 (mil cento e oitenta reais), despendido na colocação de janela de vidro na varanda para conter infiltrações e alagamentos, conforme recibo acostado (ID 113649960). Por meio da Decisão de ID 113649969, saneei o processo, afastando a inépcia da inicial, a ausência de interesse processual, a decadência, aplicando o prazo prescricional decenal à pretensão indenizatória/reparatória nos termos do entendimento do STJ (REsp 1717160/DF), e a ilegitimidade ativa, admitindo a intervenção do condomínio e determinando a produção de prova pericial de engenharia com a nomeação de perito judicial (ID 113649969). Nomeado definitivamente o Engenheiro Civil Paulo Rogério Freitas de Matos (ID 113650721), realizou-se a perícia técnica no local em 24/01/2025 (ID 131741850), aportando aos autos o Laudo Pericial de Engenharia (ID 140608537), acompanhado da devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ID 140608554). Intimadas as partes a respeito da conclusão da perícia (ID 140613426), a parte autora manifestou plena concordância com o teor das constatações do perito (ID 198508758). A demandada ARB Construtora e Imobiliária Ltda., regularmente intimada via Diário da Justiça Eletrônico Nacional (ID 202363056), deixou transcorrer in albis o prazo assinalado sem ofertar qualquer manifestação ou impugnação técnica, conforme certificado pela Secretaria (ID 202363048). Diante do quadro de gravidade e risco estrutural descrito no laudo oficial, proferi decisão (ID 155415175) deferindo tutela de urgência incidental para determinar que a ré disponibilizasse aos autores moradia temporária em imóvel de padrão equivalente, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada a R$ 150.000,00, determinando vista ao Ministério Público e oficiando à Defesa Civil (ID 155415175). O Ministério Público ofertou parecer (ID 202176845), opinando pelo prosseguimento regular do feito. A Coordenadoria Estadual de Defesa Civil respondeu aos ofícios judiciais aduzindo limites institucionais para fornecimento de laudo estrutural específico em bem privado (ID 201934291). Contra a decisão concessiva da tutela antecipada, a construtora interpôs Agravo de Instrumento tombado sob o nº 3010038-70.2026.8.06.0000 (ID 201589919). A Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, sob a relatoria do Desembargador Marcos William Leite de Oliveira, deu parcial provimento ao recurso apenas para redimensionar as astreintes ao valor diário de R$ 2.000,00 (dois mil reais), com teto de R$ 100.000,00 (cem mil reais), mantendo íntegros os demais comandos da ordem judicial (ID 240009114). O acórdão transitou em julgado em 03/08/2026 (ID 240009114). Em cumprimento à providência mandamental, a requerida apresentou opções habitacionais (ID 205498794), tendo os autores formalizado a escolha do apartamento situado na Rua Galiente, nº 1807, apto 304, Condomínio Villa Alencar II, Jurema, Caucaia/CE (ID 215504038). A demandada firmou contrato de locação do referido imóvel (ID 222178087), operando-se a efetiva mudança e desocupação da unidade viciada em 01/08/2026 (ID 224247689), ocasião em que os promoventes autorizaram expressamente o ingresso na unidade para execução das obras cabíveis (ID 226230854). Por fim, a ré noticiou embaraço pontual causado por terceiro quanto ao ingresso nas áreas externas (ID 242036225). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório do essencial. Decido. DA FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas. As questões preliminares foram devidamente analisadas e decididas por ocasião do saneamento do processo (ID 113649969), operando-se sobre elas a preclusão, o que impede sua reapreciação nesta fase, nos termos do artigo 507 do CPC. Cumpre, portanto, adentrar diretamente na análise do mérito da controvérsia. Da Relação de Consumo e da Responsabilidade Objetiva do Fornecedor A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, porquanto se amolda perfeitamente aos conceitos de consumidor e fornecedor, delineados nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A parte autora, na qualidade de adquirente de unidade imobiliária como destinatária final, figura como consumidora, ao passo que a empresa ré, que desenvolve atividade de construção e comercialização de imóveis no mercado de consumo, enquadra-se como fornecedora. Nesse diapasão, a responsabilidade da construtora por