Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Betim / 2ª Vara Cível da Comarca de Betim Rua Professor Osvaldo Franco, 55, Centro, Betim - MG - CEP: 32600-234 PROCESSO Nº: 5001244-81.2025.8.13.0027 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: THAIS MELO FREITAS DA MATA CPF: 073.565.326-70 RÉU: FABIO JOSE CAMARGOS DA MATA CPF: 015.029.916-83 SENTENÇA Trata-se de Ação de arbitramento de aluguel c/c cobrança c/c tutela de urgência ajuizada por Thais de Melo Freitas em face de Fábio José Camargos da Mata. A parte autora narra, na petição inicial de ID 10373044420 e 10373044618, que foi casada com o réu e que, por força da sentença homologatória de divórcio proferida nos autos do processo nº 5005714-29.2023.8.13.0027, ficou estabelecida a partilha do imóvel constituído por uma casa no condomínio “Vista Bella”, na proporção de 50% para cada um. Alega que o réu utiliza o bem com exclusividade, sem qualquer contraprestação, o que configura enriquecimento ilícito. Sustenta que o réu dificulta a venda do imóvel, já sendo objeto de procedimento de liquidação de sentença. Requereu, em sede de tutela de urgência, o arbitramento de aluguel no valor de R$ 4.950,00, correspondente a 0,5% do valor de mercado do imóvel, que estima em R$ 990.000,00, com o pagamento a partir da citação. Ao final, pugnou pela procedência da ação para condenar o réu ao pagamento definitivo dos aluguéis e pelas custas e honorários. Juntou documentos. Redistribuído o feito a este Juízo da 2ª Vara Cível, foi proferido o despacho de ID 10406818750, determinando que a autora comprovasse sua hipossuficiência financeira ou recolhesse as custas, além de juntar três orçamentos de aluguel. A autora manifestou-se na petição de ID 10409673878, juntando seu contracheque (ID 10409735547) e reiterando o pedido de justiça gratuita e de tutela de urgência. Na decisão de ID 10411197483, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita à autora e concedida a tutela de urgência para determinar que o réu pagasse à autora o valor mensal de R$ 2.475,00, correspondente a 50% do aluguel arbitrado provisoriamente em 0,5% do valor de mercado do imóvel, a partir da citação, sob pena de multa diária. Na mesma decisão, foi designada audiência de conciliação. O réu foi citado e intimado da decisão liminar, conforme certidão do oficial de justiça de ID 10414757043. Em manifestação de ID 10423047715, o réu, por suas procuradoras, juntou procuração (ID 10423039586) e declaração de hipossuficiência (ID 10423041820), informando não ter condições de arcar com o valor do aluguel arbitrado. Alegou que não reside permanentemente no imóvel, utilizando-o esporadicamente, e que arca sozinho com as despesas de manutenção. Propôs que a autora usufruísse do imóvel ou, alternativamente, requereu prazo para retirada de seus pertences, com o rateio das despesas de consumo entre as partes. A audiência de conciliação restou infrutífera, conforme termo de ID 10511233830, ocasião em que foi fixado cronograma para os atos processuais subsequentes. O réu apresentou contestação em ID 10525627572. Em sede preliminar, arguiu a ausência de interesse de agir quanto à tutela de urgência, por entender que a matéria exige dilação probatória complexa, e a necessidade de compensação das despesas que suporta com exclusividade. No mérito, sustentou a existência de um comodato tácito, sendo os aluguéis devidos apenas após a citação. Alegou a pendência de liquidação de sentença e a iliquidez do quinhão da autora. Impugnou o valor do aluguel pretendido, defendendo a necessidade de perícia. Aduziu ter realizado benfeitorias necessárias e úteis, pleiteando o direito de retenção e compensação. Juntou comprovantes de pagamento de condomínio (ID 10525622834 e 10525629752) e fotografias de reforma (ID 10525623485). A certidão de ID 10571355138 informou o decurso do prazo sem que a autora impugnasse a contestação ou especificasse provas. É o relatório. Decido. O processo encontra-se em ordem, com partes capazes e representadas, não havendo nulidades ou irregularidades a serem sanadas. