Ementa
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. INEXISTÊNCIA. INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. FACULTATIVIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto em face de decisão que, no bojo de execução de título extrajudicial lastreada em débitos condominiais relativos a imóvel alienado fiduciariamente, determinou a inclusão, pelo credor, da credora fiduciária no polo passivo da execução, sob pena de extinção do feito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se a controvérsia à obrigatoriedade da inclusão do credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel do imóvel, no polo passivo de execução de débitos condominiais, tendo em vista o entendimento manifestado no julgamento conjunto dos Recursos Especiais nº 1.929.926/SP, nº 2.082.647/SP e nº 2.100.103/PR pela Segunda Seção do e. Superior Tribunal de Justiça. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. No julgamento conjunto dos Recursos Especiais nº 1.929.926/SP, nº 2.082.647/SP e nº 2.100.103/PR, a Segunda Seção do e. Superior Tribunal de Justiça resolveu divergência entre os entendimentos dominantes na 3ª e 4ª Turmas de Direito Privado acerca da possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em procedimento executivo de dívidas condominiais, concluindo pela possibilidade de penhora do imóvel que originou os débitos, caso em que o condomínio exequente deve promover a prévia citação do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial. 4. O posicionamento adotado no julgado não estabeleceu a obrigatoriedade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de créditos condominiais em qualquer hipótese, mas apenas para viabilizar a penhora do bem imóvel, o que estabeleceria o litisconsórcio passivo necessário. 5. Nos termos do artigo 797 do Código de Processo Civil, a execução se pauta no interesse do credor e, em se tratando de responsabilidade subsidiária, há o benefício de ordem. 6. Conforme determinado no artigo 114 do Código de Processo Civil, “o litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes”. 7. O exequente tem o direito de incluir o devedor subsidiário na execução, mas, uma vez que o direito de execução é disponível, não há, a princípio, obrigatoriedade, a exemplo do que ocorre com a responsabilidade solidária, conforme se extrai do artigo 275, parágrafo único do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e provido. Tese de Julgamento: “Em pleito executivo relativo a débitos condominiais, não é obrigatória a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução nos casos em que não há pedido de penhora do imóvel alienado fiduciariamente". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 275, parágrafo único e 1.368-B; CPC, arts. 787; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; TJDFT, Acórdão 2068838, 0744842-81.2025.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2025, publicado no DJe: Invalid date.