Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Campo Grande Rua Quatorze de Julho, 356, Centro, Campo Grande - MS - CEP: 79004-390 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5012309-90.2025.4.03.6201 EXEQUENTE: RESIDENCIAL REINALDO BUSANELI I ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: MAURO DE ALMEIDA FILHO - SP230666-B EXECUTADO: JOAO MIGUEL INACIO DA SILVA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada por RESIDENCIAL REINALDO BUSANELI I em face de JOÃO MIGUEL INÁCIO DA SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, visando à satisfação de crédito decorrente de contribuições condominiais ordinárias, extraordinárias e respectivos encargos incidentes sobre a unidade nº 31, bloco 16, situada no empreendimento residencial administrado pela parte exequente. A inicial foi instruída, entre outros documentos, com demonstrativo detalhado do débito, atualizado até 18/11/2025, no importe de R$ 15.996,21; documentos condominiais; atas de assembleias; regimento interno; e certidão imobiliária do empreendimento (ID’s 468452396, ID 468452398, ID 468452399). A Caixa Econômica Federal opôs embargos à execução. Sustentou, em síntese: a) sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não detém a posse direta nem a propriedade plena do bem; b) a responsabilidade exclusiva do mutuário, arrendatário, possuidor ou sucessores; c) a inexequibilidade do título, por alegada ausência de documentação suficiente à comprovação da certeza, liquidez e exigibilidade das cotas; e d) subsidiariamente, a necessidade de adequação da correção monetária, dos juros de mora e da multa (ID 564204426). Sobreveio certidão negativa de citação de João Miguel Inácio da Silva. O servidor responsável pela diligência informou que, segundo relato obtido na administração do residencial, o executado teria falecido há aproximadamente cinco anos (ID 576173265). Em impugnação, o exequente requereu o não conhecimento dos embargos, por ausência de garantia do juízo; defendeu a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a regularidade do título executivo; e requereu a desistência parcial da execução em relação a João Miguel Inácio da Silva (ID 581939774). Vieram os autos conclusos. É o relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO Desistência parcial em relação a João Miguel Inácio da Silva O exequente manifestou expressamente sua desistência parcial da execução em relação a João Miguel Inácio da Silva. O executado não chegou a ser citado, tendo o mandado sido devolvido sem cumprimento, diante da informação de seu prévio falecimento (ID 576173265). Não houve, portanto, formação da relação processual em relação a ele, nem se verifica óbice à homologação do pedido. Assim, cabe extinguir o processo, sem resolução do mérito, exclusivamente quanto a João Miguel Inácio da Silva, nos termos do art. 485, VIII, do Código de Processo Civil. Admissibilidade dos embargos à execução O exequente defende o não conhecimento dos embargos, por ausência de penhora, depósito ou caução. A alegação não procede. Nos termos do art. 914 do Código de Processo Civil, os embargos à execução são admissíveis independentemente de penhora, depósito ou caução. A garantia do juízo não constitui requisito de cabimento da defesa, embora possa produzir efeitos específicos quanto à atribuição de efeito suspensivo à execução, observado o art. 919, § 1º, do mesmo diploma. Rejeito, portanto, a arguição de inadmissibilidade dos embargos. Legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal A Caixa Econômica Federal sustenta que não pode ser responsabilizada pelas contribuições condominiais, pois não teria sido imitida na posse direta da unidade e não ostentaria a propriedade plena do bem. Não lhe assiste razão. As despesas condominiais decorrem da titularidade e da relação material com a unidade integrante do condomínio edilício, possuindo natureza propter rem. A obrigação está vinculada ao imóvel e à necessidade de custeio das despesas indispensáveis à conservação, à administração e ao funcionamento das áreas e serviços comuns. No caso, a documentação imobiliária juntada informa que o empreendimento integra o patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, cuja representação judicial e extrajudicial é atribuída à Caixa Econômica Federal (ID 468452399). A CEF, ademais, foi incluída no feito precisamente em razão de sua vinculação à gestão e à representação do fundo titular dos direitos sobre a unidade. A circunstância de o morador ou mutuário exercer a posse direta não afasta, perante o condomínio, a responsabilidade da entidade que detém vínculo jurídico com o imóvel e atua em nome do fundo titular dos direitos a ele inerentes. Eventual disciplina interna da relação entre a CEF, o FAR e o ocupante da unidade não é oponível ao condomínio para excluir a responsabilidade pelo custeio das despesas comuns, sem prejuízo de possível direito de regresso contra quem efetivamente ocupava o bem ou se obrigou contratualmente ao pagamento. Rejeito, pois, a alegação de