Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Ceará-Mirim Apoio ao Desempenho Jurisdicional - ADJ Avenida Luiz Lopes Varela, 551, Centro, CEARÁ-MIRIM - RN - CEP: 59570-000 Processo: 0802550-83.2024.8.20.5102 Ação: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: HERBERT DE AQUINO BORGES REU: RISERVA DOS VINHEDOS INCORPORADORA SPE LTDA, WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA, WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA SENTENÇA I – Relatório Dispensado (Lei 9.099 de 1995, art. 38), fazendo-se necessária, não obstante, síntese processual, para melhor compreensão da lide. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos e Reparação por Dano Moral, ajuizada por Herbert de Aquino Borges em face de Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE Ltda e WAM Comercialização S/A. Argumenta a parte autora que celebrou, em 10 de março de 2023, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da cota imobiliária 311/08 do empreendimento Riserva dos Vinhedos Laghetto Viverone, em Garibaldi/RS, no regime de multipropriedade. Expressou, contudo, que as circunstâncias para pactuação da avença foram as seguintes: enquanto se encontrava de férias em Bento Gonçalves/RS, hospedado no Hotel Laghetto, foi abordada por prepostos das rés, conduzida a sala de apresentações e submetida a técnicas de venda agressivas, com abordagem coercitiva, informações insuficientes e pressão para assinatura imediata do contrato, mediante a promessa de que disporia do prazo de sete dias para arrependimento com devolução integral dos valores. Nesse contexto, efetivou a referida contratação, pelo valor total de R$ 36.074,71 (trinta e seis mil e setenta e quatro reais e setenta e um centavos), tendo pago, no ato, o importe de R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa reais) a título de taxa de corretagem. Informou que ao retornar das férias, após ter condições de analisar efetivamente o contrato, verificou que o negócio não atendia aos seus interesses, exercendo o direito de arrependimento e solicitando a rescisão. Expressou que somente em agosto de 2023 obteve resposta das rés, na forma de Termo de Distrato que previa a devolução de apenas R$ 50,00 (cinquenta reais), proposta que o autor recusou por considerá-la inadmissível. Não obtendo solução extrajudicial, ajuizou a presente demanda. Destacou ter sofrido danos nas esferas patrimonial e extrapatrimonial. Requereu, no mérito, a declaração de nulidade do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da cota imobiliária 311/08 do empreendimento Riserva dos Vinhedos Laghetto Viverone; condenação da parte ré à restituição integral da quantia de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais) e ao pagamento de indenização por danos morais. Devidamente citadas, as corrés manifestaram defesa na forma de contestação. Realizada a audiência de conciliação – Id. 128386790, não houve êxito na autocomposição. A parte autora requereu, naquela oportunidade, a exclusão da WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda (CNPJ 17.919.649/0001-03 — matriz) do polo passivo, mantendo-se apenas a Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE LTDA e a WAM Comercialização S/A (CNPJ: 17.919.649/0003-75 - filial). A corré Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE LTDA arguiu, preliminarmente, incompetência territorial, com fundamento em cláusula de eleição de foro para a Comarca de Garibaldi/RS; inépcia da petição inicial, sob o argumento de que o distrato já teria sido firmado em 13 de julho de 2023 com cláusula de quitação geral; e ilegitimidade passiva para responder pela devolução da taxa de corretagem, pois o valor foi recebido diretamente pela imobiliária intermediadora. No mérito, atribuiu o atraso na devolução de valores a falha sistêmica decorrente da pandemia de Covid-19. Reputou ausentes os requisitos ensejadores da responsabilidade civil, pelo que ausente dever de indenizar. Pugnou pela improcedência dos pleitos autorais. Requereu, ademais, a declaração de rescisão do contrato, de modo a liberar para negociação o imóvel objeto da lide. A corré WAM Comercialização S/A arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para responder pela rescisão contratual, sustentando não ter sido parte no contrato de promessa de compra e venda. No mérito, defendeu a legitimidade da retenção integral da taxa de corretagem com base no art. 725 do Código Civil e no art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018. Negou a configuração de danos morais e a aplicação da repetição do indébito em dobro. Requereu a improcedência das pretensões deduzidas na inicial. Impugnando as contestações, a parte autora reiterou os fundamentos da inicial e destacou a responsabilidade solidária entre as corrés. Intimada, ademais, a