Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA CONJUNTA Processos n.º: 1002219-45.2021.8.11.0003 (Ação Declaratória) e 1005171-94.2021.8.11.0003 (Ação de Despejo) Partes: SQUADRA TRUCK SERVICE – WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA – ME e SANDRA LÚCIA BARROS RIBEIRO GOULART e OUTROS. Vistos. Em cumprimento à determinação do egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, este Juízo profere, nesta oportunidade, uma única sentença para o julgamento simultâneo dos processos acima epigrafados. A reunião das demandas visa garantir a coerência do sistema processual. Passo à exposição dos relatórios: RELATÓRIO DO PROCESSO Nº 1002219-45.2021.8.11.0003 (AÇÃO DECLARATÓRIA) Trata-se de demanda declaratória positiva com pleito condenatório subsidiário, ajuizada por SQUADRA TRUCK SERVICE – WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA – ME em face de SANDRA LÚCIA BARROS RIBEIRO GOULART, VERA LÚCIA BARROS GOULART e, inicialmente, JÚLIO CESAR GOULART. A empresa requerente afirma que detém a posse e explora economicamente um imóvel comercial situado às margens da BR-364, área de aproximadamente 12.425,08 m², desde o início de suas operações. Esclarece que tal ocupação originou-se de uma sub-rogação de contrato firmado em 2011 por outra empresa do mesmo grupo familiar (Figueira & Cia. Ltda.) e que, ao longo de uma década, desenvolveu atividades de serviços mecânicos no local com a anuência dos proprietários. Argumenta que, em março de 2018, as partes entabularam a celebração de um novo instrumento locatício, com vigência de dez anos (2018 a 2028) e aluguel mensal de R$ 8.000,00, o qual, apesar de ter sido formalizado em rascunho enviado por correio eletrônico, nunca foi assinado em razão da resistência dos locadores. Dessa forma, a autora busca o reconhecimento judicial da existência desse vínculo contratual decenal. Subsidiariamente, para a hipótese de não reconhecimento da relação, pleiteia a condenação dos réus ao pagamento de indenização pelo fundo de comércio (luvas), alegando a consolidação do ponto comercial ao longo dos anos. Em sede de contestação, os requeridos suscitaram a ilegitimidade passiva de Júlio Cesar Goulart e a decadência do direito à renovação. No mérito, sustentaram que a ocupação após 2011 baseou-se em ajuste verbal que se encerrou em janeiro de 2021, sem que houvesse interesse na continuidade do pacto. Denunciaram a prática de sublocação indevida a terceiros sem autorização, além de uma inadimplência acumulada superior a R$ 256.000,00. Pugnaram, ao final, pela total improcedência dos pedidos. O feito teve a ilegitimidade de Júlio Cesar Goulart reconhecida, decisão esta mantida pelo TJMT. Realizou-se audiência de instrução com colheita de provas orais e apresentação de alegações finais por ambas as partes. Sentença de improcedência proferida ao Id. 187798974, posteriormente anulada, conforme Id. 200040222. As partes se manifestaram, vindo-me conclusos. RELATÓRIO DO PROCESSO Nº 1005171-94.2021.8.11.0003 (AÇÃO DE DESPEJO) Simultaneamente, tramita a ação de despejo por infração contratual cumulada com cobrança, proposta por SANDRA LÚCIA BARROS RIBEIRO GOULART e VERA LÚCIA BARROS GOULART em desfavor de WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA – ME (SQUADRA TRUCK SERVICE). As autoras alegam que o imóvel de sua propriedade foi objeto de locação não residencial com termo final previsto para 01/02/2021. Afirmam que, a despeito do encerramento do prazo e da notificação de desinteresse na renovação, a locatária permaneceu no bem indevidamente. Apontam, como causas para a rescisão e retomada, o inadimplemento contumaz dos aluguéis e encargos, que totalizam um débito de R$ 256.832,11, além da violação de cláusula contratual que veda expressamente a sublocação sem prévia anuência escrita. Requereram a concessão de liminar para desocupação e a condenação ao pagamento dos débitos pendentes. A requerida apresentou defesa arguindo a conexão com a ação declaratória supramencionada, defendendo que a relação locatícia foi renovada verbalmente por mais dez anos através de tratativas com o administrador de fato do imóvel, Sr. Júlio Cesar Goulart. Sustentou que as sublocações eram de conhecimento das proprietárias