Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DE GOIÁS 9ª VARA SENTENÇA TIPO "A" 1050525-37.2024.4.01.3500 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CARLOS ALBERTO DOS SANTOS ROCHA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A Trata-se de ação de procedimento comum proposta por CARLOS ALBERTO DOS SANTOS ROCHA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual se objetiva a anulação do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios subsequentes, relativos ao imóvel matriculado sob o nº 258.480, no Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida de Goiânia/GO. Alega, em síntese, que: a) houve nulidade da intimação para purgação da mora, uma vez que realizada por edital sem o prévio esgotamento das diligências necessárias à localização do devedor fiduciante, o qual reside no próprio imóvel objeto da lide, em afronta ao art. 26, §§ 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997; b) não foi regularmente intimado acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, em violação ao art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, o que comprometeu o exercício de seu direito de preferência; c) o procedimento expropriatório apresenta vícios adicionais, consistentes na extrapolação do prazo legal de 30 (trinta) dias para realização do primeiro leilão, bem como na inobservância do intervalo mínimo de 15 (quinze) dias entre as praças, circunstâncias que maculam a validade dos atos subsequentes. Requereu, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária. Foi indeferido o pedido de tutela de urgência, sendo concedida a gratuidade judiciária (ID 215263996). Regularmente citada, a CAIXA apresentou contestação (ID 2162754161), na qual, alegou, em síntese, que : a) estão ausentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência, bem como o interesse processual da parte autora, tendo em vista a confissão de inadimplência e a inexistência de utilidade prática na pretensão anulatória; b) o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária foi conduzido em estrita observância à Lei nº 9.514/1997, com regular constituição em mora, intimação do devedor e posterior consolidação do imóvel em nome do credor fiduciário; c) é inviável a purgação da mora após o prazo legal de 15 (quinze) dias, sendo inaplicável, por ausência de lacuna normativa, o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966; d) deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda, diante da validade e obrigatoriedade das cláusulas contratuais livremente pactuadas; e) não se mostram presentes os requisitos para a inversão do ônus da prova, ante a ausência de verossimilhança das alegações e de hipossuficiência processual. Pugnou ao final, pela improcedência integral dos pedidos. A parte autora apresentou réplica à contestação (ID 2164117390), na qual alegou em síntese, que: a) a ausência de impugnação específica, pela ré, de pontos relevantes da petição inicial, notadamente quanto às irregularidades no procedimento de leilão extrajudicial, o que reforçaria a veracidade das alegações autorais;b) a nulidade da intimação para purgação da mora, realizada por edital sem a prévia tentativa de intimação pessoal, em violação ao art. 26 da Lei nº 9.514/97;c) a inexistência de intimação do autor acerca das datas, horários e local dos leilões, em desacordo com o art. 27 da Lei nº 9.514/97;d) a ocorrência de irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, aptas a ensejar sua nulidade; O TRF da 1ª Região deu provimento ao AI nº 1039797-58.2024.4.01.0000, a fim de conferir efeito suspensivo ao recurso, reformar a decisão agravada e obstar o prosseguimento da execução extrajudicial( ID 2209589156) . A parte autora apresentou memoriais ( ID 2216462842). A CAIXA apresentou manifestação ( ID 2220700650). No curso do processo, Gustavo Eduardo Sainz Marquez, requereu sua habilitação como terceiro interessado, comprovando a arrematação do imóvel ( ID 2221810511). A Caixa apresentou manifestação ID 2222804765. O terceiro interessado apresentou manifestação ( ID 2243252900). É o relatório. Decido. Da alegada ausência de interesse de agir A preliminar de ausência de interesse de agir não merece acolhida. O interesse processual consubstancia-se no binômio necessidade-utilidade da tutela jurisdicional. No presente caso, a parte autora busca a anulação de atos expropriatórios que entende eivados de nulidade, notadamente por ausência de intimação pessoal, o que evidencia a necessidade de intervenção judicial. A eventual consolidação da propriedade ou a realização de leilões não afasta, por si só, o interesse de agir, sobretudo quando se discute a validade do procedimento que conduziu à expropriação do bem. Verifica-se, portanto, a adequação da via eleita e a utilidade do provimento jurisdicional pretendido. Dessa