Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE VÁRZEA GRANDE SENTENÇA Processo: 1017101-83.2019.8.11.0002. AUTOR(A): THIAGO MENDONCA DE MORAES, JAQUELLINY NIQUELY FELIPE DE SOUZA PRADO MORAES REU: DIOGO FERNANDO DA SILVA Vistos. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de parcelas não pagas e acessórios do arrendamento, com pedido de tutela provisória de urgência, proposta por Thiago Mendonça de Moraes e Jaquelliny Niquely Felipe de Souza Prado Moraes em face de Diogo Fernando da Silva, na qual os autores alegam, em síntese, que celebraram com o requerido contrato de arrendamento rural em 01/07/2019, pelo prazo de 03 (três) anos, tendo por objeto imóvel rural situado na Estrada Pirizal, Km 36, em Nossa Senhora do Livramento/MT, mediante aluguel mensal de R$ 5.000,00, com ajuste paralelo de abatimento de R$ 1.600,00 mensais, durante 06 (seis) meses, em razão da venda de uma piscina ao arrendatário. Sustentam que o requerido pagou apenas a primeira parcela, no valor de R$ 3.400,00, e deixou de adimplir os alugueis subsequentes, razão pela qual postulam a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e a condenação do requerido aos consectários contratuais e sucumbenciais. A petição inicial veio instruída com procurações, declarações de hipossuficiência, declaração de imposto de renda, contrato de arrendamento, notificação extrajudicial expedida em 08/10/2019, comprovantes de aviso de recebimento e documento de georreferenciamento do imóvel. Sobreveio despacho determinando o esclarecimento do pedido liminar, diante da inadequação da pretensão possessória formulada em paralelo ao despejo agrário, ocasião em que os autores informaram que o requerido teria abandonado a propriedade em 16/02/2020, desistiram da tutela de reintegração propriamente dita, reiteraram o pedido de rescisão contratual e passaram a afirmar saldo devedor de R$ 27.000,00, considerado o período de julho de 2019 a fevereiro de 2020, o abatimento relativo à piscina e o único pagamento realizado. Em seguida, foi deferida a gratuidade de justiça à parte autora e concedida tutela provisória para imissão na posse do imóvel, condicionada à prévia constatação do abandono por oficial de justiça. Posteriormente, foi determinada a expedição de mandado de imissão na posse, mas a diligência restou frustrada por ausência de comparecimento dos próprios autores ao plantão do oficial de justiça, nada tendo sido requerido, à época, para o efetivo cumprimento do ato. No curso do processo, os autores juntaram peças oriundas da ação n.º 1010875-62.2019.8.11.0002, ajuizada por Diogo Fernando da Silva perante o Juizado Especial Cível do Cristo Rei, igualmente fundada no mesmo contrato de arrendamento, em que houve inicialmente julgamento parcial de mérito, posteriormente desconstituído pela Turma Recursal Única do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, que reconheceu a incompetência absoluta do Juizado Especial em razão do valor da causa, extinguindo aquele feito sem resolução do mérito. A certidão de trânsito em julgado da decisão extintiva também foi juntada nestes autos. Tal circunstância afasta qualquer cogitação de coisa julgada material, mas não impede que os documentos trasladados daquele processo sejam valorados como elementos probatórios submetidos ao contraditório nesta demanda. Após nova tentativa de citação, foi deferida a citação por hora certa, sobrevindo, contudo, a efetiva citação pessoal do requerido em 23/10/2023, no endereço comercial indicado nos autos, ocasião em que se aperfeiçoou validamente a relação processual. O requerido apresentou contestação tempestiva, na qual, em síntese, negou que a inadimplência pudesse ser examinada isoladamente, sustentando que os próprios autores deram causa à quebra contratual ao arrendar imóvel que não estaria integralmente disponível, pois parte da área de pasto permaneceria ocupada por terceiro, com criação de gado, situação que inviabilizaria o pleno uso do bem arrendado. Na mesma oportunidade, formulou reconvenção, pretendendo o ressarcimento dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais. Os autores impugnaram a contestação. Posteriormente, a reconvenção foi extinta sem resolução do mérito, por inércia da parte reconvinte quanto à regularização da peça e ao recolhimento das custas, com cancelamento da distribuição da ação reconvencional, prosseguindo o feito principal para sentença. É o relatório do necessário. Fundamento. Decido. O processo encontra-se regularmente constituído e apto ao julgamento. A competência deste juízo é adequada à matéria e ao foro contratualmente eleito. As partes são legítimas e estão devidamente representadas. A petição inicial, especialmente após a emenda determinada pelo juízo, atende aos requisitos dos arts. 319 e 320 do Código de Processo Civil. A citação do requerido aperfeiçoou-se validamente, inexistindo nulidade a comprometer o contraditório e a ampla defesa. Também não se verifica prescrição ou decadência, porquanto a demanda foi ajuizada ainda em 2019, no curso da própria execução contratual, muito antes do exaurimento de qualquer prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual e cobrança correlata. A gratuidade de justiça anteriormente deferida aos autores deve ser mantida, ausente elemento superveniente idôneo a infirmar a presunção relativa decorrente da declaração de hipossuficiência e dos documentos acostados. No mérito, é incontroversa a