e que o atraso nos pagamentos decorreu de fatores externos, como obras rodoviárias e os impactos da pandemia de COVID-19. Pugnou pela manutenção da posse e improcedência da cobrança. Após o reconhecimento da conexão e a remessa dos autos a este Juízo, seguiu-se a instrução processual conjunta com a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal das partes, encerrando-se a fase instrutória com o oferecimento de memoriais. Sentença de procedência proferida ao Id. 180641506, posteriormente anulada, conforme Id. 199721198. As partes se manifestaram, vindo-me conclusos. É o relatório necessário. Fundamento e decido conjuntamente. Dando prosseguimento à fundamentação e decisão desta Sentença Conjunta: 1. Do Pedido de Produção de Prova Pericial Contábil Compulsando-se os autos após o retorno do egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, verifica-se que a parte Squadra Truck Service formulou em ambos os processos pedidos para a realização de perícia contábil judicial. Conforme se extrai do histórico processual de ambos os feitos, a instrução probatória foi regularmente encerrada em audiência realizada no dia 15 de outubro de 2024. Naquela oportunidade, as partes não apenas acompanharam a colheita da prova oral, como também usufruíram do prazo sucessivo para a apresentação de suas alegações finais sob a forma de memoriais, os quais já repousam nos autos. Ressalte-se que a anulação das sentenças anteriores pelo Tribunal de Justiça ocorreu exclusivamente em razão de um vício de ordem lógica e processual relativo ao instituto da conexão — ante a prolação de decisões com fundamentos contraditórios sobre a mesma relação jurídica. Em nenhum momento o v. acórdão reconheceu a ocorrência de cerceamento de defesa ou determinou a reabertura da fase instrutória. A determinação superior restringiu-se à necessidade de prolação de um novo julgamento que guarde coerência interna entre as demandas. Assim, estando o feito maduro para julgamento e operada a preclusão quanto à dilação probatória, mantenho o encerramento da instrução e passo à análise do mérito propriamente dito. Portanto, INDEFIRO o referido pleito. Antes de adentrar na análise de mérito propriamente dita, passo a apreciar as questões processuais e prejudiciais pendentes no processo nº 1002219-45.2021.8.11.0003. 2. QUESTÕES PROCESSUAIS E PREJUDICIAIS (AÇÃO DECLARATÓRIA nº 1002219-45.2021.8.11.0003) 2.1. Da Ilegitimidade Passiva de Júlio Cesar Goulart No que tange à preliminar de ilegitimidade passiva arguida em relação ao requerido Júlio Cesar Goulart, verifica-se que a matéria já foi objeto de análise e acolhimento por este Juízo. Ressalte-se que o egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso confirmou tal entendimento em sede de agravo de instrumento, tornando a questão preclusa e superada. Assim, para fins de regularização do feito em consonância com o que já foi decidido nas instâncias superiores, DETERMINO que a Secretaria promova a imediata retificação da autuação, excluindo JÚLIO CESAR GOULART do polo passivo da demanda. 2.2. Da Prejudicial de Decadência Os requeridos sustentaram que a pretensão autoral estaria fulminada pela decadência, sob o argumento de que a ação foi proposta após o esgotamento do prazo fixado pelo artigo 51, §5º, da Lei nº 8.245/91 para o ajuizamento de ações renovatórias. Todavia, a insurgência não merece prosperar. Conforme se extrai da causa de pedir e do pedido, a presente demanda não se qualifica como ação renovatória compulsória, mas sim como ação declaratória de existência de relação jurídica. Enquanto a ação renovatória visa forçar a continuidade do vínculo mediante o preenchimento de requisitos específicos de lei especial, a ação declaratória busca apenas o reconhecimento de um negócio jurídico que a autora afirma já ter sido pactuado voluntariamente entre as partes. Trata-se de institutos jurídicos de natureza distinta, submetidos a regimes processuais diversos. A pretensão declaratória baseia-se no artigo 19, inciso I, do Código de Processo Civil, tratando-se de direito subjetivo que, via de regra, não se sujeita a prazo decadencial, salvo previsão legal expressa, o que não ocorre na espécie. Dessa forma, sendo inaplicável a limitação temporal da Lei de Locações a este feito declaratório, REJEITO a prejudicial de decadência. 