parte autora colacionou comprovante de residência – Id.145641938. Determinou-se a inclusão do feito em pauta de audiência de instrução, a qual foi realizada em 12 de novembro de 2025, oportunidade em que colhido o depoimento pessoal da parte autora, com gravação de dados no sistema audiovisual e armazenamento no sistema PJ-e, conforme Termo. - Id. 169859540. II – Fundamentação Quanto a preliminar de incompetência territorial. Defendeu a corré Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE LTDA que o contrato firmado entre as partes contém cláusula de eleição de foro que designa a Comarca de Garibaldi/RS como a competente para dirimir quaisquer dúvidas e questões emergentes do ajuste. Não lhe assiste razão. Aplica-se à hipótese dos autos o art. 6º, VIII, e o art. 101, I, ambos do CDC, que asseguram ao consumidor o direito de ajuizar a ação em seu domicílio A cláusula de eleição de foro, ainda que em tese válida em contratos civis paritários, torna-se abusiva em contratos de adesão quando impõe ao consumidor um ônus desproporcional para buscar a tutela jurisdicional, dificultando o acesso à justiça e a defesa de seus direitos, especialmente no caso de multipropriedade, que frequentemente envolve vendas realizadas em localidades turísticas, impondo uma barreira significativa ao exercício do direito de ação. Desse modo, a cláusula de eleição de foro, ao criar entraves ao exercício dos direitos do consumidor, deve ser afastada para garantir a efetividade dos preceitos consumeristas; portanto, a Comarca de Ceará Mirim/RN, domicílio da Autora, é competente para processar e julgar a presente demanda. Rejeito a preliminar. Quanto a preliminar de inépcia da inicial. Aduziu a corré Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE LTDA que o distrato já teria sido firmado em 13 de julho de 2023 com cláusula de quitação geral, o que ocasionaria a inépcia da inicial. A arguição não prospera. A petição inicial descreve com clareza os fatos e fundamentos que alicerçam a pretensão: abordagem coercitiva, pagamento da taxa de corretagem, exercício do arrependimento e recusa das rés a devolver os valores na integralidade. Os pedidos são determinados e compatíveis. Há correlação entre causa de pedir e pedidos. Não se configura, assim, nenhuma das hipóteses do art. 330, § 1º, do CPC. A circunstância de existir Termo de Distrato não torna a inicial inepta. Ao revés, a validade, os efeitos e os termos desse instrumento integram o próprio mérito da controvérsia, sendo imprescindível sua apreciação para a resolução da lide. Rejeito a preliminar. Quanto a preliminar de ilegitimidade passiva. Ambas as rés defenderam a ilegitimidade para compor o polo passivo da demanda. A corré Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE LTDA destacou que é parte ilegítima para responder pela devolução da taxa de corretagem, pois o valor foi recebido diretamente pela imobiliária intermediadora. A corré WAM Comercialização S/A expressou que aturou como intermediadora, não tendo celebrado o contrato, de modo que não integra o negócio objeto de discussão, não podendo ser responsabilizada pelas obrigações advindas da pactuação da qual não foi parte. As condições da ação, incluindo as questões atinentes à legitimidade, conforme a Teoria da Asserção, são aferidas mediante juízo de cognição sumária a partir dos elementos afirmados pela parte autora na petição inicial, adstringindo-se, assim, ao exame da possibilidade, em tese, da existência de vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, e não do direito provado. Nesse sentido, precedente do Superior Tribunal de Justiça - STJ: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR E DE LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRECEDENTE. CARÊNCIA DE AÇÃO NÃO CARACTERIZADA. ENUNCIADO N. 83 DA SÚMULA DO STJ. ALEGAÇÃO DE FALSIDADE DOCUMENTAL. PRETENSÃO RECURSAL INCOMPATÍVEL COM AS PREMISSAS FÁTICAS ASSENTADAS PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INVIABILIDADE. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. PRECEDENTE. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ acolhe a teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação deve ser aferida a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória. [...] 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, AgRg no AREsp 741.229/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/10/2015, DJe 23/10/2015) Nesse sentido, embora corré WAM Comercialização S/A não tenha firmado formalmente o contrato de promessa de compra e venda, participou ativamente da captação do consumidor e da formação do negócio, integrando a cadeia de fornecimento, mormente porque os serviços de intermediação foram prestados em benefício da operação como um todo, e a cobrança da taxa de corretagem foi parte inseparável dessa dinâmica comercial. Da mesma forma, é perceptível da inicial que a corré Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE LTDA integra a cadeia de consumo, destacando-se, inclusive, o compartilhamento do mesmo endereço, conforme evidenciado no rodapé do contrato. Portanto, demonstrada a direta relação jurídico-material estabelecida entre as partes, evidente a legitimidade da parte ré para integrar o polo passivo da presente demanda. Quanto ao mérito. