Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Edéia
Autos nº 5036479-86.2022.8.09.0040
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Polo Ativo: Vanderlice Divino Da Costa
Polo Passivo: Spe Ipanema 1 Empreendimentos Ltda
SENTENÇA
De início, adoto o relatório da sentença anterior, proferida no ev. 28, verbis:
“VANDERLICE DIVINO DA COSTA, brasileiro, casado, inscrito no documento de identidade sob o nº 313809-5, 2ª via, CPF nº 011.485.181-69, residente e domiciliado na Rua Souza Ramos, Setor Cibrazem, nº 2365, CEP 75.940-000, Edeia-GO, ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS em face de SPE – IPANEMA 1 EMPREENDIMENTOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 17.347.473/0001-62, devidamente registrada na JUCEG/GO sob o nº 52203171503, contato: (64) 3492-2212, com sede na filial na Rua 15 de novembro, Qd. 01, Lt. 01, Bairro Santana, CEP: 75.940-000, em Edeia-GO.
Aduz a parte autora, em síntese, que em 03 de janeiro de 2020, firmou junto à parte requerida determinado instrumento particular de promessa de compra e venda de um imóvel no loteamento denominado Solar Park Ipanema residencial, no endereço SPI-08 quadra 02, lote 39, Setor Solar Park Ipanema, Edeia/GO, com área total de 363,370 (trezentos e sessenta e três e trinta e sete metros quadrados), com 250 metros quadrados, matricula nº R6-4230, pelo valor de R$ 75.600,00 (setenta e cinco mil e seiscentos reais).
Informa que ficou estabelecido que o pagamento do contrato se daria em duzentas e quarenta (240) parcelas no valor de R$ 315,00 (trezentos e quinze reais), com vencimento a partir do dia 20/02/2020, por meio de boleto bancário. Verbera que, no ato da assinatura do contrato, foi pago o valor de R$ 860,00 (oitocentos e sessenta reais), a título de sinal e princípio de pagamento, tendo recebido quitação.
Ainda, diz o autor que, desde a data da assinatura do contrato, já pagou ao requerido o valor de R$ 8.422,60 (oito mil quatrocentos e vinte e dois reais e sessenta centavos), o qual foi devidamente corrigido com juros simples no importe de 1%.
Narra que, a partir de 20 de maio de 2021, vem adimplindo com dificuldade o que fora avençado, razão pela qual pretende a rescisão do pacto e restituição de importâncias pagas.
Afirma que comunicou o desinteresse em permanecer com o imóvel, solicitando a devolução dos valores pagos, mas que a requerida não apresentou nenhuma proposta de devolução de quantias pagas.
Por tais razões, requereu a rescisão do instrumento particular de Compra e Venda; a devolução das quantias pagas devidamente corrigidas monetariamente desde cada desembolso, retendo, se for o caso, o percentual de 10% (dez por cento) da quantia de R$ 8.422,60 (oito mil quatrocentos e vinte e dois reais e sessenta centavos), como forma de compensar o requerido por eventuais despesas.
Requer, ainda, a gratuidade judicial, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inversão do ônus da prova.
Com a inicial vieram os documentos movimentação nº 01, arquivos n 02/09.
Recebida a inicial em evento nº 04, foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça, designada audiência de conciliação e determinada a citação.
Audiência de conciliação frustrada ante a ausência da requerida, persistindo dúvida quanto à sua intimação, conforme evento 10.
Contestação apresentada no evento n° 20, ocasião em que alegou, preliminarmente, ilegitimidade ativa do autor, uma vez que sua esposa seria litisconsorte ativa necessária, e ilegitimidade passiva do requerido em relação à corretagem.
No mérito, requereu a declaração da rescisão do contrato com a consequente liberação da unidade; defendeu a retenção do percentual de 35% (trinta e cinco por cento) do valor pago; sustentou a aplicação da taxa de fruição; impugnou a devolução da taxa de corretagem, bem como da aplicação de juros sobre eventuais valores a serem restituídos e a inversão do ônus da prova.
Termo de audiência de conciliação juntado em evento 22, a qual restou infrutífera.
A parte autora impugnou à contestação no evento n° 25.”