3. DA ANÁLISE CONJUNTA DO MÉRITO O ponto central da controvérsia em ambas as demandas reside na definição da natureza e da vigência da relação jurídica existente entre as partes a partir de janeiro de 2018. Enquanto a empresa Squadra Truck Service busca a declaração de um contrato decenal (2018-2028), as proprietárias do imóvel sustentam o encerramento da relação locatícia verbal em 01/02/2021. 3.1. Da Inexistência de Renovação Contratual (Análise da Ação Declaratória) Na ação declaratória (autos nº 1002219-45.2021.8.11.0003), a pretensão autoral visava especificamente o reconhecimento de um novo instrumento contratual com prazo de 10 anos. Ocorre que a instrução processual revelou que tal pacto nunca se aperfeiçoou. A existência de meros rascunhos enviados por correio eletrônico, desprovidos de assinatura e de anuência expressa das locadoras, não possui força vinculante para criar um vínculo de tamanha extensão. É imperativo delimitar o alcance da pretensão formulada na ação declaratória (autos nº 1002219-45.2021.8.11.0003), a fim de demonstrar a inexistência de antinomia com o desfecho da ação de despejo. O cerne desta demanda declaratória cinge-se ao reconhecimento de um novo instrumento contratual, supostamente pactuado em março de 2018, que teria o condão de estender o vínculo locatício de forma impositiva até janeiro de 2028. Nesse contexto, a improcedência do pedido declaratório baseia-se na análise técnica de que as tratativas iniciadas via correio eletrônico não ultrapassaram a fase de rascunhos preliminares. A ausência de assinaturas e de uma manifestação de vontade inequívoca por parte das locadoras impediu o aperfeiçoamento desse negócio jurídico específico de dez anos, não gerando, portanto, os efeitos vinculantes pretendidos pela empresa locatária. É fundamental pontuar que, ao afastar a existência desse pacto decenal, não se ignora a relação jurídica anterior mantida entre as partes. Restou incontroverso que as litigantes mantiveram um ajuste verbal que amparou a ocupação do imóvel até o termo final em 02/01/2021. Assim, a decisão declaratória concentra-se estritamente na inexistência da renovação qualificada (2018-2028), e não na negação absoluta de qualquer vínculo pretérito. Dessa forma, opera-se uma distinção temporal clara: entre 2018 e o início de 2021, a posse da requerida era exercida sob a égide de um contrato verbal de prazo determinado, admitido pelas proprietárias. Todavia, a partir de fevereiro de 2021, com o exaurimento desse prazo e a rejeição judicial da tese de renovação decenal por falta de suporte probatório, a permanência da locatária no bem passou a carecer de qualquer título jurídico legítimo. Sob essa ótica coordenada, o reconhecimento de infrações contratuais — como a inadimplência substancial e a sublocação indevida sem anuência prévia — refere-se justamente ao descumprimento das obrigações do vínculo que efetivamente existiu até janeiro de 2021. Portanto, a resolução a ser decretada na ação de despejo incide sobre a relação jurídica verbal consolidada, confirmando seu término por culpa da locatária e autorizando a retomada do imóvel pelas proprietárias. Conclui-se, então, que as decisões são faces da mesma moeda: enquanto a ação declaratória define que não houve a formação de um novo contrato para o futuro (até 2028), a ação de despejo formaliza o encerramento do vínculo presente e passado em razão das graves violações cometidas. Tal fundamentação preserva a coerência lógica do sistema, garantindo que a desocupação do imóvel ocorra tanto pela inexistência de um novo título quanto pela extinção motivada do ajuste anterior. 