Inteiro teor
Processo 1013799-71.2025.8.26.0114 - Embargos à Execução - Pagamento - Rom Administração de Bens Ltda - Condomínio Gafisa Wide Cambui - Vistos. ROM ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA opôs embargos à execução em face de CONDOMÍNIO GAFISA WIDE CAMBUÍ, aduzindo, em síntese, que a execução foi ajuizada para cobrança do valor de R$ 2.594,54, relativo a taxas condominiais apontadas como vencidas em 05/10/2023, 05/04/2024, 10/05/2024 e 10/02/2025, mas sustenta que tais parcelas já foram quitadas. Alegou, ainda, má-fé do condomínio embargado ao cobrar valores já pagos, requereu a concessão de efeito suspensivo, a declaração de inexigibilidade do débito e a condenação do embargado ao pagamento em dobro dos valores cobrados. Os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo (fls. 58). Em seguida, o condomínio embargado apresentou impugnação, sustentando que não houve quitação das parcelas executadas, porque os comprovantes juntados pela embargante não guardariam correlação inequívoca com os boletos que instruíram a execução, notadamente em razão da divergência de códigos de barras. Alegou que o controle interno do condomínio não indica a baixa das cotas vencidas em 05/10/2023, 05/04/2024, 10/05/2024 e 10/02/2025, defendeu a higidez do título executivo. Ademais, requereu o afastamento da alegação de litigância de má-fé. Ao final, requereu a improcedência integral dos embargos, com majoração dos honorários. Em réplica, a embargante reiterou que os documentos de fls. 13/16 demonstram o pagamento das parcelas executadas, afirmando que todos os boletos pagos tinham como beneficiário o próprio condomínio embargado, e que foram enviados pela administradora do condomínio. Alegou que os documentos trazidos pelo embargado não infirmam os comprovantes por ela apresentados, porque, segundo sustenta, houve juntada de documentos diversos daqueles efetivamente encaminhados para pagamento. Além disso, insistiu na alegação de má-fé da parte contrária, renovando o pedido de procedência integral dos embargos e requereu a expedição de ofício ao Banco Bradesco para informação sobre o crédito dos valores. Na sequência, a decisão de fls. 100/101 determinou a juntada, por ambas as partes, dos boletos originais correspondentes aos meses controvertidos, bem como do documento de controle interno de inadimplência do condomínio, consignando que o boleto de fls. 87 apontava cobrança em aberto dos meses de abril de 2023 e de abril e maio de 2024, sem menção ao mês de fevereiro de 2025, cuja quitação teria sido comprovada pela embargante. Em atendimento, o condomínio informou que seu controle interno de inadimplência, realizado por sistema eletrônico, apontava como ainda inadimplentes as competências com vencimento em 05/04/2023, 05/04/2024 e 10/05/2024 (fls. 107/108). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. A lide comporta julgamento no estado em que se encontra, pois a controvérsia é eminentemente documental e os elementos constantes dos autos são suficientes para o deslinde da causa. A executada depositou na execução a quantia de R$ 2.594,54, em 02/06/2025, valor correspondente ao montante executado. No entanto, o ponto controvertido consiste em definir quais das parcelas executadas efetivamente permaneciam inadimplidas, isto é, se houve ou não a quitação das competências de abril de 2023, abril de 2024 e maio de 2024. Nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia à embargante comprovar fato extintivo da obrigação, qual seja, o pagamento. Ademais, também se aplica ao caso o artigo 319 do Código Civil, segundo o qual o devedor que paga tem direito à quitação regular, sendo dele o ônus de demonstrar o adimplemento da obrigação específica. No caso concreto, a instrução determinada por este Juízo era simples e objetiva: deveriam as partes trazer aos autos os boletos originais relativos às competências discutidas, a fim de permitir a conferência direta entre os títulos cobrados e os comprovantes de pagamento. Todavia, as partes não juntaram os boletos determinados, embora se tratasse de prova de fácil obtenção, especialmente porque a embargante é administradora de bens próprios e o embargado é condomínio edilício, circunstância que evidencia desorganização na condução de seus negócios. Por essa mesma razão, é inteiramente desnecessária a expedição de ofício ao Banco Bradesco, como pretendido pela embargante, já que a controvérsia poderia e deveria ter sido