Acresço que a sentença julgou procedente o pedido, declarando rescindido o contrato e condenando a requerida à restituição dos valores pagos, com dedução de 10%, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
A parte ré opôs embargos de declaração no ev. 31, alegando omissão da sentença quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e quanto à necessidade de inclusão de Regina Pereira Raimundo Costa no polo ativo da demanda, na qualidade de compradora do imóvel.
Regularmente processado os embargos de declaração foram rejeitados (ev. 37).
Inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação (ev. 40), o qual foi apreciado, conhecido e provido (ev. 60), acolhendo a preliminar de nulidade processual por ausência de formação de litisconsórcio ativo necessário, e cassou a sentença e todos os atos processuais praticados desde o despacho que recebeu a inicial.
Determinou, ainda, o retorno dos autos para que fosse oportunizada a emenda da petição inicial, com a inclusão de Regina Pereira Raimundo Costa no polo ativo da ação, restando prejudicada a análise das demais matérias recursais.
Certidão de trânsito em julgado do acordão (ev. 64).
Autos devolvidos (ev. 67), oportunidade que Regina Pereira Raimundo Costa ingressou nos autos, requerendo sua habilitação no polo ativo da demanda para fins de regularização do litisconsórcio ativo necessário determinado pelo acórdão, declarando possuir ciência de todos os atos processuais e juntando procuração e documentos pessoais, representada pelo mesmo advogado do autor (ev. 75).
No ev. 77, foram recebidas a petição inicial e sua emenda (eventos 01 e 75), deferida a gratuidade da justiça em favor dos autores, determinada a remessa dos autos ao CEJUSC para designação de audiência de conciliação e mediação, e ordenada a citação da requerida.
A audiência de conciliação foi realizada, porém as partes não compuseram. (ev. 88)
Na sequência, a parte ré apresentou contestação (ev. 89), oportunidade em que requereu o julgamento antecipado parcial do mérito declarando a rescisão contratual e liberação do imóvel para negociação, por ser incontroverso o pedido rescisório.
Impugnou a gratuidade da justiça concedida aos autores, por entender que a documentação apresentada é insuficiente para comprovar a hipossuficiência.
No mérito, sustentou a validade das cláusulas contratuais livremente pactuadas e a culpa exclusiva dos autores pela rescisão; pugnou pela retenção dos percentuais de 10% e 25% sobre os valores pagos, nos termos da Cláusula Sexta do contrato; pela retenção dos valores referentes ao IPTU desde a imissão na posse; pela aplicação da Lei nº 13.786/2018, com restituição parcelada em até 12 parcelas mensais; pela impossibilidade de devolução da comissão de corretagem, ante a ciência prévia do comprador; e pelo afastamento da aplicação do CDC e da inversão do ônus da prova.
Os autores apresentaram impugnação à contestação (ev. 100), pugnando pelo julgamento antecipado da lide, pela manutenção da gratuidade da justiça, pela aplicação do CDC, pela retenção de apenas 10% sobre os valores pagos, pela restituição em parcela única corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, e pela devolução da comissão de corretagem no valor de R$ 3.150,00, ao argumento de que a requerida se confunde com a corretora.
Os autos vieram conclusos.
É o relatório.
Decido.
O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria é eminentemente de direito e o conjunto probatório documental já carreado aos autos é suficiente para a solução da controvérsia, sendo desnecessária a produção de outras provas.
O processo se encontra em ordem e as partes representadas, não havendo irregularidades ou nulidades a serem sanadas.
DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA
No tocante à impugnação ao deferimento dos benefícios da justiça gratuita concedida aos autores, não assiste razão à requerida.
Concedida a gratuidade da justiça, compete ao impugnante comprovar que o beneficiário possui condições financeiras de pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios. Contudo, a requerida não trouxe aos autos documentos que demonstrem a capacidade financeira dos autores, ônus que lhe incumbia.
