Ementa
Diante do exposto, reconheço a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar os pedidos relacionados aos vícios construtivos do imóvel e, por conseguinte, EXTINGO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em relação à ré SPE CENTRAL PARK RIVIERA 2 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, nos termos do art. 485, IV do CPC.
Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §3º, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.
O feito prossegue apenas em relação à Caixa Econômica Federal, quanto às controvérsias atinentes ao contrato de financiamento.
- Das provas
Conforme já mencionado na decisão que indeferiu o pedido de tutela, a documentação acostada com a exordial não evidenciou, de plano, a cobrança da mencionada "taxa de evolução da obra". Assim, não há que se falar em inversão do ônus da prova, pois tal instituto em relação consumerista, conforme art. 6º, VIII do CDC, não ocorre de forma automática, sendo imprescindível que a parte autora demonstre a verossimilhança de suas alegações e sua hipossuficiência.
Assim, entendo pela inexistência de peculiaridades na presente demanda que justifiquem a distribuição dos ônus probatórios de modo distinto do estabelecido no art. 373, do CPC, cabendo aqui a incidência da regra geral de que a cada parte incumbirá a demonstração relacionada àquilo que aduz, ou seja, fato constitutivo do direito invocado, pela parte autora, e eventuais fatos que se revelem como impeditivos, modificativos ou extintivos em relação àquele, pela parte ré.
Por fim, verifico que, embora intimadas, as partes não especificaram as provas que pretendem produzir. Ademais, considerando a extinção dos pedidos relativos aos vícios construtivos, mostra-se desnecessária a produção de prova pericial, remanescendo controvérsia de natureza predominantemente documental.
Intimem-se as partes para ciência, nos termos do art.
Inteiro teor
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5008616-76.2025.4.02.5118/RJ
AUTOR : JESSICA DUARTE DA SILVA
ADVOGADO(A) : DANIELLE DE CAMARGO DELPINO (OAB RJ140726)
RÉU : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU : SPE CENTRAL PARK RIVIERA 2 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
ADVOGADO(A) : ISABELA MOREIRA MARTINS (OAB RJ149809)
DESPACHO/DECISÃO
JÉSSICA DUARTE DA SILVA ajuizou a presente demanda em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e SPE CENTRAL PARK RIVIERA 2 - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA objetivando, liminarmente, a imediata suspensão das cobranças referentes à chamada “taxa de evolução de obras” ou quaisquer encargos semelhantes, efetuadas após a entrega das chaves, bem como o reparo / conserto dos defeitos / vícios que apareceram no imóvel, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de multa diária de 02 (dois) salários mínimos.
No Evento 10 a tutela provisória requerida foi indeferida.
Contestação apresentada pela construtora no Evento 22.
A CAIXA apresentou contestação no Evento 24.
Réplica no Evento 31.
É o relatório,
DECIDO
- Da gratuidade de justiça
Inicialmente DEFIRO a gratuidade de justiça requerida pela parte autora.
Com relação à impugnação apresentada no Evento 22. Vale dizer que a requerente apresentou declaração de hipossuficiência (Evento 8.3), a qual goza de presunção de veracidade, nos termos do art. 99, §3º, do CPC, não tendo a parte ré produzido prova idônea apta a afastá-la.
- Da alegação de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal
Inicialmente, sobrelevo que, no âmbito da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se o entendimento de que “a legitimidade passiva da CEF nas ações de vício de construção depende ‘do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda’” (AgInt no CC n. 188.030/AM, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023)
In casu, observo que a Caixa Econômica Federal não participa da relação contratual na qualidade de administradora do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR nem de gestora de política pública para fomento de produção de moradia a público de baixa renda. Suas atribuições no instrumento contratual relacionado ao objeto da causa (Evento 1.16 e 1.17) limitam-se à concessão de empréstimo ao adquirente do imóvel, pouco importando a circunstância de o financiamento imobiliário ter sido concedido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, do Programa Casa Verde e Amarela ou do Sistema Financeiro da Habitação – SFH.