forma, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir. Mérito Concorrem as condições da ação e os pressupostos objetivos e subjetivos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Diante da desnecessidade de produção de outras provas, passo doravante ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inc. I, do Código de Processo Civil. Alienação Fiduciária e consolidação da propriedade Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, “a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Com a constituição da propriedade fiduciária, mediante o registro do contrato no registro de imóveis, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23, § 1º). Nesse tipo de contrato, a propriedade é transferida ao devedor fiduciante sob condição resolutiva, ou seja, enquanto permanecer adimplente com as condições acordadas, sendo que essa condição permanecerá íntegra até que o devedor cumpra integralmente todas as obrigações contratuais e legais vinculadas ao negócio jurídico, oportunidade em que se resolve a propriedade fiduciária do imóvel, nos termos do previsto no art. 25 da Lei nº 9.514/1997. Por outro lado, em caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26 da lei supracitada. Com efeito, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. No caso concreto, consta dos autos que o procedimento administrativo foi regularmente instaurado perante o Cartório de Registro de Imóveis e que a propriedade foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal em 27/06/2024 (ID 2162754551). Regularidade da constituição em mora A instituição financeira comprovou a realização da notificação para purgação da mora, conforme certidão de transcurso (ID 2162754653), que demonstra que a intimação por edital foi realizada, após várias tentativas de intimação pessoal: Veja a este respeito, os seguintes precedentes: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ANULAÇÃO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. CERTIDÃO DO SERVENTUÁRIO DO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. POSTERIOR AO LEILÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença pela qual o juízo a quo julgou improcedente o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial oriundo de contrato bancário de compra e venda de unidade isolada, mútuo e alienação fiduciária celebrado com a Caixa credora fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional. 2. Desnecessidade de realização de prova testemunhal em casos que tais, considerando-se que os documentos juntados aos autos se mostram suficientes para a solução da controvérsia. 3. O procedimento de notificação do devedor é regulado pelas disposições da Lei n. 9.514/1997, tendo o art. 26, §3º, previsto que a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, sendo possível a intimação por edital quando o destinatário encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que será certificado pelo serventuário encarregado da diligência (§4º). 4. Hipótese em que a documentação juntada aos autos demonstra que a Caixa, por meio de cartório de registro de imóveis, promoveu diligências com o objetivo de notificar pessoalmente o fiduciante para a purgação da mora no endereço do imóvel objeto do contrato e, após tentativas frustradas, procedeu, conforme as disposições legais, à intimação por edital. 5. Inexistência de demonstração concreta do intento de purgar a mora que reforça o descabimento da pretensão de anulação da consolidação da propriedade. 6. Eventual quantia a ser revertida em favor do fiduciante expropriado deve aguardar a liquidação do débito após a venda do imóvel em leilão, caso haja saldo remanescente (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). 7. Apelação a que se nega provimento. 8. Honorários recursais arbitrados em dois pontos percentuais sobre a base de cálculo fixada na origem, observada a gratuidade de justiça deferida (AC 1000766-96.2018.4.01.3506, JUÍZA FEDERAL CYNTHIA DE ARAÚJO LIMA LOPES (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 10/11/2023) DIREITO ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICUIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL. ART. 26 DA LEI Nº 9.514/97. REQUESITOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE NULIDADE. PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. PRECEDENTES. . O artigo 26 da Lei nº 9.514/97 dispõe que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, extinguindo-se a obrigação contratual. A consolidação equivale a uma operação de transferência jurídica patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido pleno. Consolidada a propriedade, tem-se a extinção da dívida, nos termos do artigo 27, parágrafo 5º, da lei. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela promoverá leilão para a alienação do imóvel, nos termos da lei. No caso em concreto, a parte autora tinha plena ciência da existência de gravame decorrente de um mútuo com garantia fiduciária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais. A prova dos autos demonstra que o procedimento de execução extrajudicial adotado pela CEF observou todas as exigências legais, necessárias à consolidação da propriedade e à consequente extinção do contrato. Não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação pessoal do devedor para a purgação da mora através do Registro de Títulos e Documentos, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. A notificação pessoal do mutuário pode ser substituída por notificação por edital, caso não encontrado o devedor no endereço do imóvel. Não é admissível que a CEF diligencie ad eternum à residência do mutuário para tentar notificá-lo pessoalmente, tendo sido correto, no caso em apreço, o prosseguimento do processo pela notificação por edital. (AC 5043517-70.2014.404.7100/RS, Quarta Turma, Relator Juiz Federal Sérgio Renato Tejada Garcia, D.E. 29-01-2016) (sem grifos no original) Os atos praticados pelos serviços notariais e registrais gozam de presunção de legitimidade e veracidade, cabendo à parte interessada demonstrar eventual irregularidade. No caso concreto, o autor não apresentou prova capaz de infirmar a regularidade do procedimento extrajudicial, limitando-se a alegações genéricas de irregularidade. Aplica-se, portanto, a regra do art. 373, I, do Código de Processo Civil, segundo a qual incumbe ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito. Ciência das datas dos leilões No que diz respeito à alegada falta de intimação sobre as datas dos leilões, o argumento também não se sustenta. O objetivo dessa comunicação é possibilitar o exercício do direito de preferência pelo devedor, conforme o art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Verifica-se, contudo, que a própria parte autora demonstra ao juntar o edital de leilão (ID 2156855488),ter tido ciência inequívoca da iminência da realização dos leilões. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do devedor (STJ - AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021). Da impossibilidade de purgação da mora após a Lei n. 13.465/2017 Com a alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, não subsiste o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, após a consolidação, resta ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem (REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi). Alienação do imóvel a terceiro Ademais, consta dos autos que o imóvel foi posteriormente alienado a terceiro de boa-fé em 28/08/2025 ( ID 2222804765). Nessas circunstâncias, a desconstituição do procedimento extrajudicial somente seria possível mediante prova robusta de ilegalidade grave, o que não se verifica no caso concreto, sob pena de violação aos princípios da segurança jurídica e da proteção da boa-fé objetiva. Prazo para realização dos leilões "O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário". (STJ, REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). Diante do conjunto probatório constante dos autos, não se vislumbram elementos suficientes capazes de demonstrar qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, prevalecendo a presunção de legitimidade e veracidade que recai sobre os atos praticados no âmbito do registro imobiliário, os quais somente podem ser afastados mediante prova robusta em sentido contrário, ônus do qual a parte autora não se desincumbiu. Ante o exposto, resolvo o mérito e JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem condenação ao pagamento das custas (art. 4º, II, da Lei n. 9.289/96). CONDENO a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. Contudo, a exigibilidade de tal verba fica suspensa, por estar litigando sob o pálio da justiça gratuita. PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO OFICIAL A Secretaria da 9ª Vara Federal deverá adotar as seguintes providências: 1) INTIMAR as partes desta sentença; 2) AGUARDAR o prazo de 15 (quinze) dias úteis para interposição de recurso voluntário. 3) Interposto o recurso voluntário: a) INTIMAR a parte ex adversa para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias; b) Findo o prazo, com ou sem contrarrazões, REMETER os autos ao eg. Tribunal Regional Federal da 1.ª Região para processamento do recurso, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1.010, § 3.º, do CPC). 4) Não havendo interposição de recurso voluntário, CERTIFICAR o trânsito em julgado e INTIMAR as partes, conferindo-lhes prazo comum de 5 (cinco) dias. Não havendo novos requerimentos, ARQUIVAR o feito com as formalidades de estilo. Goiânia (GO), data da assinatura eletrônica. LINDOMAR DE SOUSA COQUEIRO JÚNIOR Juiz Federal Substituto na Titularidade Plena
