Inteiro teor
GABINETE DA 29ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0812, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo: 0284924-46.2022.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Autor: MARTINHO ALVES DOS SANTOS NETO Réu: MARIA DO SOCORRO LOYOLA BEZERRA e outros SENTENÇA Vistos, etc. I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato de Locação cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Martinho Alves dos Santos Neto em face de Maria do Socorro Loyola Bezerra e M S Alves Mendes - ME (Sandi Imóveis Administradora). Na petição inicial (ID 117320317), o autor relata que, no dia t16 de novembro de 2021, firmou com as requeridas um contrato de locação residencial, com prazo de doze meses, referente ao imóvel localizado na Rua Almirante Rubim, nº 588, Bairro Montese, na cidade de Fortaleza. O valor do aluguel mensal foi ajustado em R$ 1.600,00. O autor esclarece desde o início que locou o imóvel para que nele residissem a sua irmã, o marido dela e os filhos do casal. A narrativa da petição inicial expõe que, a partir de março e abril de 2022, o imóvel passou a apresentar graves problemas estruturais e infiltrações decorrentes das chuvas. O autor sustenta que os problemas não eram visíveis no momento da locação e que a casa teria sido apenas maquiada pelas requeridas. Por causa dos alagamentos constantes em quase todos os cômodos, os moradores ficaram restritos ao uso de apenas um quarto, e as crianças precisaram se mudar temporariamente para a casa da avó. O autor descreve a perda de diversos bens móveis que guarneciam a residência, pertencentes à sua irmã, como fritadeira elétrica, guarda-roupas, camas, sofás, televisão, ventiladores, cadeiras e um móvel de sala, calculando o prejuízo material no valor de R$ 17.470,00. Afirma que as requeridas foram comunicadas exaustivamente por meio de mensagens e e-mails, mas não resolveram a situação, enviando apenas um pedreiro que teria constatado problemas graves na laje. Diante da impossibilidade de continuar habitando o local em condições dignas, os moradores decidiram desocupar o imóvel em outubro de 2022. Com base nesses fatos, o autor requereu a concessão da gratuidade da justiça, a antecipação de tutela para impedir a negativação de seu nome, a declaração de rescisão do contrato por culpa das requeridas sem a cobrança de reparos ou multas, a aplicação inversa da multa contratual no valor de R$ 4.800,00 a seu favor, o pagamento de indenização pelos danos materiais descritos no valor de R$ 17.470,00, e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 70.000,00. Devidamente citadas, as requeridas apresentaram a peça de Contestação e Reconvenção (ID 117318669). Preliminarmente, defenderam a necessidade de regularização do polo ativo da demanda, pedindo a inclusão da irmã do autor, a senhora Karla Patrícia Martinho da Silva Coelho, sob o argumento de que ela era a verdadeira ocupante do imóvel e a suposta proprietária dos bens danificados. No mérito da contestação, as requeridas argumentaram que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de habitabilidade, conforme atesta o laudo de vistoria inicial assinado pelo próprio autor. Afirmaram que as infiltrações não decorreram de falhas estruturais preexistentes ou de falta de manutenção, mas sim de um volume de chuvas excepcionalmente intenso e imprevisível que atingiu a cidade de Fortaleza no início de 2022, configurando evento de força maior e caso fortuito. Para comprovar essa alegação, anexaram relatórios do Instituto Nacional de Meteorologia (INMET) e notícias locais que confirmavam chuvas muito acima da média histórica. Além disso, as requeridas informaram que a deterioração do imóvel foi agravada pelo fato de a ocupante criar três cachorros de grande porte na área interna. Sustentaram também que não houve omissão de sua parte, pois, mesmo diante da situação climática, contrataram um pedreiro e um eletricista para consertar o telhado e trocar toda a fiação elétrica da casa, gastando um total de R$ 5.500,00 nesses serviços. Com base nisso, defenderam a inexistência de ato ilícito e a impossibilidade de serem responsabilizadas pelos danos materiais ou morais, bem como pela inversão da multa contratual, já que a quebra antecipada do contrato foi de iniciativa do locatário. Na mesma peça, as requeridas apresentaram pedido de Reconvenção. Argumentaram que o autor aproveitou a ocorrência das chuvas para parar de cumprir suas obrigações financeiras, embora sua irmã tenha continuado a residir no imóvel até o dia 