Nesse sentido:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5158218-83.2021.8.09.0000 COMARCA DE RIO VERDE (3ª VARA CÍVEL) AGRAVANTE: BANCO SISTEMA S/A AGRAVADOS: MARCOS ANTÔNIO E SILVA E CLAUDETE APARECIDA FERREIRA E SILVA RELATOR: SEBASTIÃO LUIZ FLEURY. Juiz Substituto em 2º grau EMENTA: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AOS BENEFÍCIOS DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. DESNECESSIDADE NÃO COMPROVADA. INEXISTÊNCIA DE ARGUMENTOS NOVOS. 1. É ônus daquele que impugna o deferimento da justiça gratuita demonstrar (e não meramente alegar) a suficiência financeira do beneficiário para arcar com as custas e despesas processuais, sem o quê, deve ser mantido o benefício. 2. Inexistindo argumentos novos capazes de modificar os fundamentos que alicerçaram a decisão ora agravada, impõe-se sua manutenção. 3. Não há se falar em multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC, porquanto não evidenciado, por ora, o propósito protelatório da insurgência. Agravo interno desprovido. (TJ-GO - AI: 51582188320218090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R)".
"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE SENTENÇA ARBITRAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA. (...) 1. Concedida a gratuidade da justiça, o ônus probatório de sua desnecessidade é da parte contrária e, inexistindo prova cabal para sua revogação, impõe-se a rejeição à impugnação ao benefício. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA." (TJGO, Apelação Cível 5499274-33.2021.8.09.0029, Rel. DESEMBARGADORA MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 1a Câmara Cível, julgado em 23/01/2023, DJe de 23/01/2023).
Ademais, o próprio teor da petição inicial reforça a verossimilhança da hipossuficiência alegada, uma vez que os autores narram que, a partir de maio de 2021, as parcelas contratuais tornaram-se excessivamente onerosas, fugindo às suas condições financeiras, motivo pelo qual pleitearam a rescisão do contrato. Tal afirmação é compatível com a declaração de hipossuficiência que fundamentou o deferimento da gratuidade.
Desta feita, à míngua de provas que demonstrem a capacidade dos autores em suportar as despesas processuais, rejeito a impugnação à gratuidade da justiça.
DO MÉRITO
1. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor
Por oportuno, registre-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise.
A relação jurídica estabelecida entre a requerida, na condição de compromissária vendedora de loteamento, e os autores, na qualidade de adquirentes, possui natureza consumerista, uma vez que o contrato celebrado (promessa de compra e venda de lote urbano) apresenta características típicas de contrato de adesão.
Diante das particularidades do negócio jurídico e do conteúdo do instrumento contratual firmado entre as partes, evidencia-se a presença dos elementos configuradores da relação de consumo, impondo-se, portanto, a aplicação das normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor.
2. Da rescisão contratual
A rescisão contratual revela-se incontroversa, porquanto foi expressamente requerida pelos autores, sob o fundamento de impossibilidade financeira de adimplir as parcelas pactuadas, tendo a parte ré, em sede de contestação, reconhecido o pedido rescisório, inclusive postulando o julgamento antecipado parcial do mérito para sua declaração.
Diante desse contexto, impõe-se a decretação da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, com efeitos ex tunc, de modo a restituí-las ao status quo ante.
Superada a controvérsia quanto à rescisão, passa-se à análise de suas consequências.
3. Do percentual de retenção
Em caso de inadimplência ou culpa do adquirente, é devida a retenção de percentual de valores pela vendedora, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (negritei)
No que se refere ao percentual a ser retido pela requerida, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das peculiaridades do caso concreto:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. (…) RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS EM CASO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (…) 2. A jurisprudência desta Corte Superior está orientada no sentido de permitir a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório. (...) 3. Agravo interno parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido." (STJ, AgInt no AREsp 1140299/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 19/12/2017). (negritei)
No caso concreto, a parte ré não demonstrou prejuízos significativos decorrentes da rescisão, limitando-se a pleitear a retenção do percentual máximo previsto na jurisprudência.