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, motivo pelo qual passo à análise das preliminares e, em seguida, ao mérito da causa. Preliminares. Ausência de interesse de agir quanto à tutela de urgência. O réu alega, em sede de preliminar, a ausência de interesse de agir no que tange ao pedido de tutela de urgência, sob o argumento de que o arbitramento de aluguel demanda dilação probatória complexa, incluindo perícia técnica, o que seria incompatível com a cognição sumária da medida liminar. A preliminar se confunde com o mérito da própria tutela provisória, a qual já foi analisada e deferida pela decisão de ID 10411197483. A análise dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, como a probabilidade do direito e o perigo de dano, é um juízo de verossimilhança realizado com base nos elementos iniciais dos autos. A existência de copropriedade sobre o imóvel, decorrente de partilha em ação de divórcio (ID 10373041590), e a ocupação exclusiva por um dos condôminos são fatos que, em si, conferem plausibilidade ao direito de receber uma contraprestação, o que justifica a análise e eventual concessão da tutela de urgência. A fixação de um valor provisório, com base em parâmetros de mercado, não esgota a discussão sobre o valor definitivo, que pode ser apurado durante a instrução processual. Portanto, não há que se falar em inadequação da via eleita ou falta de interesse de agir, uma vez que a tutela de urgência é o instrumento processual cabível para resguardar um direito que se mostra provável e sujeito a dano pela demora. Assim, rejeito a preliminar. Necessidade de compensação de despesas. O réu suscita a necessidade de compensação de despesas com IPTU, condomínio e manutenção, que alega suportar exclusivamente. Esta questão não constitui matéria preliminar, nos termos do artigo 337 do Código de Processo Civil, pois não se refere à existência ou validade do processo, mas sim ao mérito da quantificação de eventual crédito entre as partes. Trata-se de matéria de defesa de mérito e que será devidamente analisada no momento oportuno, juntamente com os demais pontos controvertidos da lide. Dessa forma, deixo de analisar a questão como preliminar, postergando sua apreciação para o exame do mérito. Mérito. A controvérsia central reside no direito da autora, coproprietária de imóvel, de receber aluguéis do réu, também coproprietário, pelo uso exclusivo do bem comum, bem como na definição do valor e do termo inicial dessa obrigação. É fato incontroverso, comprovado pela sentença de ID 10373041590, que as partes se divorciaram e acordaram a partilha do imóvel situado na Rua Joana Lourdes de Resende, nº 419, casa D, condomínio “Vista Bella”, em Betim/MG, na proporção de 50% para cada. A posse exclusiva do imóvel pelo réu também é incontroversa, sendo por ele admitida em sua contestação (ID 10525627572). O regime de copropriedade ou condomínio sobre um bem indivisível impõe a todos os condôminos direitos e deveres. O Código Civil, em seu artigo 1.319, estabelece que "Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou". A ocupação exclusiva de imóvel comum por um dos coproprietários equivale à percepção dos frutos que o bem poderia gerar, como um aluguel, privando os demais condôminos de usufruir de seu direito de propriedade. Essa situação, se não compensada, gera enriquecimento sem causa daquele que usufrui do bem em detrimento do outro, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil. Assim, o direito da autora ao recebimento de indenização compensatória, na forma de aluguel, correspondente à sua cota-parte, é medida que se impõe para restabelecer o equilíbrio na relação jurídica entre os coproprietários. O réu argumenta que existiu um comodato tácito, de forma gratuita, e que os aluguéis somente seriam devidos a partir da sua notificação ou citação. Contudo, tal comodato, além de não comprovado, se existente, extinguiu-se com a manifestação inequívoca de oposição à ocupação gratuita, o que, no caso dos autos, se configurou com a citação do réu para a presente demanda, ocorrida em 17 de março de 2025 (ID 10414757043). A partir desse momento, a posse exclusiva do réu deixou de ser consentida a título gratuito, nascendo para a autora o direito à contraprestação pecuniária. Quanto ao valor do aluguel, a autora pleiteou a fixação em 0,5% sobre o valor de mercado do imóvel, que indicou ser de R$ 990.000,00, com base em um anúncio de venda. O réu impugnou tal valor. O valor da indenização deve corresponder ao aluguel do imóvel. Em casos que tais, a jurisprudência fixou o entendimento de que essa indenização deve corresponder a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel: ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS – TERMO INICIAL DA CONDENAÇÃO – ESTIMATIVA DO VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL DO IMÓVEL– Autora que pretende a extinção de condomínio sobre diversos bens e arbitramento de aluguéis