10 de outubro de 2022. Apresentaram uma planilha detalhando que o autor deixou de pagar os aluguéis referentes aos meses de abril, maio, junho e setembro de 2022, além do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) proporcional ao período. Diante disso, requereram a condenação do autor ao pagamento do débito pendente, que, atualizado com multas e juros até janeiro de 2023, totalizava a quantia de R$ 9.141,72. O autor manifestou-se sobre a defesa por meio da Réplica à Contestação e Resposta à Reconvenção (ID 117319646). Em sua manifestação, o autor rejeitou a tese de caso fortuito alegada pelas requeridas, insistindo que a vistoria inicial mascarou os defeitos da casa e que os problemas começaram antes mesmo do período mais forte de chuvas. Afirmou que a responsabilidade do locador de manter o imóvel em condições de uso é contínua e que as requeridas falharam nessa obrigação, prestando serviços incompletos. Reafirmou que a retenção dos pagamentos de aluguel era justificável pela falta de conserto eficiente e reiterou todos os pedidos da petição inicial, pleiteando também a improcedência total da reconvenção. O processo seguiu seu trâmite regular com a designação e realização da audiência de instrução e julgamento (Termo de Audiência no ID 190448270). Na ocasião, após tentativa frustrada de acordo, foi colhido o depoimento pessoal do autor. Em seguida, o juízo indeferiu a oitiva das testemunhas arroladas pelo autor, que eram justamente a sua irmã e o seu cunhado, sob o fundamento de impedimento legal, uma vez que eles eram os moradores do imóvel e os diretamente interessados no resultado do processo em relação aos danos materiais. As testemunhas arroladas pelas requeridas foram devidamente ouvidas. A primeira testemunha, funcionária da imobiliária, confirmou a ocorrência das fortes chuvas, a realização de obras no telhado financiadas pela proprietária e as tentativas de negociação com os moradores. A segunda testemunha, vizinha do imóvel, confirmou que o problema de alagamento atingiu toda a rua devido ao transbordamento do sistema de drenagem da prefeitura, causando prejuízos generalizados na vizinhança. Após a oitiva, a fase de instrução foi encerrada e o juízo determinou a apresentação de alegações finais na forma de memoriais escritos. O autor apresentou seus memoriais finais (ID 194075524). No documento, reforçou a tese de falha na prestação do serviço e, de forma expressa, requereu a alteração do polo passivo da demanda (ou a inclusão no polo ativo da ação principal), pedindo que sua irmã e seu cunhado fossem formalmente incluídos no processo para legitimar a cobrança dos danos materiais relativos aos bens que lhes pertenciam, argumentando que a própria contestação havia sugerido essa inclusão no início do processo. Por sua vez, as requeridas apresentaram seus memoriais finais (ID 195249425). Destacaram que a tentativa do autor de alterar os participantes do processo na fase de alegações finais é totalmente inadmissível pela legislação processual civil. Reforçaram que o autor não tem o direito de pedir indenização por móveis que não são dele e nem por sofrimentos que não vivenciou, já que nunca morou na casa. Reafirmaram que a prova testemunhal confirmou que a culpa do alagamento foi do sistema de drenagem público devido ao volume anormal de chuvas, configurando evento da natureza fora de seu controle. Requereram, por fim, a improcedência de todos os pedidos do autor e a procedência da reconvenção para a cobrança dos aluguéis atrasados. É o relatório. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Da Gratuidade da Justiça Ambas as partes solicitaram os benefícios da gratuidade da justiça. O autor anexou declaração de insuficiência de recursos (ID 117320314), afirmando não ter condições de arcar com as despesas processuais. A primeira requerida, pessoa física, anexou carta de concessão de aposentadoria (ID 117318663) comprovando o recebimento de benefício previdenciário no valor de um salário-mínimo, demonstrando de forma clara sua limitação financeira. A segunda requerida, sendo uma microempresa, acompanha a defesa conjunta, mas a responsabilidade principal recai sobre a pessoa física proprietária do imóvel. A legislação brasileira presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida de forma exclusiva por pessoa natural. Não havendo nos autos elementos consistentes que evidenciem capacidade financeira suficiente de qualquer das partes para suportar os custos do processo sem prejuízo do próprio sustento, defiro o benefício da