Ementa
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. INCIDÊNCIA SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. EXPRESSA E DESTACADA DO VALOR. RETENÇÃO INDEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. IPTU/ITU. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMISSÃO NA POSSE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1ºAPELO PROVIDO. 2º APELO DESPROVIDO.
Nas razões (mov. 124), a agravante sustenta, em síntese, que a decisão monocrática incorreu em equívoco ao afastar a retenção da comissão de corretagem e ao modificar a base de cálculo da cláusula penal.
Argumenta que o contrato foi celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), sendo aplicável o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, que autoriza a dedução da comissão de corretagem e a retenção de percentual incidente sobre o valor atualizado do contrato.
Defende a observância do princípio da especialidade normativa, a validade das cláusulas contratuais firmadas com destaque e anuência específica dos adquirentes, bem como a necessidade de preservação do equilíbrio contratual.
Passo ao julgamento.
Em nova análise da controvérsia, não se identifica fundamento relevante que justifique a modificação da decisão agravada.
Inicialmente, cumpre destacar que a decisão monocrática aplicou corretamente o Código de Defesa do Consumidor à hipótese, por se tratar de relação de consumo estabelecida entre adquirentes e loteadora, entendimento pacificado na jurisprudência.
No tocante à cláusula penal, a decisão agravada alinhou-se à orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, em percentual que oscile entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto.
Veja-se:
“ (…) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o percentual deve incidir sobre o total da quantia efetivamente paga, e não sobre o valor do contrato”, entendimento que decorre da interpretação sistemática da Súmula 543 do STJ, segundo a qual:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido comprador quem deu causa ao desfazimento.”
A aplicação da Lei nº 13.786/2018 não afasta o controle de abusividade previsto na legislação consumerista. A incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato, quando o adquirente adimpliu apenas parte ínfima do preço, revela-se desproporcional e apta a ensejar onerosidade excessiva, em afronta aos princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual.
Desse modo, a fixação da retenção em 10% sobre o montante efetivamente pago mostra-se adequada, suficiente para compensar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa do comprador, sem impor penalidade exagerada.
Quanto à comissão de corretagem, a decisão agravada também não merece reparo.
Consoante consignado, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia, clara e destacada do valor correspondente.
No caso concreto, verificou-se a inexistência de previsão expressa e destacada quanto ao valor da comissão de corretagem no instrumento contratual, circunstância que inviabiliza sua retenção quando da restituição das parcelas pagas.
A agravante sustenta que o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autorizaria, de forma automática, a dedução da corretagem. Todavia, a norma deve ser interpretada em harmonia com o microssistema consumerista, não sendo possível admitir retenção de verba cuja cobrança não observou o dever de informação adequada e transparente.
Assim, inexistindo demonstração de que os consumidores foram previamente cientificados, de forma clara e destacada, acerca do valor da comissão de corretagem, correta a decisão que afastou sua retenção.
Desta forma, não havendo razões para alterar o entendimento, resta demonstrada a impossibilidade de modificação da decisão recorrida (TJGO, Agravo de Instrumento 5216859-26.2024.8.09.0011, Rel. Des(a). JEOVA SARDINHA DE MORAES, 9ª Câmara Cível, julgado em 08/07/2024, DJe de 08/07/2024).
Por fim, é desnecessária a intimação da parte agravada para apresentar contrarrazões ao presente recurso, uma vez que não será alterado o teor da decisão monocrática.
Pelo exposto, CONHEÇO do agravo interno e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter a decisão agravada. Por conseguinte, submeto-a a análise do colegiado.
É o voto.
Goiânia, datado e assinado digitalmente.
CAMILA NINA ERBETTA NASCIMENTO
Relatora
E M E N T A
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICABILIDADE DO CDC. LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA E DESTACADA. RETENÇÃO INDEVIDA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto por AR Lotes Negócios Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que, nos autos de ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas decorrente de compromisso de compra e venda de lote, negou provimento ao recurso de apelação da loteadora e deu provimento ao apelo dos compradores, para afastar a retenção da comissão de corretagem e fixar a cláusula penal em 10% sobre os valores efetivamente pagos, determinando a restituição das parcelas em parcela única.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se, à luz da Lei nº 13.786/2018 e do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é válida a retenção da comissão de corretagem independentemente de previsão expressa e destacada no contrato; (ii) estabelecer se a cláusula penal, em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador, deve incidir sobre o valor total atualizado do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
3. Reconhece-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre adquirentes e loteadora, por se tratar de típica relação de consumo, admitindo-se o controle de abusividade das cláusulas contratuais. 4. Afirma-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que, na resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, à luz da Súmula 543/STJ. 5. Considera-se que a incidência da cláusula penal sobre o valor integral do contrato, quando o adquirente adimpliu apenas parte do preço, revela desproporcionalidade e onerosidade excessiva, em afronta aos princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual. 6. Entende-se adequada a fixação da retenção em 10% sobre o montante efetivamente pago, por compensar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa, sem impor penalidade exagerada ao consumidor. 7. Reafirma-se o entendimento firmado pelo STJ no REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), segundo o qual é válida a transferência da comissão de corretagem ao comprador apenas quando houver informação prévia, clara e destacada do respectivo valor. 8. Conclui-se que, ausente previsão expressa e destacada do valor da comissão de corretagem no instrumento contratual, mostra-se indevida sua retenção, não sendo o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 apto a afastar o dever de informação e o controle de abusividade previstos no microssistema consumerista. 9. Mantém-se a decisão agravada por não se identificar fundamento relevante capaz de justificar sua modificação.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
10. Recurso desprovido
Tese de julgamento: 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compromisso de compra e venda de lote firmados entre adquirente e loteadora, admitindo-se o controle de abusividade das cláusulas. 2. Na resolução contratual por iniciativa do comprador, a cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato. 3. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando inexistente previsão contratual expressa e destacada do respectivo valor, ainda que invocado o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.