3.2. Da Rescisão e Desocupação (Análise da Ação de Despejo) Prosseguindo na lógica coordenada, para o julgamento da ação de despejo (autos nº 1005171-94.2021.8.11.0003) utiliza-se a premissa fixada na demanda conexa: se não há renovação contratual para o período 2018-2028, a posse exercida pela requerida tornou-se injusta e indevida após o esgotamento do prazo verbal. A aplicação do termo "rescisão" nesta decisão conjunta visa formalizar o encerramento definitivo do vínculo locatício verbal que, conforme admitido por ambas as partes, amparou a posse do imóvel até o início de 2021. Trata-se do reconhecimento jurídico de que a relação contratual pretérita restou extinta, não apenas pelo decurso do tempo, mas sobretudo em razão das graves infrações cometidas pela locatária, notadamente o inadimplemento substancial e a sublocação irregular. Sob essa perspectiva, a declaração de inexistência de um novo pacto decenal (2018-2028) na ação declaratória conexa atua como o fundamento lógico necessário para o acolhimento do despejo. Uma vez que não restou aperfeiçoada a renovação pretendida, a permanência da empresa no imóvel após o termo final do ajuste anterior passou a carecer de título jurídico legítimo, autorizando a retomada do bem pelas proprietárias por meio do instituto da rescisão motivada, conforme preceitua o art. 9º, incisos II e III, da Lei nº 8.245/1991. Busca-se, portanto, a efetiva pacificação do conflito através de um julgamento que observe a primazia do mérito e a harmonia entre os feitos, conforme preconizado pelos artigos 4º e 488 do Código de Processo Civil. Ao delimitar que a rescisão opera sobre o vínculo jurídico histórico e a improcedência declaratória recai sobre a renovação futura, este Juízo entrega uma prestação jurisdicional coerente, confirmando que a desocupação do imóvel é o desfecho imperativo diante da ausência de suporte contratual vigente e do descumprimento das obrigações locatícias. 3.3. Das Infrações Contratuais e da Coerência Fática Ainda que se discutisse a vigência do contrato, a instrução revelou fatos impeditivos e extintivos do direito da locatária que são comuns a ambos os processos. Restou sobejamente comprovado que a empresa Squadra Truck Service: (i) Inadimpliu substancialmente os aluguéis, acumulando uma dívida que ultrapassa R$ 250.000,00; (ii) Realizou sublocações indevidas, transferindo a posse de parcelas do imóvel a terceiros sem a anuência prévia dos proprietários, violando o disposto no Art. 13 da Lei 8.245/91 e o próprio ajuste verbal original. Tais infrações, por si sós, autorizam a resolução de qualquer vínculo locatício, seja ele por prazo determinado ou indeterminado, conforme os incisos II e III do Art. 9º da Lei do Inquilinato. O que o sistema jurídico impõe, e este Juízo agora concretiza em sentença única, é que a improcedência da renovação (por falta de prova do ajuste decenal) conduz inexoravelmente à procedência do despejo (pela falta de título e pelas infrações cometidas). A manutenção da posse em favor de quem não paga aluguéis e subloca o imóvel indevidamente configuraria enriquecimento sem causa. Assim, a coordenação entre as demandas é plena: nega-se o direito à renovação e à indenização por ponto comercial na ação declaratória, e efetiva-se a retomada do bem com a cobrança dos débitos na ação de despejo, garantindo-se a segurança jurídica e a propriedade. 3.4. Do pedido alternativo de indenização No que concerne ao pleito subsidiário formulado pela empresa autora nos autos da ação declaratória (nº 1002219-45.2021.8.11.0003), referente à condenação dos réus ao pagamento de indenização a título de luvas ou fundo de comércio, o pedido não comporta acolhimento. A proteção jurídica ao ponto comercial e a consequente indenização pela sua perda são institutos previstos na Lei nº 8.245/1991, mas que pressupõem, obrigatoriamente, o preenchimento dos requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação. Conforme sedimentado pela jurisprudência, o direito à indenização pelo fundo de comércio está intrinsecamente ligado à existência de uma locação passível de renovação judicial, na qual o locador se recuse a renovar imotivadamente, o que não se verifica na hipótese vertente. Como já exaustivamente fundamentado nesta decisão conjunta, a requerente não logrou êxito em comprovar a existência de um contrato escrito com prazo determinado que desse suporte à renovação qualificada, tampouco ajuizou ação renovatória no prazo decadencial fixado pelo art. 51, §5º, da Lei de Locações. Assim, inexistindo o direito à renovação compulsória, falece o suporte jurídico para a pretensão indenizatória pelo ponto comercial. Ademais, a instrução processual revelou condutas da locatária que tornam a pretensão