gratuidade da justiça tanto para o autor quanto para as requeridas. II.2. Das Preliminares: Ilegitimidade Ativa para o Pedido de Danos Materiais e Morais e a Impossibilidade de Alteração das Partes Uma questão processual fundamental precisa ser resolvida antes da análise do contrato de locação: a legitimidade de quem está cobrando os danos. O Código de Processo Civil brasileiro estabelece uma regra clara e absoluta no sentido de que ninguém pode ir à Justiça cobrar um direito que pertence a outra pessoa, usando o seu próprio nome, a não ser que a lei autorize expressamente. Essa regra busca garantir que apenas a pessoa que sofreu o prejuízo direto possa discutir esse prejuízo perante o juiz. Neste processo, o autor assinou o contrato de locação e assumiu as obrigações formais de locatário. Ele tem, portanto, total legitimidade para discutir as cláusulas do contrato, como a rescisão, o pagamento de aluguéis e a aplicação de multas. No entanto, o próprio autor confessa, desde a primeira página de sua petição inicial, que não morava na casa. A casa foi alugada para abrigar a sua irmã, o cunhado e os sobrinhos. Logo, os bens móveis que foram danificados pelas águas da chuva pertenciam à irmã e ao cunhado, não ao autor. Da mesma forma, os aborrecimentos diários, a frustração de perder móveis e a necessidade de realocar as crianças foram fatos vivenciados de forma direta pelos reais moradores, não pelo autor da ação. Como o autor não é o dono da televisão, das camas, dos sofás e dos guarda-roupas mencionados na petição inicial, ele não pode exigir que as requeridas paguem a ele o valor desses bens. Se o autor recebesse esse dinheiro, ele estaria enriquecendo de forma indevida à custa de bens que nunca integraram o seu patrimônio. Da mesma forma, o abalo emocional decorrente da inabitabilidade do imóvel foi suportado pelos familiares do autor. O sofrimento moral é profundamente pessoal e não pode ser transferido ou cobrado por um terceiro que apenas emprestou o nome para a assinatura do contrato. O autor tentou corrigir essa falha no momento em que apresentou suas alegações finais, pedindo que o juízo incluísse formalmente sua irmã e seu cunhado no processo. Ocorre que o processo civil possui regras rígidas sobre o momento adequado para a formação do processo. A lei determina que o autor só pode modificar o pedido ou alterar as pessoas envolvidas na ação até o momento em que a parte contrária é comunicada do processo (citação). Após esse momento, qualquer alteração exige o consentimento expresso do réu. No presente caso, as requeridas rejeitaram veementemente essa alteração em seus memoriais finais. Tentar incluir novas pessoas no processo na fase de alegações finais, quando todas as provas já foram produzidas e a audiência já ocorreu, causaria um prejuízo enorme à defesa das requeridas, anulando toda a lógica do contraditório. É preciso respeitar a estabilização da demanda. Assim, indefiro expressamente o pedido formulado pelo autor em seus memoriais para incluir novos participantes no processo. A consequência inevitável dessa situação é o reconhecimento de que o autor não possui legitimidade para pedir a condenação das requeridas em danos materiais e danos morais. Essa parte do processo não pode avançar para a avaliação de quem está certo ou errado, devendo ser encerrada sem resolução do mérito por falta de condição essencial da ação. II.3. Do Mérito da Ação Principal: A Rescisão do Contrato e a Multa Inversa Afastados os pedidos de danos materiais e morais, a análise da ação principal fica restrita à declaração de rescisão do contrato e à verificação de quem foi a culpa pelo encerramento antecipado, para decidir se o autor tem direito a receber o valor da multa contratual cobrada de forma invertida. A Lei do Inquilinato impõe ao locador o dever inafastável de entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e de mantê-lo assim durante todo o tempo do contrato, respondendo inclusive por vícios anteriores à locação. No entanto, o ordenamento jurídico civil também estabelece a regra da exclusão de responsabilidade nos casos de força maior ou caso fortuito. Um evento de força maior é aquele fato da natureza cujos efeitos não eram possíveis de prever, evitar ou impedir, rompendo a relação de culpa e isentando as partes de responsabilidade pelos danos causados por esse evento. O ponto central desta controvérsia é definir a origem das infiltrações e alagamentos. O autor defende que o imóvel tinha falhas estruturais escondidas. As requeridas defendem que o