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista. A parte autora, pessoa física que adquiriu imóvel para fruição própria no regime de multipropriedade, enquadra-se no conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC. As rés, que desenvolvem atividades de incorporação e comercialização imobiliária, amoldam-se ao conceito de fornecedoras previsto no art. 3º do mesmo diploma. Dessa feita, a controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Da análise dos autos, resultou incontroverso que a parte autora celebrou, em 10 de março de 2023, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da cota imobiliária 311/08 do empreendimento Riserva dos Vinhedos Laghetto Viverone. Igualmente indubitável que a parte autora efetuou pagamento a título de taxa de corretagem e, posteriormente, manifestou seu arrependimento e solicitou a rescisão do contrato, não tendo as rés procedido à devolução integral dos valores pagos. A controvérsia cinge-se à validade da contratação e, consequentemente, dos efeitos decorrentes do negócio jurídico. Conforme depreendido do depoimento pessoal da parte autora em audiência e das manifestações das partes nos autos, verifica-se que a celebração do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da cota imobiliária 311/08 ocorreu fora do estabelecimento comercial das rés, no interior do Hotel Laghetto, em Bento Gonçalves/RS, local onde o consumidor se encontrava de férias. Tal hipótese se amolda ao direito de arrependimento previsto (Lei nº 8.078/90, CDC, art. 49), cujo exercício na forma legal assegura ao consumidor a devolução integral dos valores eventualmente pagos, sem necessidade de comprovar vício de consentimento ou qualquer outra irregularidade na formação do negócio. Não obstante, a narrativa autoral aponta para além do mero exercício do direito de arrependimento. O contexto descrito de abordagem em ambiente de lazer, condução a sala reservada, argumentação insistente, pressão por fechamento imediato, promessa de brinde condicional e prazo exíguo de reflexão, evidencia prática comercial que compromete a plena liberdade de contratar, configurando a ocorrência de erro substancial quanto às condições essenciais do negócio e de dolo das rés, consistente na criação deliberada de um contexto que induziu o consumidor a contratar sem a devida compreensão do objeto, dos encargos de longo prazo e das consequências do eventual desfazimento, caracterizando vícios do consentimento a que se referem os arts. 138 e seguintes do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), combinados com a violação ao dever de informação clara e ostensiva previsto no CDC (Lei nº 8.078/90, art. 6º, III). As rés não trouxeram aos autos prova de que prestaram à parte autora informações adequadas, completas e com destaque suficiente sobre as condições do negócio, sobre o regime de multipropriedade, sobre os encargos financeiros de longo prazo e, especialmente, sobre as condições de eventual rescisão, encargo que lhes incumbia (Lei nº 13.105/2015, CPC, art. 373, II). Assim, configurado o vício de consentimento e as práticas comerciais desleais que comprometeram a livre manifestação da vontade do consumidor, torna-se imprescindível a declaração de nulidade contratual, retornando as partes ao estado anterior à contratação, afastando-se qualquer retenção de valores com fundamento na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), cujas hipóteses de incidência pressupõem a validade da contratação originária e o inadimplemento ou desistência sem vício do consumidor, circunstâncias não verificadas no caso. Destaca-se, nesse aspecto, que a corré Riserva dos Vinhedos Incorporadora SPE LTDA sustentou que Termo de Distrato foi firmado pelas partes em 13 de julho de 2023, com cláusula de quitação geral, o que extinguiria a pretensão autoral. Contudo, o Termo de Distrato juntado aos autos – Id 124267450 – previa a devolução de apenas R$ 50,00 (cinquenta reais) frente a R$ 2.990,00 (dois mil, novecentos e noventa reais) pagos pelo autor, condições flagrantemente desvantajosas para o consumidor. A documentação constante dos autos – Id 124267452 – demonstra que a parte autora questionou os termos do distrato, evidenciando que não houve aceitação livre e espontânea das condições leoninas. Ainda que se entendesse firmado o distrato