vícios e defeitos no produto fornecido - no caso, o imóvel - é de natureza objetiva, o que significa que independe da comprovação de culpa, bastando a demonstração do dano, do nexo de causalidade entre este e o vício do produto, e da ausência de excludentes de responsabilidade, conforme preceitua o artigo 12 do diploma consumerista. O construtor é, por lei, garantidor da solidez e segurança da obra, bem como de sua adequação aos fins a que se destina. A alegação de decadência foi afastada na decisão saneadora, pois, conforme entendimento consolidado do STJ, a pretensão de natureza indenizatória, que visa ao ressarcimento pelos prejuízos decorrentes dos vícios do imóvel, não se sujeita ao prazo decadencial previsto no artigo 26 do CDC, mas sim ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, estabelecido no artigo 205 do Código Civil. Neste sentido, a decisão de ID 113649969 já transcreveu com acerto o seguinte julgado: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. (...) 4. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 5. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). (...) (REsp 1717160/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 26/03/2018) Portanto, estabelecida a moldura jurídica aplicável ao caso, a análise do mérito passa, impreterivelmente, pela verificação probatória da existência dos vícios construtivos alegados. Da Comprovação dos Vícios Construtivos pela Prova Pericial A controvérsia central da lide reside na existência, natureza e origem dos defeitos apontados na petição inicial. Tratando-se de matéria que exige conhecimento técnico especializado, a prova pericial de engenharia assume papel de destaque, senão preponderante, para o deslinde da causa, conforme disposto no artigo 156 do CPC. O laudo pericial, produzido por auxiliar da justiça de confiança do Juízo e sob o crivo do contraditório, é o meio de prova por excelência para elucidar questões fáticas de natureza técnica. No caso dos autos, o Laudo Pericial de Engenharia (ID 140608537), elaborado pelo Engenheiro Civil Paulo Rogério Freitas de Matos, é conclusivo e relevante para a comprovação fática. O trabalho do perito, detalhado e metodologicamente rigoroso, não apenas confirmou a existência da grande maioria das anomalias alegadas pelos autores, como também atestou sua origem endógena, ou seja, decorrente de falhas no projeto ou na execução da obra, afastando as hipóteses de mau uso ou de falta de manutenção por parte dos moradores (ID 140608537). O laudo pericial descreve pormenorizadamente as manifestações patológicas encontradas tanto na unidade privativa dos autores (apartamento 02) quanto nas áreas comuns do condomínio. Dentre as diversas constatações, o perito aponta: a) recalque diferencial da fundação, decorrente de movimentação irregular do terreno por falhas e deficiências na compactação do solo e na execução do aterro (ID 140608537); b) infiltrações e umidade ascendente por capilaridade na base das alvenarias, ocasionadas por vícios de impermeabilização nas fundações e baldrames (ID 140608537); c) fissuras e trincas generalizadas em paredes, tetos e forros de gesso da unidade, em virtude de sobrecargas e movimentações estruturais agravadas pela ausência de pilares e vigas de concreto (ID 140608537); d) desplacamento e deficiência de aderência do revestimento cerâmico do piso, com peças soltas e manchamentos (ID 140608537); e) ausência de estanqueidade e falhas de impermeabilização na laje de cobertura e na área das caixas d'água, propiciando infiltrações diretas e corrosão precoce de armaduras (ID 140608537); f) descompasso no esquadro de alvenarias, acabamentos defeituosos e incorreções no nivelamento de pisos (ID 140608537); e g) afundamento contínuo das calçadas perimetrais e trincas severas com erosão ativa no muro de contenção externo (ID 140608537). Para cada uma dessas anomalias, o perito judicial classificou o grau de criticidade, identificou a causa como sendo de natureza construtiva e recomendou as intervenções técnicas necessárias para a devida correção. O laudo é categórico ao concluir que as manifestações patológicas detectadas no imóvel são endógenas, originárias da etapa construtiva, sem sinais de mau uso pelos adquirentes (ID 140608537). A força probante de tal documento é ainda mais robustecida pela conduta processual da parte