celebração do contrato de arrendamento rural em 01/07/2019, pelo prazo de 3 (três) anos, tendo por objeto área de 323 hectares, com sede, casa de caseiro, curral, tanque de peixes e demais estruturas descritas no instrumento contratual, bem como o valor mensal do arrendamento em R$ 5.000,00. Também é incontroverso que houve ajuste paralelo para abatimento de R$ 1.600,00 mensais, durante seis meses, em razão da venda de uma piscina pelo requerido aos autores, de modo que, nesse período inicial, o pagamento efetivo devido a título de arrendamento corresponderia a R$ 3.400,00 por mês. Igualmente não há controvérsia substancial acerca do fato de que o requerido realizou apenas o primeiro pagamento direto nesse montante, deixando de adimplir as prestações subsequentes. Em princípio, esse quadro autorizaria a incidência do art. 32, inciso III, do Decreto n°. 59.566/1966, combinado com o art. 92, § 6º, da Lei n. 4.504/1964, apta a ensejar o despejo e a rescisão do pacto. Ocorre que a controvérsia não se esgota na mera verificação aritmética do inadimplemento. O requerido opôs fato impeditivo e modificativo do direito dos autores, afirmando que não recebeu a integral disponibilidade útil do imóvel arrendado, porque parte relevante da área de pastagem já se encontrava ocupada por terceiro, que ali mantinha criação de gado e continuou a utilizar o imóvel mesmo após a celebração do ajuste. Essa alegação, por si só, não bastaria para afastar a pretensão autoral, caso permanecesse desprovida de lastro probatório. Contudo, no caso concreto, a defesa veio acompanhada de documentação que confere plausibilidade e consistência à tese defensiva, inclusive com a juntada de peças da demanda anteriormente proposta no Juizado Especial, entre as quais se destaca o registro de audiência de instrução e julgamento e a própria fundamentação então produzida, em que se consignou que a testemunha ouvida confirmou arrendamento pretérito do pasto por longo período, a permanência da utilização da área e a passagem de gado pela sede para acesso ao curral, bem como a impossibilidade de retirada imediata dos animais no período da seca. Ainda que o julgamento do Juizado tenha sido posteriormente desconstituído por incompetência absoluta, o conteúdo documental trasladado permanece como elemento de convicção submetido ao contraditório nestes autos. A circunstância de a sentença do Juizado Especial ter sido anulada por incompetência absoluta impede apenas que se lhe reconheça qualquer eficácia de coisa julgada ou autoridade formal sobre o mérito. Não impede, entretanto, que os documentos e peças daquele feito sejam valorados como prova documental atípica, notadamente quando juntados aos presentes autos e submetidos ao contraditório. O que se extrai desse conjunto não é a reprodução automática de um juízo estranho, mas a constatação de que a tese defensiva do requerido possui amparo objetivo em elementos concretos que indicam, ao menos em grau preponderante, que os autores não entregaram ao arrendatário a plena disponibilidade material do imóvel nas condições pactuadas. Em matéria contratual, não se pode perder de vista que o inadimplemento de uma parte não é juridicamente indiferente ao inadimplemento anterior da outra, sobretudo quando este compromete a própria fruição do objeto contratado. Nessa linha, embora os autores tenham comprovado a existência do contrato, a mora do requerido e a notificação extrajudicial, não lograram afastar satisfatoriamente o núcleo da defesa, qual seja, a assertiva de que o bem arrendado já estava parcialmente comprometido por uso continuado de terceiro, em desconformidade com a legítima expectativa contratual do arrendatário. O ônus probatório, quanto ao fato constitutivo do direito à cobrança integral e à incidência da cláusula penal em desfavor do requerido, incumbia aos autores, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Já ao requerido competia demonstrar o fato impeditivo ou modificativo invocado, nos termos do art. 373, inciso II, do mesmo diploma legal. A meu sentir, o acervo documental defensivo, somado às peças probatórias trasladadas do processo anterior, é suficiente para infirmar, em parte substancial, a narrativa autoral de que a ruptura contratual decorreu exclusivamente da inadimplência do arrendatário. Ao contrário, o conjunto dos autos aponta que houve quebra contratual antecedente imputável aos arrendantes, consistente na não disponibilização plena e desembaraçada da área rural nas condições ajustadas. Esse contexto conduz a uma distinção necessária entre os pedidos deduzidos na ação principal. Quanto à rescisão contratual, a procedência se impõe. O vínculo contratual está manifestamente rompido, o requerido deixou o imóvel desde fevereiro de 2020, segundo afirmado pelos próprios autores, e não subsiste interesse jurídico em manter formalmente um contrato já exaurido de fato. A rescisão, porém, não pode ser fundada exclusivamente na inadimplência do requerido, mas no inadimplemento recíproco e na quebra definitiva da base objetiva do contrato, que tornou inviável a continuidade da avença. Em consequência, também é cabível reconhecer a consolidação da retomada da posse em favor dos autores, já deferida provisoriamente em momento anterior, ainda que o mandado de imissão não tenha sido formalmente cumprido por desídia dos próprios beneficiários. Considerando que os autores afirmaram o abandono do imóvel e postularam expressamente