resolvida pela apresentação da documentação ordinária de cobrança e pagamento. Quanto à competência abril de 2023, com vencimento em 05/04/2023, a embargante não comprovou o pagamento. Isso porque não juntou boleto ou comprovante correspondente a esse vencimento. O documento de fls. 13 refere-se a pagamento no valor de R$ 606,75, com vencimento e pagamento em 05/10/2023, não servindo para demonstrar a quitação da competência de abril de 2023. Assim, remanesce hígida a cobrança dessa parcela. Diversamente, em relação às competências de abril de 2024 e maio de 2024, a embargante juntou comprovantes de pagamento em nome do condomínio referentes aos vencimentos de 05/04/2024 (fls. 14) e 10/05/2024 (fls. 15), ambos no valor de R$ 518,11, ao passo que o condomínio apresentou dois boletos: um com vencimento em 05/04/2024, no valor de R$ 518,11 (fls. 69), e outro com vencimento em 12/05/2025, no valor de R$ 590,86. Entretanto, ambos os boletos exibem data de processamento em 09/05/2025. Com efeito, se o pagamento das competências de abril e maio de 2024 não tivesse sido realizado, seria de fácil demonstração ao condomínio a juntada do boleto original efetivamente encaminhado ao condômino ou de extratos internos claros e individualizados que demonstrassem a ausência de crédito. Porém, não foi isso que ocorreu. Embora o embargado sustente divergência de códigos de barras e invoque que quem paga mal, paga duas vezes, tal raciocínio não prevalece, pois não se trata de pagamento feito a terceiro estranho, nem de comprovante manifestamente desconectado do credor. Ao contrário, os comprovantes apresentados pela embargante indicam o próprio condomínio como beneficiário, e a fragilidade da documentação complementar trazida pelo exequente impede afirmar, com a segurança necessária, que as parcelas vencidas em 05/04/2024 e 10/05/2024 permaneciam em aberto. Nesse cenário, a dúvida probatória deve ser resolvida em desfavor do exequente, que, intimado especificamente para aclarar a origem e a correspondência dos boletos, não se desincumbiu satisfatoriamente de fazê-lo. Por isso, devem ser tidas por quitadas as parcelas referentes aos vencimentos de 05/04/2024 e 10/05/2024. No mais, não procede o pedido de condenação do embargado na penalidade do artigo 940 do Código Civil, pois, embora a execução não possa subsistir integralmente, não há prova segura de dolo, má-fé qualificada ou propósito deliberado de locupletamento ilícito. O que os autos revelam é desorganização documental de ambas as partes, inclusive quanto à guarda e apresentação de boletos e controles de pagamento. Por fim, cumpre observar que a executada depositou em juízo o valor integral de R$ 2.594,54 em 02/06/2025, quantia suficiente para assegurar a satisfação da parcela remanescente relativo à competência de 05/04/2023, com devolução do excedente. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos à execução, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para reconhecer a quitação das parcelas condominiais vencidas em 05/04/2024, 10/05/2024, subsistindo apenas da parcela com vencimento em 05/04/2023. Em consequência, nos termos do artigo 924, inciso II, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTA a execução nº 1009376-68.2025.8.26.0114, uma vez que o crédito remanescente será satisfeito com o valor depositado em juízo, com devolução do saldo excedente à executada. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes, ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como honorário advocatícios de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil, observada a proporção de 50% para cada, na forma do artigo 86 do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, intime-se o exequente para, no prazo de 05 (cinco) dias, apresentar planilha atualizada do valor inadimplido correspondente exclusivamente à parcela vencida em 05/04/2023, para fins de levantamento da quantia que lhe cabe. Em seguida, expeça-se MLE em favor do exequente, limitado ao valor da parcela não quitada, na forma da planilha homologada, e, na sequência, expeça-se MLE do saldo remanescente em favor da executada. Providencie a serventia o traslado de cópia desta sentença para os autos da execução nº 1047037-39.2019.8.26.0002. Advirto as partes, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado e levantamento dos valores, arquivem-se os autos. P.I.C. - ADV: BRENO CAETANO PINHEIRO (OAB 222129/SP), NATHALIA ALMEIDA SAPANJOS (OAB 458917/SP)