em desfavor do réu quanto ao uso exclusivo de imóvel – Sentença de parcial procedência, condenando o réu ao pagamento por mês de 0,5% do valor de mercado do bem – Recurso do réu – Pretensão de que os aluguéis sejam devidos apenas a partir do trânsito em julgado da sentença – Descabimento – Compensação pelo uso exclusivo de coisa em comum que é devida desde a oposição inequívoca dos demais condôminos, valendo para tanto a citação na ausência de notificação anterior – Orientação jurisprudencial uníssona deste E. TJSP – Redução do valor atribuído ao aluguel – Acolhimento – Percentual correspondente a locação de 0,5% do valor de mercado do bem que se harmoniza com a praxe jurisprudencial – Precedentes deste E. TJSP – Réu que, como titular de 50% da fração ideal, deve pagar mensalmente apenas metade dessa quantia – Sentença parcialmente reformada para reduzir a condenação do réu para 0,25% do valor de mercado do bem – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10074206220208260576 São José do Rio Preto, Relator.: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes, Data de Julgamento: 10/11/2023, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2023) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - IMÓVEL RESIDENCIAL - PARTILHA EM DIVÓRCIO - ALUGUEL - ARBITRAMENTO - TERMO INICIAL. É cabível o arbitramento de aluguel referente a imóvel objeto de partilha na ação de divórcio ocupado por um dos ex-cônjuges, após o término do prazo de tolerância estabelecido em acordo homologado em juízo. Admite-se a fixação do aluguel conforme média praticada no mercado, correspondente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor do imóvel, se as partes não apresentam elementos comprobatórios ou indícios capazes de desconstituir essa estimativa para alterar o valor arbitrado. "O marco temporal para o cômputo do período a ser indenizado, todavia, não é a data em que houve a ocupação exclusiva pela ex-cônjuge, tampouco é a data do divórcio, mas, sim, é a data da citação para a ação judicial de arbitramento de alugueis, ocasião em que se configura a extinção do comodato gratuito que antes vigorava" (STJ, REsp 1375271/SP, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 02/10/2017). Recurso desprovido. (TJ-MG - AC: 50072217920198130313, Relator.: Des.(a) Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 30/11/2022, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/12/2022) A apuração do valor do imóvel, por seu turno, deverá ocorrer em fase de cumprimento de sentença mediante avaliação a ser feita por oficial de justiça, através da expedição de mandado de avaliação. No que tange às despesas de IPTU e taxas de condomínio, estas são obrigações que devem ser custeadas por aquele que usufrui com exclusividade do bem, o qual deve arcar integralmente com as despesas ordinárias decorrentes do uso. O réu comprovou o pagamento de taxas condominiais (ID 10525622834 e 10525629752). Tendo em vista que ele é o único a usufruir do imóvel, é de sua responsabilidade o pagamento integral dessas taxas e do IPTU. Por fim, quanto às benfeitorias alegadas pelo réu, as fotografias juntadas (ID 10525623485) são insuficientes para comprovar a natureza (necessária, útil ou voluptuária), a extensão e o custo das obras. O réu não produziu qualquer outra prova, como notas fiscais ou recibos. Sem a devida comprovação, não há como acolher o pedido de indenização ou retenção por benfeitorias. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial, e assim o faço com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC/15, para confirmar a tutela de urgência deferida na decisão de ID 10411197483 que fixou o aluguel pelo uso exclusivo do imóvel comum no valor mensal de R$ 2.475,00 (dois mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e condenar o réu, Fábio José Camargos da Mata, a pagar à autora, Thais de Melo Freitas, a título de aluguel pelo uso exclusivo do imóvel comum, indenização que deve corresponder a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, conforme apuração a ser feita em fase de cumprimento de sentença, mediante avaliação a por oficial de justiça, através da expedição de mandado de avaliação. Considerando a mínima sucumbência da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitado em julgado, nada sendo requerido e cumpridas as formalidades legais, arquive-se com a devida baixa. P.I.C. Betim, data da assinatura eletrônica. RODRIGO MARTINS FARIA Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Betim
