Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003485-21.2025.4.03.6112 AUTOR: RICARDO DE SOUZA DA SILVA, BEATRIZ GONCALVES VINCOLETTO ADVOGADO do(a) AUTOR: DANIEL SANTANA DE FREITAS - SP439064 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Relatório RICARDO DE SOUZA DA SILVA e BEATRIZ GONCALVES VINCOLETTO ajuizou a presente Ação de Nulidade de Consolidação da Propriedade, com pedido de Antecipação de Tutela, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, visando a suspensão de leilão e dos efeitos de eventual consolidação da propriedade e manutenção na posse do imóvel, bem como para que a ré seja compelida a aceitar a purgação da mora e o pagamento das parcelas inadimplidas, com a consequente manutenção do contrato de financiamento em todos os seus termos. Alega, em resumo, que as partes formalizaram, contrato de financiamento imobiliário, no imóvel que reside. Afirma que não foi notificada para purgar a mora. Argumenta que não foram cumpridas as formalidades da Lei 9.514/97. Defende a nulidade do procedimento. Requereu, ao final, a procedência da ação, para tão-somente purgar os efeitos da mora e assim, manter o contrato de financiamento em todos os seus termos. O feito foi instruído com documentos. Foi concedida a gratuidade da justiça à parte autora e deferida a tutela antecipada. A CEF apresentou contestação ao Id 480102780, informando que o imóvel em questão foi objeto de consolidação da propriedade. No mérito, discorreu sobre a legislação aplicável, sobre a validade dos contratos, e pugnou pela improcedência da ação. Acostou os documentos. A parte autora apresentou réplica. Decisão/Fundamentação Passo a julgar o feito. Da impugnação a assistência judiciária gratuita A CEF impugna a concessão da assistência judiciária gratuita, sem apresentar prova de que a parte autora não faz jus ao benefício. Ocorre que pela dimensão e localização do imóvel objeto da ação, bem como tendo em vista os demonstrativos de pagamento de Id 468262246 e de 468262247, os autores fazem jus ao benefício mediante simples declaração, já que a renda do casal e baixa (menos que o teto do RGPS) e nenhum elemento em sentido contrário foi juntado aos autos. As demais preliminares confundem-se com o mérito e com ele serão resolvidas. Da Aplicação do CDC Lembro inicialmente que o Código de Defesa do Consumidor - CDC (Lei nº 8.078/90, art. 6º, inciso V) é aplicável aos contratos de financiamento regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, porque estes são entendidos no conceito de serviço prestado pelo Banco. Não obstante, a aplicação das normas consumeristas não tem o condão de modificar cláusulas contratuais, sem a comprovação de ilegalidades ou abusividades na sua elaboração ou a superveniência de fatos que as tornem excessivamente onerosas ao mutuário. Sem prejuízo, observo que em situações similares a CEF costuma juntar os documentos necessários para permitir ao Juízo aferir se foi, ou não, respeitado o rito de consolidação da propriedade previsto na Lei 9.514/97. No caso dos autos, contudo, a CEF não juntou toda a documentação respectiva, sendo que a parte autora alega que não foi respeitado o rito da Lei. Embora a CEF negue, em contestação, o desrespeito às normas da consolidação da propriedade previstas na Lei 9.514/97 (com o que não há falar em revelia), não foi capaz de juntar toda a documentação que comprovasse suas alegações. Assim, considerando as peculiaridades do contrato habitacional em comento, na forma do art. 6º, VIII, do CDC, inverto o ônus da prova para fins de transferir à CEF a responsabilidade por comprovar que respeitou o rito estabelecido. Lembre-se que o art. 6º do CDC prevê entre seus direitos básicos: "a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências." Embora esta inversão não seja automática, no caso concreto, ante a inércia processual da CEF em juntar documentos, dada a hipossuficiência da parte autora e as peculiaridades deste tipo de contrato imobiliário, entendo cabível, no caso concreto, a inversão. No mais, estabelecida a aplicação do CDC à espécie e determinada a inversão do ônus da prova, importante consignar que este instituto (inversão do ônus da prova) tem como principal objetivo desobrigar o autor de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, quando presentes os requisitos legais da verossimilhança da alegação ou da hipossuficiência da parte, e atribuir ao réu a responsabilidade de comprovar o quanto deduzir em sua própria defesa. Logo, seu sentido não é o de meramente impor à parte contrária o pagamento das despesas de determinada prova, mas de atribuir à instituição financeira ré a responsabilidade por comprovar suas alegações de defesa. A inversão do ônus da prova, entretanto, não se presta a permitir o reconhecimento de nulidades fundadas em questionamentos jurídicos, ou seja, inverte-se o ônus da prova apenas em relação às questões de fato. Além disso, a