ilegitimidade passiva. Exequibilidade do crédito condominial Nos termos do art. 784, X, do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas. A execução foi instruída com demonstrativo detalhado da inadimplência, contendo a discriminação das competências, dos vencimentos, das rubricas cobradas, do valor principal e dos encargos incidentes (ID 468452398). Foram juntados, ainda, documentos condominiais e atas assembleares que evidenciam a existência das contribuições ordinárias e extraordinárias e das deliberações relativas ao custeio das despesas do condomínio (ID 468452399). A defesa não demonstrou, de forma individualizada, a inexistência das obrigações, o pagamento das parcelas, a inexatidão de competências determinadas ou a incompatibilidade concreta entre a planilha e os documentos que instruem a execução. Limitou-se a alegações genéricas acerca da insuficiência documental. Reconheço, portanto, a certeza, a liquidez e a exigibilidade do crédito condominial, ressalvada a necessária exclusão dos encargos extraprocessuais de cobrança, examinada a seguir. Encargos incidentes sobre o débito O demonstrativo apresentado pelo exequente incluiu, além do principal, juros, multa, atualização monetária e taxa administrativa, esta última no montante consolidado de R$ 1.454,28, na posição de 18/11/2025 (ID 468452398). As contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias, quando regularmente instituídas, integram o crédito propter rem. De modo diverso, despesas administrativas de cobrança, taxas administrativas, honorários extrajudiciais ou outros encargos derivados da própria atividade de cobrança do débito não se confundem, por si sós, com as despesas necessárias à manutenção do condomínio e não podem ser exigidos nesta execução sem demonstração específica de sua origem, previsão convencional válida e efetiva vinculação à obrigação exequenda. No caso concreto, a rubrica “taxa administrativa” consta de forma genérica no demonstrativo, sem individualização suficiente de sua origem, de seu fato gerador e de sua correspondência com despesa condominial ordinária ou extraordinária regularmente aprovada. Por essa razão, deve ser excluída do débito executado a rubrica identificada como “taxa administrativa”, bem como eventual encargo de natureza extraprocessual decorrente da cobrança administrativa ou extrajudicial da dívida, que não se confunda com contribuição condominial ordinária ou extraordinária regularmente prevista ou aprovada. Quanto aos encargos moratórios, devem incidir somente sobre as contribuições condominiais exigíveis, observados os parâmetros documentais aplicáveis: correção monetária pelo índice previsto nas normas condominiais juntadas, juros de mora de 1% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e multa de 2% sobre o débito principal atualizado. Fica vedada a incidência de multa sobre juros ou a capitalização não expressamente autorizada. Os embargos devem, assim, ser acolhidos parcialmente exclusivamente para determinar a exclusão dos encargos extraprocessuais acima delimitados e a revisão do demonstrativo. III – DISPOSITIVO Ante o exposto: a) HOMOLOGO a desistência parcial da execução em relação a João Miguel Inácio da Silva e, em consequência, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO quanto a ele, nos termos do art. 485, VIII, do Código de Processo Civil; b) REJEITO a alegação do exequente de não conhecimento dos embargos à execução por ausência de garantia do juízo; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos à execução opostos pela Caixa Econômica Federal, para determinar a exclusão, do débito exequendo, da rubrica denominada “taxa administrativa”, no valor apontado no demonstrativo de R$ 1.454,28, atualizado até 18/11/2025, bem como de quaisquer outros encargos extraprocessuais decorrentes da cobrança administrativa ou extrajudicial da dívida que não se confundam com contribuições condominiais ordinárias ou extraordinárias regularmente instituídas; d) DETERMINO que o exequente apresente, no prazo de 15 dias, memória de cálculo atualizada, excluindo os encargos referidos no item anterior e observando, exclusivamente sobre as contribuições condominiais exigíveis: correção monetária pelo índice previsto nas normas condominiais aplicáveis, juros de mora de 1% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e multa de 2% sobre o débito principal atualizado, sem incidência de multa sobre juros; e) REJEITO os demais pedidos formulados nos embargos, especialmente as alegações de ilegitimidade passiva e de inexequibilidade do título. Após a juntada da memória de cálculo e a intimação da parte executada para manifestação, prossiga-se na execução em face da Caixa Econômica Federal, na qualidade em que integra a relação jurídica discutida nos autos. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase e grau de jurisdição, nos termos do art. 1º da Lei nº 10.259/2001 e do art. 55 da Lei nº 9.099/1995. Publique-se. Intimem-se. Campo Grande/MS, data conforme registro da assinatura eletrônica no sistema.