ré. Conforme certificado nos autos, a construtora, embora devidamente intimada, optou pelo silêncio, deixando transcorrer in albis o prazo sem apresentar qualquer impugnação técnica, quesitos suplementares ou parecer divergente (ID 202363048). Tal inércia processual corrobora a verossimilhança e higidez das conclusões periciais. A demandada não se desincumbiu minimamente do ônus de infirmar a prova técnica que lhe era desfavorável (artigo 373, II, do CPC), denotando a absoluta procedência dos apontamentos autorais. Desse modo, restam cabalmente comprovados nos autos o ato ilícito praticado pela ré (o fornecimento de imóvel com defeitos de projeto e execução), os danos suportados pelos autores (comprometimento da segurança, salubridade, habitabilidade e solidez da edificação) e o nexo de causalidade entre a conduta e os prejuízos, exsurgindo, por conseguinte, o dever de reparação integral. Da Obrigação de Fazer e dos Danos Materiais Uma vez constatada a responsabilidade da construtora pelos vícios, impõe-se a sua condenação na obrigação de fazer consistente na integral reparação dos defeitos, de modo a restituir o imóvel às condições de segurança, solidez e habitabilidade legitimamente esperadas pelos consumidores. As intervenções necessárias estão minuciosamente descritas no laudo pericial (ID 140608537), que deverá servir como roteiro para a execução dos reparos, abrangendo tanto a unidade autônoma dos autores quanto as áreas comuns do condomínio afetadas. Outrossim, como desdobramento necessário da tutela de recomposição da solidez e integridade física dos moradores, resta mantida a obrigação da promovida de custear e disponibilizar a moradia provisória dos demandantes até a conclusão dos reparos e a constatação da eliminação de todos os riscos estruturais. Conforme já reconhecido na decisão de urgência (ID 155415175) e confirmado em grau recursal com trânsito em julgado (ID 240009114), a permanência temporária da família no imóvel locado situado na Rua Galiente, nº 1807, apto 304, Caucaia/CE (ID 222178087) constitui medida indissociável da segurança e dignidade habitacional durante as reformas estruturais. Eventuais embaraços operacionais ou desinteligências com terceiros ou com a administração condominial (ID 242036225) deverão ser dirimidos no âmbito da fase executiva, garantindo-se à construtora, se necessário, o concurso de medidas indutivas ou apoio policial para ingresso nas áreas comuns da edificação, de modo a viabilizar o cumprimento do cronograma de obras. No tocante aos danos materiais, a obrigação de fazer representa a principal forma de recomposição in natura. Contudo, a parte autora também logrou comprovar documentalmente despesas emergentes no valor de R$ 1.180,00 (mil cento e oitenta reais), relativas à instalação de fechamento de vidro na varanda para conter o alagamento e vazamento pluvial decorrente de ralo e caimento defeituosos (ID 113649960). Tendo em vista que o laudo pericial expressamente constatou anomalias nas instalações hidrossanitárias e infiltrações na área da varanda (ID 140608537), é evidente que tal dispêndio decorreu diretamente dos vícios da obra, impondo-se o ressarcimento da quantia comprovada. Dos Danos Morais O dano moral, na hipótese de vícios construtivos em imóvel residencial, não se configura de forma automática. É preciso que a situação vivenciada pelo consumidor extrapole o mero dissabor ou o simples inadimplemento contratual, atingindo de forma relevante seus direitos da personalidade. No caso em tela, a situação experimentada pelos autores ultrapassa, em muito, a esfera do mero aborrecimento. A aquisição da casa própria representa a realização de um sonho e o investimento de uma vida para a maioria dos brasileiros. A frustração de ver este sonho transformado em um pesadelo de infiltrações, fissuras, risco de ruína e a constante incerteza quanto à segurança da edificação configura, sem sombra de dúvida, um abalo psicológico significativo. O laudo pericial judicial pinta um quadro desolador: um imóvel residencial que apresenta problemas estruturais crônicos de recalque, trincas em paredes e vigas, infiltrações ascendentes e defeitos de solidez (ID 140608537), que geram fundada aflição e temor quanto à incolumidade física dos ocupantes, tanto que demandou a desocupação forçada do imóvel mediante provimento jurisdicional