Ementa
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. CESSÃO DE DIREITO DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PELO SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. SECURITIZADORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. COMERCIALIZADORA E INTERMEDIADORA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RECURSO DA SECURITIZADORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA INTERMEDIADORA PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas pelas corrés contra sentença por meio da qual julgados procedentes os pedidos para declarar resolvido, por culpa das rés, contrato de cessão de direito de uso de unidade imobiliária pelo sistema de tempo compartilhado. Pela sentença, as rés foram condenadas, solidariamente, à restituição integral de R$ 10.054,60, ao pagamento de cláusula penal invertida de 25% e de indenização por dano moral de R$ 20.000,00. Também foi confirmada tutela de urgência que suspendeu a exigibilidade das prestações contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. São quatro questões em discussão: (i) saber se deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida aos autores; (ii) saber se a securitizadora, na condição de cessionária dos créditos imobiliários, possui legitimidade para responder pelo inadimplemento das obrigações de construção e entrega do empreendimento; (iii) saber se a empresa responsável pela promoção e intermediação da venda responde pela resolução do contrato, restituição dos valores, cláusula penal invertida e dano moral decorrentes do atraso na entrega; e (iv) saber se a ausência da empresa contratante e responsável pela construção e entrega exige a formação de litisconsórcio passivo necessário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A declaração de insuficiência econômica formulada por pessoa natural possui presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC). A celebração pretérita de contrato para aquisição de direito de uso de unidade imobiliária não demonstra, por si só, capacidade financeira atual para suportar as despesas processuais. A ausência de elementos concretos em sentido contrário impede a revogação da gratuidade da justiça.
4. A securitizadora que atua como cessionária de créditos imobiliários não assume, apenas por essa condição, as obrigações materiais da incorporadora ou concedente. O recebimento das parcelas decorrentes dos créditos cedidos não transfere as obrigações de construir, administrar ou entregar o empreendimento. Ausente participação da securitizadora na incorporação, construção, oferta ou administração do empreendimento, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva.
5. O corretor ou intermediador não responde, em regra, pelos danos causados ao consumidor em razão do descumprimento das obrigações da construtora ou incorporadora relativas ao empreendimento. A responsabilidade exige demonstração de envolvimento nas atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico ou confusão ou desvio patrimonial, conforme o Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
6. A comercializadora atuou na promoção e intermediação da contratação. Não há prova de que tenha assumido a obrigação de construir ou entregar o empreendimento, recebido as parcelas destinadas ao preço, administrado a obra ou integrado grupo econômico com a concedente. Também não foi reconhecido vício de consentimento, publicidade enganosa, omissão informacional específica ou falha autônoma no serviço de intermediação. A comercializadora não responde pela restituição dos valores pagos em razão da resolução motivada pelo atraso da obra.
7. A desistência da ação em relação à empresa que celebrou o contrato e assumiu as obrigações de construção e entrega não transfere essas obrigações às empresas remanescentes. A responsabilidade solidária, quando existente, caracteriza litisconsórcio facultativo. Não cabe anular a sentença para determinar a inclusão coercitiva da concedente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso da comercializadora provido para julgar improcedentes os pedidos formulados em seu desfavor. Recurso da securitizadora parcialmente provido para reconhecer sua ilegitimidade passiva e extinguir o processo, sem resolução do mérito, em relação a ela.
Teses de julgamento: “1. A securitizadora que atua apenas como cessionária de créditos imobiliários não possui legitimidade para responder pelo inadimplemento das obrigações de construção e entrega assumidas pela cedente, salvo demonstração de assunção específica dessas obrigações. 2. A empresa que apenas promove e intermedeia a venda de unidade imobiliária não responde pelo inadimplemento das obrigações de construção e entrega assumidas pela incorporadora ou concedente, salvo demonstração das hipóteses de responsabilização previstas no Tema 1.173 do STJ ou de falha própria no serviço de intermediação. 3. A desistência da ação em relação à empresa responsável pela construção e entrega do empreendimento não transfere suas obrigações às empresas remanescentes nem impõe a formação de litisconsórcio passivo necessário.”.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2º, 98, § 3º, 99, § 3º, e 485, VI; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.173; STJ, AREsp 2.183.225/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 09.02.2026, DJEN 13.02.2026.