Nesse sentido, vale destaque à Cláusula 4.14.1, que delimita o objetivo da vistoria exclusivamente à aferição da evolução da obra para efeito da liberação de pagamentos no âmbito do contrato de financiamento com garantia imobiliária (Evento 1.16):
"4.14.1 O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será cobrado, a título de tarifa de vistoria com medição de obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/tarifas fixadas pela CAIXA para esse tipo de serviço, vigente na data do evento"
A CEF é, portanto, apenas o agente financeiro da operação de compra e venda do imóvel em questão, não lhe cabendo o controle técnico da construção ou a entrega do imóvel ao mutuário. No contrato firmado, a instituição financeira aparece tão somente como credora e beneficiária de garantia fiduciária sobre o imóvel.
Ocorre que, a despeito de a parte autora aduzir vício construtivo, pretende também a suspensão das cobranças referentes à chamada “taxa de evolução de obras, bem como a restituição em dobro dos valores pagos pela Autora a tal título, razão pela qual impõe-se reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal.
- Da ilegitimidade passiva da construtora quanto ao contrato de financiamento
A construtora sustenta, no Evento 22, sua ilegitimidade passiva quanto aos pedidos relacionados ao contrato de financiamento, notadamente no que se refere à cobrança de encargos decorrentes do mútuo.
Com efeito, os encargos discutidos na presente demanda decorrem diretamente do contrato de financiamento celebrado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal, sendo esta a responsável pela sua estipulação e cobrança.
A construtora, por sua vez, não integra a relação jurídica de mútuo, limitando-se à celebração do contrato de compra e venda do imóvel, razão pela qual não pode ser responsabilizada por obrigações próprias do contrato de financiamento.
Assim, reconheço a ilegitimidade passiva da construtora quanto aos pedidos relacionados ao contrato de financiamento.
- Da extinção parcial do feito e da incompetência da Justiça Federal
Conforme já exposto, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de que, nas hipóteses em que a Caixa Econômica Federal atua exclusivamente como agente financeiro, sua responsabilidade limita-se ao cumprimento do contrato de mútuo, não se estendendo à execução da obra ou a eventuais vícios construtivos do imóvel, tampouco a atrasos na sua entrega.
Nessa linha, pretensões fundadas em defeitos de construção ou inadimplemento da incorporadora não guardam relação jurídica direta com a atuação da instituição financeira, não sendo aptas a atrair a competência da Justiça Federal (Precedente: (TRF2 , Agravo de Instrumento, 5016279-41.2024.4.02.0000, Rel. LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, julgado em 25/03/2025, DJe 29/03/2025)
Diante do exposto, reconheço a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar os pedidos relacionados aos vícios construtivos do imóvel e, por conseguinte, EXTINGO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em relação à ré SPE CENTRAL PARK RIVIERA 2 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, nos termos do art. 485, IV do CPC.
Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §3º, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.
O feito prossegue apenas em relação à Caixa Econômica Federal, quanto às controvérsias atinentes ao contrato de financiamento.
- Das provas
Conforme já mencionado na decisão que indeferiu o pedido de tutela, a documentação acostada com a exordial não evidenciou, de plano, a cobrança da mencionada "taxa de evolução da obra". Assim, não há que se falar em inversão do ônus da prova, pois tal instituto em relação consumerista, conforme art. 6º, VIII do CDC, não ocorre de forma automática, sendo imprescindível que a parte autora demonstre a verossimilhança de suas alegações e sua hipossuficiência.
Assim, entendo pela inexistência de peculiaridades na presente demanda que justifiquem a distribuição dos ônus probatórios de modo distinto do estabelecido no art. 373, do CPC, cabendo aqui a incidência da regra geral de que a cada parte incumbirá a demonstração relacionada àquilo que aduz, ou seja, fato constitutivo do direito invocado, pela parte autora, e eventuais fatos que se revelem como impeditivos, modificativos ou extintivos em relação àquele, pela parte ré.
Por fim, verifico que, embora intimadas, as partes não especificaram as provas que pretendem produzir. Ademais, considerando a extinção dos pedidos relativos aos vícios construtivos, mostra-se desnecessária a produção de prova pericial, remanescendo controvérsia de natureza predominantemente documental.
Intimem-se as partes para ciência, nos termos do art. 357, § 1º, do CPC.
Após, venham os autos conclusos para sentença.
Publique-se. Intimem-se.
JRJ14225