de urgência. Viver sob o temor constante de comprometimento da estrutura do lar é fonte permanente de angústia, violando frontalmente a dignidade, a integridade psíquica e a tranquilidade pessoal. A recalcitrância da ré em adotar soluções técnicas efetivas desde as primeiras reclamações no âmbito administrativo (ID 113649928), compelindo os adquirentes a suportar anos de trâmite judicial para alcançar a tutela protetiva de sua moradia, agrava sobremaneira o abalo suportado. Portanto, a conduta da ré causou aos autores mais do que meros transtornos, atingindo sua esfera psíquica e seu direito a uma moradia digna e segura. Fica caracterizado o dano moral, cujo montante deve ser arbitrado em consonância com a razoabilidade e a proporcionalidade, compensando os lesados e desestimulando a reiteração do ilícito, sem ensejar enriquecimento sem causa. Sopesando a gravidade e o prolongamento temporal dos defeitos, o porte do empreendimento e os parâmetros adotados por este Juízo em demandas idênticas correlatas, afigura-se justo e suficiente o arbitramento da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, totalizando a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). DO DISPOSITIVO Ante o exposto, com base no artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. 1. CONFIRMO a tutela de urgência deferida incidentalmente nestes autos e consolidada no julgamento do Agravo de Instrumento nº 3010038-70.2026.8.06.0000, mantendo a CONDENAÇÃO da ré, ARB CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, na obrigação de custear integralmente a moradia provisória dos autores no imóvel locado situado na Rua Galiente, nº 1807, apto 304, Condomínio Villa Alencar II, Caucaia/CE (ou em imóvel similar de padrão equivalente), adimplindo aluguéis e encargos locatícios diretamente à locadora/administradora, até a efetiva e comprovada conclusão de todas as obras e eliminação dos riscos estruturais na unidade dos promoventes, sob pena de incidência da multa diária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), limitada ao teto de R$ 100.000,00 (cem mil reais), nos moldes fixados no acórdão colegiado transitado em julgado. 2. CONDENO a ré, ARB CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, na OBRIGAÇÃO DE FAZER, consistente em promover a integral e definitiva reparação de todos os vícios construtivos apontados no Laudo Pericial Judicial (ID 140608537), tanto na unidade autônoma dos autores (apartamento 02) quanto nas áreas comuns do Condomínio Residencial Villa Romero VII necessárias à segurança e higidez daquela (recalque de solo, impermeabilização de fundações e baldrames, recuperação de alvenarias e forros, revisão estrutural, substituição de revestimentos cerâmicos sem aderência, adequação de esquadrias e calçadas perimetrais), seguindo rigorosamente as normas técnicas da ABNT e as recomendações do expert. 3. CONDENO a ré, ARB CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, ao pagamento de indenização por DANOS MATERIAIS no montante de R$ 1.180,00 (mil cento e oitenta reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a contar do efetivo desembolso (23/09/2019 - ID 113649960) e acrescido de juros de mora pela Taxa Selic isoladamente a partir da citação. 4. CONDENO a ré, ARB CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, ao pagamento de compensação por DANOS MORAIS no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, perfazendo o montante total de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Sobre esse valor incidirá correção monetária a partir da data de arbitramento desta sentença (Súmula 362 do STJ) pelo IPCA (integral), e juros de mora a contar do evento danoso pela Taxa Selic subtraída do IPCA. 5. CONDENO a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (danos morais, materiais e o valor econômico estimado das obras a ser liquidado), na forma do artigo 85, § 2º, do CPC, a serem revertidos em favor do Fundo de Apoio e Aparelhamento da Defensoria Pública do Estado do Ceará (FADEP). Extingo o processo com resolução do mérito, com amparo no artigo 487, inciso I, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, certifique-se e, não havendo requerimentos executivos pendentes, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Caucaia/CE, data da assinatura digital. Willer Sóstenes de Sousa e Silva Juiz de Direito