autorização para reingresso na propriedade, a tutela provisória, no ponto, deve ser confirmada apenas para fins de estabilização do provimento final possessório, sem necessidade de novas ordens executivas, ressalvada a eventual via executiva própria caso surja resistência superveniente. Diversamente, no que tange à pretensão de cobrança das parcelas inadimplidas e à multa contratual prevista em desfavor do arrendatário, a procedência não se sustenta. A cláusula penal invocada pelos autores parte da premissa de que a rescisão se deu por culpa exclusiva do requerido. Essa premissa, contudo, não restou demonstrada de forma satisfatória. Ao contrário, a prova constante dos autos indica que a fruição útil do imóvel pelo arrendatário foi comprometida desde o início pela permanência de terceiro no pasto, circunstância que desautoriza imputar ao requerido, de modo exclusivo, a responsabilidade contratual pela ruptura. O mesmo raciocínio vale para a cobrança integral das parcelas pretendidas. Não se desconhece que o requerido permaneceu no imóvel por determinado lapso temporal. Todavia, a ação principal foi manejada pelos arrendantes e, diante do quadro probatório formado, não se pode acolher a cobrança plena do preço contratual como se o bem tivesse sido disponibilizado em sua integralidade e regularidade desde a origem. A exceptio non adimpleti contractus, ainda que não nomeada tecnicamente na defesa, emerge do contexto fático-probatório e impede a condenação pretendida pelos autores nos exatos moldes por eles postulados. Também não há espaço, nesta sentença, para condenação em favor do requerido relativamente aos pedidos de devolução de valores, multa contratual ou danos morais, porque tais pretensões foram veiculadas em reconvenção já extinta sem resolução do mérito, nos termos da decisão de 29/10/2025 – id. 212684778, a qual não comporta reexame nesta oportunidade, ante a preclusão interna. A solução de mérito, portanto, restringe-se à ação principal e aos pedidos efetivamente subsistentes nela formulados. No capítulo da tutela provisória, observo que a decisão de 17/04/2020 deferiu tutela de urgência para imissão na posse, condicionada à constatação do abandono, e a decisão de 25/06/2021 reiterou a expedição do mandado de imissão. Como os próprios autores informaram que o requerido abandonou o imóvel e pleitearam autorização para retomar o bem, bem como não há notícia de reocupação ou de resistência atual, a tutela provisória deve ser confirmada em caráter definitivo apenas quanto ao reconhecimento do direito dos autores à retomada possessória decorrente da rescisão do contrato, sem prejuízo de adoção das medidas executivas cabíveis em fase própria, caso necessário. Quanto aos consectários legais, não havendo condenação pecuniária principal em favor dos autores, descabe fixação de juros de mora e correção monetária sobre a pretensão de cobrança rejeitada. No plano sucumbencial, verifica-se sucumbência recíproca. Os autores obtêm êxito no pedido de rescisão contratual e consolidação da retomada do imóvel, mas sucumbem quanto à cobrança dos alugueis e da multa contratual, que constituíam parcela economicamente relevante da demanda. O requerido, por sua vez, resiste com êxito à condenação pecuniária principal, mas não logra afastar a rescisão do contrato e a perda definitiva da posição contratual de arrendatário. Em tal cenário, a distribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios é a solução que melhor se ajusta ao art. 86 do Código de Processo Civil. Considerando a equivalência substancial das derrotas e vitórias recíprocas, reputo adequado fixar a responsabilidade de cada parte por metade das custas processuais e dos honorários advocatícios, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil. Os honorários de sucumbência devem ser fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, cabendo 5% ao patrono dos autores e 5% ao patrono do requerido, observada, em relação aos autores, a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3.º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade de justiça anteriormente deferida. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação principal para declarar rescindido o contrato de arrendamento rural celebrado entre as partes em 01/07/2019, tendo por objeto o imóvel rural localizado na Estrada Pirizal, Km 36, em Nossa Senhora do Livramento/MT, e para reconhecer, em caráter definitivo, o direito dos autores à retomada da posse do referido imóvel, confirmando, nesse ponto, a tutela provisória anteriormente deferida. Julgo improcedentes os pedidos de cobrança das parcelas de arrendamento narradas na inicial e na posterior emenda, bem como o pedido de incidência da multa contratual em desfavor do requerido. Condeno autores e requerido, reciprocamente, ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% para cada parte, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, distribuídos na mesma proporção, cabendo 5% em favor do patrono dos autores e 5% em favor do patrono do requerido, sem compensação, ficando suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência impostas aos autores, nos termos do art. 98, § 3°, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade de justiça. Por consequência, declaro extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de estilo. Às providencias. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. FLÁVIO MIRAGLIA FERNANDES Juiz de Direito