problema foi causado por chuvas fora do normal e pelo transbordamento da rede pública de escoamento. A análise de todas as provas documentais e testemunhais dá total razão aos argumentos das requeridas. A vistoria inicial assinada pelo autor descreve o imóvel com acabamentos conservados e pintura nova, sem qualquer indício visual ou ressalva sobre problemas estruturais graves. Os documentos apresentados pelas requeridas, provenientes de órgão oficial (Instituto Nacional de Meteorologia - INMET), comprovam de forma irrefutável que a cidade de Fortaleza sofreu, no primeiro semestre de 2022, chuvas excepcionais, registrando volumes mais de setenta por cento acima da média histórica climatológica em alguns meses. Notícias da imprensa local, também juntadas ao processo, demonstram que diversos bairros, com destaque exato para o bairro do Montese onde o imóvel se localiza, sofreram inundações generalizadas. A prova testemunhal produzida em audiência e gravada em vídeo foi esclarecedora para selar a questão. O vizinho da rua, que prestou depoimento compromissado, confirmou que o problema não era isolado na casa alugada pelo autor. O alagamento foi uma consequência direta da incapacidade das galerias pluviais da prefeitura de escoarem a imensa quantidade de água, fazendo com que a água transbordasse da rua e retornasse para dentro das casas vizinhas, inclusive invadindo estabelecimentos comerciais da mesma via. Quando um alagamento ocorre porque o sistema de drenagem urbana entra em colapso devido a uma chuva anormal, não é possível culpar o proprietário da casa por uma suposta "falha estrutural". Trata-se do mais clássico exemplo de força maior, um evento externo, inevitável e imprevisível. É importante ressaltar que a conduta da proprietária do imóvel não foi omissa. Diante da situação climática, as requeridas comprovaram por meio de recibos acostados aos autos que contrataram profissionais de obras e despenderam vultosos recursos para reforçar o telhado e reparar todo o sistema elétrico da residência, demonstrando boa-fé e tentativa genuína de manter a viabilidade do contrato. Portanto, diante de provas tão cristalinas da ocorrência de força maior, não existe base jurídica ou fática para imputar qualquer culpa à locadora ou à imobiliária pelos transtornos sofridos pelos ocupantes do imóvel. Não havendo quebra de contrato por parte das requeridas, é totalmente descabida a pretensão do autor de cobrar delas a multa por rescisão antecipada. A devolução das chaves e a desocupação do imóvel no mês de outubro consolidaram o fim da relação contratual, mas esse rompimento deve ser declarado sem a imputação de culpa ou penalidades contra as locadoras. O pedido de aplicação da multa contratual inversa deve ser julgado totalmente improcedente. II.4. Do Mérito da Reconvenção: A Cobrança de Aluguéis e Encargos Atrasados Na segunda parte deste julgamento, analisa-se a cobrança formulada pelas requeridas contra o autor. Elas afirmam que o locatário reteve o pagamento de quatro meses de aluguel (abril, maio, junho e setembro de 2022), além da parcela do imposto predial do período. O autor argumenta em sua defesa que suspendeu os pagamentos porque o imóvel não tinha condições de moradia devido às chuvas e à falta de reparo eficiente. A legislação civil prevê uma regra chamada de exceção de contrato não cumprido, que permite a uma parte suspender seus pagamentos se a outra parte deixar de cumprir suas obrigações principais. No entanto, o entendimento consolidado na aplicação da Lei de Locações é muito restrito em relação a esse ponto: o locatário não pode decidir por conta própria parar de pagar o aluguel enquanto continua residindo no imóvel. O uso da propriedade alheia gera a obrigação contínua de contraprestação financeira. Se o imóvel realmente estivesse em condições tão precárias que inviabilizassem a moradia de forma absoluta e imediata, a atitude juridicamente correta do locatário seria devolver as chaves imediatamente e encerrar a locação naquele instante ou depositar os valores em juízo caso quisesse discutir o conserto. O que não encontra amparo legal é a manutenção dos familiares do autor dentro do imóvel, usufruindo da posse da casa por mais de dez meses (desde a assinatura até a entrega das chaves em outubro de 2022), e o simultâneo não pagamento dos aluguéis dos meses de chuva. Ademais, como já foi amplamente fundamentado na análise da ação principal, a locadora não foi a causadora dos problemas de alagamento, que decorreram de força maior, e tentou, dentro de