eticamente inviável e juridicamente improcedente sob a ótica da boa-fé objetiva. Restou comprovado que a empresa Squadra Truck Service sublocou o imóvel a diversos terceiros sem a devida anuência das locadoras e, mais grave, auferiu lucros com a exploração do espaço sem repassar a contraprestação locatícia integral e pontual aos proprietários. Tal cenário evidencia que a requerente usufruiu do imóvel por longo período em estado de inadimplência substancial, o que impede qualquer alegação de prejuízo injusto ao fundo de comércio. Pelo contrário, admitir o pagamento de indenização em favor de quem descumpriu as obrigações fundamentais do pacto locatício configuraria evidente enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Portanto, diante da ausência de amparo contratual vigente, da falta de preenchimento dos requisitos da ação renovatória e das infrações cometidas pela própria locatária, a improcedência do pedido de indenização por luvas ou fundo de comércio é medida que se impõe. 4. DISPOSITIVO Ante o exposto, e em atenção à necessidade de julgamento conjunto e harmônico determinada pela instância superior, resolvo o mérito de ambas as demandas, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, decidindo da seguinte forma: 4.1. Quanto ao Processo nº 1002219-45.2021.8.11.0003 (Ação Declaratória) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por SQUADRA TRUCK SERVICE – WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA – ME em face de SANDRA LÚCIA BARROS RIBEIRO GOULART e VERA LÚCIA BARROS GOULART. (i) REJEITO o pedido de declaração de existência de relação jurídica locatícia com prazo de dez anos (vencimento em 2028), ante a ausência de prova do aperfeiçoamento do negócio jurídico. (ii) REJEITO o pedido subsidiário de indenização por fundo de comércio ou luvas, uma vez que a parte autora não preencheu os requisitos legais para a renovação compulsória e incorreu em graves infrações contratuais. Em razão da sucumbência, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), com base no art. 85, §2º, do CPC. Contudo, SUSPENDO a exigibilidade de tais verbas uma vez que DEFIRO em seu favor as benesses da assistência judiciária gratuita. Sua hipossuficiência ulterior à propositura da demanda ficou demonstrada por meio da manifestação de ID 168623389 e documentos que a seguem. Em relação às custas já recolhidas nos autos, permanecerão intocáveis, pois à época o autor não era hipossuficiente. 4.2. Quanto ao Processo nº 1005171-94.2021.8.11.0003 (Ação de Despejo) JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por SANDRA LÚCIA BARROS RIBEIRO GOULART e VERA LÚCIA BARROS GOULART em face de WELLINGTON FIGUEIRA DA SILVA – ME (SQUADRA TRUCK SERVICE), para: (i) DECLARAR A RESCISÃO do contrato verbal de locação anteriormente mantido entre as partes (01/02/2011 até 01/02/2021), tendo em vista o exaurimento de seu prazo e a ocorrência de infrações graves (inadimplência e sublocação não autorizada). (ii) DETERMINAR A DESOCUPAÇÃO voluntária do imóvel situado na BR-364, KM 200, Rondonópolis/MT, no prazo de 15 (quinze) dias, contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de despejo compulsório. (iii) CONDENAR a requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a efetiva desocupação (existentes desde o período de locação vivente entre as partes), no valor de R$ 256.832,11 (duzentos e cinquenta e seis mil, oitocentos e trinta e dois reais e onze centavos). Sobre tal montante deverá incidir correção monetária pelo índice IGPM e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar de cada vencimento. Pela sucumbência neste feito, CONDENO a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), observando-se o art. 85, §2º, do CPC. Fica, igualmente, suspensa a exigibilidade da cobrança em face da gratuidade judiciária concedida (art. 98, §3º, do CPC). DISPOSIÇÕES FINAIS RETIFIQUEM-SE os autos da ação declaratória para exclusão definitiva de JÚLIO CESAR GOULART do polo passivo. Com o trânsito em julgado, EXPEÇA-SE o competente mandado de despejo. Na sequência, inexistindo requerimentos, ARQUIVE-SE. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. CUMPRA-SE. Rondonópolis, 6 de março de 2026. AROLDO JOSÉ ZONTA BURGARELLI Juiz de Direito