inversão não leva à automática procedência da ação, pois a prova dos autos deverá ser valorada integralmente. Pois bem. Fixadas estas premissas iniciais, passo a analisar a situação dos autos. Do Mérito O contrato sub judice, cujo instrumento instrui os autos ao Id 468262245, estabelece as cláusulas contratuais. Alega a parte autora que não foi notificada para purgar a mora, só tendo ciência de que a residência estava à venda, sob a modalidade de leilão extrajudicial, nos dias antecedentes ao leilão, o que configuraria nulidade. Assim, resta claro que, nos termos do pactuado, embora tenham sido a parte autora que deu causa ao DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO, ao não pagar as prestações tempestivamente (o que levou ao vencimento antecipado da dívida), a discussão dos autos diz também respeito a eventual nulidade do procedimento de consolidação utilizado pela CEF. Em relação à notificação do leilão extrajudicial, a jurisprudência vinha entendendo que, em regra, não havia necessidade de se notificar os mutuários do leilão, pois uma vez consolidada a propriedade não seriam mais titulares do imóvel. Mas por expressa disposição legal, decorrente de alteração da Lei 9.514/97 pela Lei 13.465/2017, resta atualmente evidenciada a necessidade de notificação do leilão extrajudicial, especialmente em imóveis do Programa MCMV e do PAR. Confira-se os termos do artigo 26 e 27 da Lei 9.514/97: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”. Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2oAté a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”. Para fazer prova de que respeitou o rito previsto na Lei 9.514/97, a CEF juntou diversos documentos. Destacam-se: a) laudo de avaliação do imóvel (Id 480102788); b) notificação extrajudicial para purgar a mora (Id 480102793; Id 480102794; Id 480102796; Id 480102797; 480102796); c) matrícula com consolidação da propriedade (Id 480102798); d) edital de consolidação da propriedade e leilão (Id 480102800); e) notificação extrajudicial de leilão do imóvel (Id 480102800 e seguintes); f) aviso de recebimento da notificação extrajudicial (Id 480103964 e seguintes). A notificação extrajudicial para purgar a mora restou sobejamente comprovada pela CEF. A parte autora, entretanto, alega que somente dois dias antes do leilão teria tido ciência do procedimento em curso. Apesar de constar dos autos email com notificação extrajudicial e cartas com aviso de recebimento, não há nos autos prova de que tenham sido regularmente recebidos pela parte autora em prazo razoável de antecedência. De fato, os ARs destinados a Beatriz Gonçalves Vincoletto não foram entregues e os destinados a Ricardo de Souza da Silva também não, à exceção de um entregue em 18/10/2025, mas em endereço de Londrina/PR e recebido por terceiro que não conseguiu se identificar. Ora, ainda que os autores estivessem deliberadamente se furtando à notificação, o que, frise-se, não restou comprovado nos autos, a CEF deveria então ter providenciado notificação por Edital, o que não foi feito. Assim, tenho que a CEF não comprovou que procedeu de acordo com as normas da Lei 9.514/97, pois não trouxe aos autos prova de que notificou corretamente os mutuários da data dos leilões designados. Não há, prima facie, nenhuma inconstitucionalidade no rito previsto na Lei 9.514/97, mas o seu desrespeito leva, obviamente, a nulidade da consolidação da propriedade. Somente quando o próprio rito previsto na Lei 9.514/97 seja desrespeitado é que se poderá anular o procedimento de consolidação da propriedade. 3. Dispositivo Posto isto, JULGO PROCEDENTE o pedido para fins de reconhecer a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel que consta nos autos, por desrespeito ao rito previsto na Lei 9.514/97, somente a partir do procedimento de notificação do leilão extrajudicial. Extingo o presente feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Imponho à parte ré o dever de arcar com as custas decorrentes e pagar honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil. Tendo em vista as características da ação, antecipo os efeitos da sentença para fins de manter a posse do imóvel em nome da parte autora, até novo procedimento de consolidação da propriedade. À luz do que decidido em sentença, deverá a parte autora procurar a CEF para verificar a possibilidade de purgar a mora e retomar o financiamento. Consigno que, apesar de reconhecido a nulidade parcial do procedimento de consolidação da propriedade, deverá a CEF, caso persista a inadimplência, dar seguimento a novo procedimento de consolidação da propriedade, desde que agora respeite integralmente o rito previsto na Lei 9.514/97, no que tange à notificação do leilão extrajudicial. Com o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo, independentemente de ulterior despacho. P. I. PRESIDENTE PRUDENTE, 17 de março de 2026. FLADEMIR JERONIMO BELINATI MARTINS Juiz Federal