nesses termos, o que se afasta pela análise dos autos, o instrumento seria nulo de pleno direito por afrontar o art. 51, IV, do CDC (Lei nº 8.078/90), que veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e o art. 6º, II, do mesmo diploma (Lei nº 8.078/90), que assegura a revisão de cláusulas abusivas. Uma cláusula de quitação que retém 98% (noventa e oito por cento) do valor pago ao consumidor é, por qualquer parâmetro, abusiva. Nessas condições, consoante disposição dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (Lei nº 10.406/2002, CC, arts. 421 e 422), impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo autor. De igual maneira, a restituição do valor pago a título de taxa de corretagem se impõe. A transferência do custo da corretagem ao comprador, em contratos de adesão firmados no âmbito de relações de consumo, exige que a informação sobre tal encargo seja prestada de forma clara, prévia e destacada, em conformidade com o art. 6º, III, do CDC (Lei nº 8.078/90). As rés não demonstraram, nos autos, que o autor foi previamente informado, de forma clara e inequívoca, de que arcaria com a comissão de corretagem e, principalmente, de que esse valor não seria restituído em caso de desfazimento do negócio. Ademais, reconhecida a responsabilidade das rés pela rescisão, mostra-se indevida a imputação de tal encargo ao consumidor. A restituição será simples, na forma do art. 884 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), pois, embora a cobrança se revele indevida, os elementos dos autos não permitem concluir pela presença de má-fé qualificada, ausência de engano justificável ou dolo da fornecedora que autorize a aplicação da devolução em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC (Lei nº 8.078/90). Por derradeiro, a responsabilidade das rés é objetiva, nos termos da legislação consumerista (Lei nº 8.078/90, CDC, art. 14), não sendo necessária a demonstração de culpa. A conduta das corrés supera o âmbito do mero inadimplemento contratual: o autor foi submetido a técnicas de venda agressivas durante período de lazer, em ambiente propício à redução de sua capacidade crítica; aguardou cerca de cinco meses sem resposta das rés; e, ao final, recebeu uma proposta de distrato que previa a devolução irrisória de R$ 50,00 (cinquenta reais) frente a R$ 2.990,00 (dois mil novecentos e noventa reais) efetivamente pagos, o que representa a retenção de aproximadamente 98% (noventa e oito por cento) dos valores desembolsados. Esse conjunto de condutas: abordagem coercitiva, silêncio prolongado, resposta absolutamente inadequada e proposta de quitação manifestamente abusiva, ultrapassa a esfera do mero dissabor ou do aborrecimento ordinário, ofendendo os direitos de personalidade da parte autora. Evidencia o descaso das corrés com os direitos do consumidor e com os deveres de lealdade, transparência e boa-fé que devem nortear as relações de consumo (Lei nº 8.078/90, CDC, arts. 6º, VI, e 14; Lei nº 10.406/2002, CC, arts. 186 e 927). É inequívoco, portanto, o nexo de causalidade entre a conduta antijurídica dos corréus e o dano sofrido pelo autor. Assim, encontram-se preenchidos os requisitos justificadores da pretensão de indenização por danos morais, no caso. No que concerne ao valor da reparação, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a extensão do dano (CC, art. 944) e a capacidade econômica das partes, razoável a fixação do quantum indenizatório em R$ 4.000,00 (quatro mil reais). III – Do dispositivo Diante do exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Declarar a nulidade do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária – cota 311/08 do empreendimento Riserva dos Vinhedos Laghetto Viverone – firmado entre as partes em 10 de março de 2023; b) Condenar as corrés, solidariamente, a restituir ao autor o valor de R$ 2.990,00 (dois mil, novecentos e noventa reais), pagos a título de taxa de corretagem, com acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo IPCA-E desde a data do desembolso; c) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), com incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA-E a contar da prolação desta sentença, pela exegese da Súmula 362 do STJ. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitado em julgado esta sentença, certifique-se. Caso não haja o cumprimento voluntário, deverá a parte vitoriosa requerer o cumprimento do julgado, no prazo de 15 (quinze) dias, informando, na oportunidade, seus dados bancários, a fim de facilitar o procedimento de expedição de alvará. Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da lei nº 9.099/95). A presente sentença possui força de mandado. CEARÁ-MIRIM /RN, data da assinatura eletrônica. PETERSON FERNANDES BRAGA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