Nessa linha, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em julgado recente, fixou o entendimento de que, na ausência de comprovação de prejuízos significativos pela promitente vendedora, é adequada a retenção de 10% dos valores pagos:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. 1. RETENÇÃO DE PARCELA DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL FIXADO EM 10%. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS DEMONSTRADOS. Na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é cabível a restituição dos valores pagos, com retenção de percentual razoável pelo promitente vendedor. O percentual de retenção deve observar as peculiaridades do caso concreto, podendo variar entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543 do STJ). 1.1. Se inexiste comprovação de prejuízos significativos suportados pela promitente vendedora, é adequada a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador, não havendo que se falar em majoração." (TJ-GO, Apelação Cível nº 5412926-72.2023.8.09.0051, Rel. Desembargador ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/10/2024). (negritei)
Assim, tem-se por justa a restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, com abatimento de 10% em favor da parte ré, a título de retenção por despesas administrativas.
Registre-se, por oportuno, que os percentuais de 10% a título de cláusula penal e 25% a título de despesas administrativas não são cumuláveis, representando alternativas dentro da faixa admitida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cujo teto é de 25% do total pago.
Ambas as verbas têm natureza compensatória, de modo que sua cobrança simultânea configuraria bis in idem, conforme reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: "Não é abusiva a taxa de retenção de 23% prevista no instrumento contratual, a título de taxa administrativa, todavia, razão não assiste à apelante em sua pretensão de cumulação da taxa de administração com a cláusula penal de retenção de 10% dos valores pagos, diante da natureza compensatória de ambas, de modo que tal cobrança simultânea seria incorrer em bis in idem." (TJ-GO, Apelação Cível nº 55162127120208090051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, DJ 18/09/2023).
4. Da comissão de corretagem
No que tange à comissão de corretagem, não assiste razão aos autores quanto ao pleito de restituição.
O contrato firmado entre as partes, em sua Cláusula Quarta, § 2º, discrimina expressamente o valor da comissão de corretagem de R$ 3.150,00, identificando como beneficiária a Imobiliária Portoville Urbanismo e Incorporação Ltda., CNPJ nº 06.012.368/0001-56, devidamente registrada no COFECI/CRECI-GO sob o nº 16177, pessoa jurídica distinta da parte ré, que efetivamente prestou o serviço de intermediação imobiliária.
Ademais, o § 4º da mesma cláusula estabelece expressamente que o pagamento da comissão de corretagem é obrigação exclusiva do comprador e que, na hipótese de rescisão, não estará sujeita à devolução.
A matéria, inclusive, encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, que, ao julgar o Tema 938 (REsp nº 1.599.511/SP), firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador o ônus pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor correspondente.
No caso em exame, o dever de informação foi plenamente observado, porquanto o contrato especifica com clareza o valor da corretagem, a beneficiária e a responsabilidade do comprador pelo seu pagamento.
Nesse mesmo sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA. RETENÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2. Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título. 3. Com o desprovimento do recurso, os honorários recursais devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA." (TJ-GO, Apelação Cível nº 50515967320198090024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, DJ 06.11.2023). (negritei)
Diante desse cenário, não há falar em restituição da comissão de corretagem, a qual foi regularmente pactuada, devidamente informada e legitimamente percebida por terceiro prestador do serviço.
5. Da taxa de fruição
No que concerne à taxa de fruição, verifica-se que a parte ré não se desincumbiu do ônus de comprovar eventual prejuízo financeiro decorrente da privação do exercício da posse sobre o imóvel.
Ressalte-se, ainda, que o objeto do contrato consiste em lote urbano não edificado, circunstância que, por si só, afasta a incidência da referida taxa, conforme orientação jurisprudencial consolidada.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o imóvel objeto da avença não possui edificação:
"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO PELO PROMITENTE-VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INEXIGIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 3. Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. 4. Agravo interno não provido." (STJ, AgInt no REsp: 1898760 SP 2020/0257840-0, Data de Julgamento: 15/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2022). (negritei)
Diante desse contexto, ausente comprovação de efetivo prejuízo e considerando tratar-se de lote não edificado, revela-se indevida a cobrança de taxa de fruição, razão pela qual não tem embasamento legal o pleito formulado pela parte ré.
6. Do IPTU
O contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua Cláusula Décima: Da responsabilidade por ônus e obrigações incidentes no imóvel, § 1º (pág. 7/31 e 8/31), que o pagamento do ITU/IPTU incidente sobre o imóvel é obrigação do comprador desde a assinatura do contrato.
