Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO PARCELADA. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. ENCARGOS MORATÓRIOS. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão contratual e condenar a ré a restituir os valores pagos, com dedução de 25% a título de custos operacionais, em parcela única e com juros de mora desde a citação. A apelante busca a reforma da sentença para aplicar integralmente as disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), pleiteando a retenção de valores conforme o contrato, a instituição de taxa de fruição, a restituição parcelada das quantias e a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável à rescisão e o percentual de retenção cabível sobre os valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a taxa de fruição em caso de lote urbano não edificado; (iii) determinar a forma de restituição dos valores ao comprador (parcela única ou parcelada); (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído; e (v) verificar a possibilidade de retenção dos encargos moratórios decorrentes das prestações pagas em atraso.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se aos contratos de loteamento urbano celebrados sob sua vigência, devendo suas disposições ser interpretadas em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor, conforme a teoria do diálogo das fontes, a fim de coibir cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
4. É abusiva a cláusula penal que estipula a multa rescisória com base no valor total atualizado do contrato, mostrando-se adequada a sua limitação a um percentual entre 10% e 25% sobre as quantias efetivamente pagas pelo comprador, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a fim de evitar onerosidade excessiva.
5. É indevida a cobrança de taxa de fruição (ou de ocupação) quando o objeto do contrato de compra e venda é um lote não edificado, uma vez que não há proveito econômico auferido pelo adquirente que justifique a cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.
6. Em contratos de compra e venda de lote urbano firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, a restituição dos valores pagos ao comprador desistente pode ocorrer de forma parcelada, em até 12 prestações mensais, nos termos do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979.
7. Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, porquanto não existe mora anterior do promitente-vendedor.
8. É legítima a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo comprador, de acordo com o permissivo legal do art. 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/1979.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se aos contratos de compra e venda de lote urbano firmados após sua vigência, devendo suas normas ser interpretadas em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor. 2. É abusiva a cláusula penal que estipula a retenção sobre o valor total do contrato, sendo razoável a limitação do percentual de retenção sobre as quantias efetivamente pagas pelo comprador desistente. 3. Não é cabível a indenização por taxa de fruição na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado. 4. A restituição de valores em contratos submetidos à Lei do Distrato pode ser realizada de forma parcelada, e os juros de mora sobre o montante a ser devolvido incidem somente a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. 5. É permitida a retenção, pelo vendedor, dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo comprador.
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Gabinete do Desembargador Breno Caiado
APELAÇÃO CÍVEL N. 5761693-31.2024.8.09.0149
11ª CÂMARA CÍVEL
COMARCA DE TRINDADE
APELANTE: JARDIM SCALA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ADV.: LUCAS LIMA RODRIGUES
APELADO: RONALDO DE OLIVEIRA
ADV.: NICACIO FERREIRA PRIMO
RELATOR: DESEMBARGADOR BRENO CAIADO
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO PARCELADA. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. ENCARGOS MORATÓRIOS. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão contratual e condenar a ré a restituir os valores pagos, com dedução de 25% a título de custos operacionais, em parcela única e com juros de mora desde a citação. A apelante busca a reforma da sentença para aplicar integralmente as disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), pleiteando a retenção de valores conforme o contrato, a instituição de taxa de fruição, a restituição parcelada das quantias e a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável à rescisão e o percentual de retenção cabível sobre os valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a taxa de fruição em caso de lote urbano não edificado; (iii) determinar a forma de restituição dos valores ao comprador (parcela única ou parcelada); (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído; e (v) verificar a possibilidade de retenção dos encargos moratórios decorrentes das prestações pagas em atraso.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se aos contratos de loteamento urbano celebrados sob sua vigência, devendo suas disposições ser interpretadas em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor, conforme a teoria do diálogo das fontes, a fim de coibir cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
4. É abusiva a cláusula penal que estipula a multa rescisória com base no valor total atualizado do contrato, mostrando-se adequada a sua limitação a um percentual entre 10% e 25% sobre as quantias efetivamente pagas pelo comprador, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a fim de evitar onerosidade excessiva.
5. É indevida a cobrança de taxa de fruição (ou de ocupação) quando o objeto do contrato de compra e venda é um lote não edificado, uma vez que não há proveito econômico auferido pelo adquirente que justifique a cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.
6. Em contratos de compra e venda de lote urbano firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, a restituição dos valores pagos ao comprador desistente pode ocorrer de forma parcelada, em até 12 prestações mensais, nos termos do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979.
7. Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, porquanto não existe mora anterior do promitente-vendedor.
8. É legítima a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo comprador, de acordo com o permissivo legal do art. 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/1979.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se aos contratos de compra e venda de lote urbano firmados após sua vigência, devendo suas normas ser interpretadas em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor. 2. É abusiva a cláusula penal que estipula a retenção sobre o valor total do contrato, sendo razoável a limitação do percentual de retenção sobre as quantias efetivamente pagas pelo comprador desistente. 3. Não é cabível a indenização por taxa de fruição na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado. 4. A restituição de valores em contratos submetidos à Lei do Distrato pode ser realizada de forma parcelada, e os juros de mora sobre o montante a ser devolvido incidem somente a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. 5. É permitida a retenção, pelo vendedor, dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo comprador.