suas possibilidades e dos limites climáticos, fazer os reparos necessários. Logo, não houve justificativa legal válida para a suspensão dos pagamentos. O contrato de locação é expresso ao transferir ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do aluguel pontual, sob pena de acréscimo de multa moratória e juros. O contrato também impõe ao locatário o pagamento do imposto predial durante o período de ocupação. As requeridas demonstraram os valores devidos por meio de demonstrativo claro de cálculo, aplicando os encargos contratuais de forma correta e limitada à data de desocupação do imóvel em outubro. Sendo assim, o autor não apresentou comprovantes de pagamento que pudessem invalidar a cobrança e seus motivos para a retenção do dinheiro não possuem respaldo jurídico, já que o serviço de disponibilização do imóvel estava sendo usufruído pelos seus familiares. A reconvenção apresentada pelas requeridas é justa, legal e inteiramente procedente, devendo o autor ser condenado a quitar o saldo devedor consolidado da locação. III. DISPOSITIVO Por todo o exposto, fundamentado com base na lei e nos fatos rigorosamente documentados no processo, decido as lides da seguinte forma: SOBRE A AÇÃO PRINCIPAL: JULGO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO o pedido de condenação das requeridas ao pagamento de Indenização por Danos Materiais e o pedido de Indenização por Danos Morais, o que faço com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, devido ao reconhecimento da ilegitimidade ativa do autor para postular direitos relativos a bens e sofrimentos de terceiros que não participam do processo, restando indeferida a alteração extemporânea do polo ativo. JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado pelo autor para condenar as requeridas ao pagamento da Multa Contratual Inversa, resolvendo o mérito da questão nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, por não ter ficado comprovada qualquer culpa ou infração das requeridas que justificassem a punição, reconhecendo que a necessidade de reparos decorreu de força maior imposta por evento climático extremo. Fica consolidada a rescisão do contrato de locação apenas pelo decurso dos fatos e pela devolução já ocorrida das chaves, mas sem atribuição de culpa às locadoras. SOBRE A RECONVENÇÃO: JULGO TOTALMENTE PROCEDENTE o pedido de Reconvenção formulado por Maria do Socorro Loyola Bezerra e M S Alves Mendes - ME, decidindo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência, CONDENO o autor/reconvindo, Martinho Alves dos Santos Neto, a pagar às requeridas/reconvintes o valor de R$ 9.141,72 (nove mil, cento e quarenta e um reais e setenta e dois centavos), referente aos aluguéis atrasados dos meses de abril, maio, junho e setembro de 2022, e à proporção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Este valor deverá ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a serem contados a partir da data de atualização da planilha apresentada pelas requeridas nos autos (janeiro de 2023), por se tratar de obrigação líquida e certa. DAS CUSTAS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS: Em razão de o autor ter sido sucumbente em todos os pedidos de mérito da ação principal e ter sido derrotado integralmente na reconvenção, CONDENO o autor ao pagamento da integralidade das custas processuais relativas à ação principal e à reconvenção. Condeno também o autor ao pagamento dos honorários advocatícios em favor dos advogados das requeridas. Fixo os honorários de forma conjunta para o trabalho realizado na ação e na reconvenção no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação imposta na reconvenção, em conformidade estrita com o que determina o artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, considerando que deferi no corpo desta sentença os benefícios da Gratuidade da Justiça ao autor, declaro que as obrigações decorrentes de sua condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade. Esses valores somente poderão ser executados se, nos cinco anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, conforme prevê com clareza o parágrafo 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes por meio de seus advogados devidamente constituídos. Oportunamente, após o trânsito em julgado e não havendo requerimentos de cumprimento de sentença no prazo legal, proceda-se ao arquivamento definitivo destes autos, com as baixas e anotações necessárias no sistema. Expedientes necessários. FORTALEZA - CE ROBERTO FERREIRA FACUNDO Magistrado Titular