Trata-se de obrigação de natureza propter rem, que acompanha o imóvel e recai sobre quem detém a sua posse ou fruição.
Nesse sentido:
"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL FIXADO EM 23%. DESCONTO DE IPTU DEVIDO. RESTITUIÇÃO DO SALDO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 4. Restando contratualmente atribuída ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU desde a assinatura do contrato, e não havendo prova de quitação, é legítimo o abatimento dos valores correspondentes, por se tratar de obrigação propter rem. (...)" (TJ-MG, Apelação Cível nº 50047738020208130481, Rel. Des. João Cancio, 18ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 02/09/2025).
A parte ré juntou aos autos, no evento nº 89, extrato de débitos de IPTU emitido pela Prefeitura Municipal de Edéia em 18/03/2025, referente ao imóvel objeto do contrato (Rua SPI 8, QD 2, LT 39, Solar Park Ipanema 1), demonstrando a existência de débitos em aberto.
Contudo, o abatimento deve ser limitado ao período contratual, ou seja, aos exercícios de 2020 a 2025, excluindo-se os exercícios de 2018 e 2019, anteriores à assinatura do contrato em 3 de janeiro de 2020.
O valor a ser abatido deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, com base no extrato juntado no evento nº 89.
7. Da inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 quanto à forma de restituição
A parte ré pugna pela aplicação da Lei nº 13.786/2018, a fim de que a restituição dos valores pagos se dê de forma parcelada. Sem razão, contudo.
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o qual prevalece sobre as disposições da denominada Lei do Distrato quando estas se revelam mais gravosas ao consumidor.
Nessa perspectiva, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula contratual que prevê devolução parcelada em hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, bem como da jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
"DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (...) 5. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, que considera abusiva a cláusula de devolução parcelada em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador. (...) Tese de julgamento: (...) 2. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada." (TJ-GO, Apelação Cível nº 53508226820248090064, Rel. Desembargador RICARDO SILVEIRA DOURADO, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024). (negritei)
Assim, inaplicável ao caso concreto a Lei nº 13.786/2018 no que se refere à forma de restituição, devendo ser assegurada a devolução imediata e integral dos valores devidos, sob pena de se impor ao consumidor desvantagem excessiva.
8. Dos juros de mora e da correção monetária
Os valores pagos deverão ser restituídos em parcela única, acrescidos de correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso.
No que concerne aos juros de mora, considerando que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa e culpa exclusiva dos autores, inexistindo mora anterior imputável à parte ré, o termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da presente sentença, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora.
Tal entendimento encontra respaldo na jurisprudência consolidada, notadamente no Tema nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, bem como no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. (...) 2. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. O termo inicial dos juros de mora, em situações de resolução contratual por culpa do comprador em contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/18, deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da decisão final, consoante tese firmada no Tema nº 1.002 do STJ e precedentes deste Tribunal de Justiça." (TJ-GO, Apelação Cível nº 5412926-72.2023.8.09.0051, Rel. Desembargador Itamar de Lima, 3ª Câmara Cível, DJe de 18/10/2024).
Assim, os juros de mora incidem somente a partir do trânsito em julgado, enquanto a correção monetária deve retroagir à data de cada pagamento efetuado.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, resolvendo o mérito da ação na forma do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, para:
a) REJEITAR a impugnação à gratuidade da justiça formulada pela requerida;
b) DECLARAR rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano celebrado entre as partes, determinando a aplicação do efeito ex tunc, com o retorno das partes ao status quo ante;
c) CONDENAR a parte ré SPE – IPANEMA 1 EMPREENDIMENTOS LTDA. a restituir aos autores VANDERLICE DIVINO DA COSTA e REGINA PEREIRA RAIMUNDO COSTA, em parcela única, os valores pagos, com dedução de 10% (dez por cento) sobre o montante a título de retenção por despesas administrativas, bem como com dedução dos valores de IPTU referentes aos exercícios de 2020 a 2025, a serem apurados em fase de liquidação de sentença com base no extrato juntado no evento nº 89, tudo corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença.
Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.
Edéia, datado e assinado digitalmente.
HERMES PEREIRA VIDIGAL
Juiz de Direito
(Assinado digitalmente)
