Inteiro teor
WILLIAM LOPES ajuizou ação de obrigação de fazer c/c indenizatória em face de GÊNESIS INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Alega que adquiriu imóvel no empreendimento Residencial Arvoredo, no valor de R$ 158.000,00, pagando parte como entrada parcelada à incorporadora e o restante por financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Conta que, com a pandemia de Covid-19, sofreu significativa redução de renda, tendo salário diminuído e posterior demissão, o que o impossibilitou de arcar com algumas parcelas da entrada. Ainda assim, tentou reiteradamente negociar o débito com a ré, sem sucesso. Relata que, posteriormente, foi surpreendido com o ajuizamento de duas ações judiciais pela incorporadora e com a negativa de entrega das chaves do imóvel, condicionada ao pagamento de valor elevado (R$ 24.275,60), incluindo encargos e despesas processuais. Sustenta que a ré agiu de má-fé ao dificultar a negociação, ajuizar ações sem oportunizar acordo e reter indevidamente as chaves como forma de coação, apesar de inexistir decisão judicial autorizando tal medida. Alega abusividade da conduta, especialmente porque o débito representa pequena fração do valor do imóvel. Afirma ainda que necessita do imóvel para reduzir despesas, já que reside de aluguel, e que está sendo cobrado inclusive por taxas condominiais sem poder usufruir do bem. Defende, por fim, que a retenção das chaves configura prática ilegal de autotutela e cobrança abusiva. Requer a tutela antecipada para que o Réu promova a entrega das chaves do imóvel. No mérito, postula a decretação da nulidade da cláusula contratual abusiva, bem como a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. A inicial veio instruída com os documentos às fls. 13/64. Decisão que indeferiu a tutela antecipada às fls. 230. Contestação, às fls. 214, em que o réu sustenta há existência de débitos o que reserva o direito de proceder à entrega das chaves após a liquidação do débito. Réplica às fls. 325. Decisão saneadora às fls. 359. Decisão que deferiu a tutela antecipada às fls. 410. Processo encaminhado ao Grupo de Sentença. É o relatório. Decido. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, incidindo, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a responsabilidade objetiva do fornecedor e a vedação a práticas abusivas. No caso concreto, é incontroverso que o autor adquiriu unidade imobiliária junto à ré, tendo adimplido substancial parte do preço, inclusive mediante financiamento junto à instituição financeira, restando pendente apenas débito relativo à entrada ajustada diretamente com a incorporadora. Embora existente a inadimplência parcial, verifica-se que a conduta da ré ao condicionar a entrega das chaves ao pagamento integral do débito, acrescido de encargos e despesas decorrentes de demandas judiciais, revela-se abusiva e desproporcional. Isso porque o autor demonstrou que vem arcando com encargos inerentes à posse do imóvel, tais como taxas condominiais e IPTU, sem, contudo, poder usufruir do bem, ao mesmo tempo em que permanece suportando despesas com moradia em imóvel alugado, o que caracteriza onerosidade excessiva e afronta ao princípio do equilíbrio contratual. Ademais, a retenção das chaves como forma de compelir o pagamento configura verdadeira autotutela, prática vedada pelo ordenamento jurídico, uma vez que o credor dispõe de meios próprios e adequados para a cobrança do débito, inclusive pela via judicial. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 996, firmou entendimento no sentido de que é ilícita a vinculação da entrega das chaves a obrigações diversas, não sendo permitido à construtora reter o imóvel como forma de pressão para quitação de valores, devendo valer-se dos meios legais para satisfação de seu crédito. Dessa forma, ainda que existente débito, tal circunstância não autoriza a retenção das chaves do imóvel, sobretudo quando evidenciado que o contrato foi substancialmente cumprido pelo adquirente. Nesse sentido é o entendimento deste Tribunal de Justiça: 0818594-54.2024.8.19.0205 - APELAÇÃO. Des(a). GUARACI DE CAMPOS VIANNA - Julgamento: 04/12/2025 - SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 13ª CÂMARA CÍVEL). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA / CASA VERDE E AMARELA AÇÃO PROPOSTA POR ADQUIRENTE DE IMÓVEL NA PLANTA CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA FORNECEDORA (ART. 14 DO CDC) INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA AUTORA DURANTE A FASE DE CONSTRUÇÃO ENTREGA DAS CHAVES PREVISTA PARA 30/06/2023, EFETIVADA EM JANEIRO/2024, DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA RETENÇÃO DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA EM RAZÃO DE DÉBITO ANTERIOR POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DOS ENCARGOS DURANTE O PERÍODO DE OBRA ILICITUDE APENAS DAS COBRANÇAS POSTERIORES AO PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA, NOS TERMOS DO TEMA 996 DO STJ AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ENCARGOS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES INEXISTÊNCIA DE VALORES INDEVIDAMENTE SUPORTADOS PELA AUTORA IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO MANUTENÇÃO DA SENTENÇA RECURSO DESPROVIDO. Trata-se de ação movida por Kelly dos Santos Lima contra Direcional Engenharia S/A e Nova Olinda Empreendimentos Imobiliários Ltda., na qual a autora busca a entrega das chaves do imóvel adquirido no âmbito dos programas Casa Verde e Amarela e Minha Casa, Minha Vida . A autora alega que não foi contemplada com as chaves do imóvel, devido ao inadimplemento das parcelas durante a construção, mas argumenta estar adimplente com as parcelas do financiamento bancário. A relação jurídica é de consumo (arts. 2º e 3º do CDC), sendo objetiva a responsabilidade da fornecedora (art. 14 do CDC). A entrega das chaves estava prevista para 30/06/2023, com tolerância contratual de 180 dias, tendo ocorrido em janeiro de 2024. A autora, contudo, não recebeu as chaves em razão de débitos anteriores. A taxa de evolução de obra é lícita enquanto perdurar o período de construção e até o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância, conforme entendimento do STJ (Tema 996). Após esse marco temporal, eventual cobrança do encargo revela-se abusiva. No caso concreto, embora existam cobranças com vencimentos posteriores ao prazo final de obra (30/12/2023), a autora não efetuou pagamentos após tal data, por estar inadimplente desde período anterior. Ausente, portanto, prejuízo material que autorize devolução de valores. Não demonstrado atraso na obra imputável às rés, tampouco pagamento indevido após a conclusão do empreendimento, não havendo falar em restituição dos encargos. A Retenção das chaves pela construtora, contudo, não poderia ocorrer, pois o Tema 996/STJ firma ser ilícita a vinculação da entrega das chaves a outros negócios jurídicos além do prazo contratual e da tolerância, cabendo a cobrança pelos meios adequados. Tendo sido posteriormente comprovada a entrega das chaves à autora, mantém-se a sentença, que se encontra em consonância com a tese firmada pelo STJ no Tema 996. RECURSO DESPROVIDO. Por outro lado, no que se refere ao pedido de indenização por danos morais, entendo que não restou configurada violação a direito da personalidade apta a ensejar reparação extrapatrimonial. A situação narrada, embora cause transtornos e aborrecimentos, não ultrapassa o âmbito do inadimplemento contratual, não havendo elementos que demonstrem efetivo abalo moral indenizável. Assim, impõe-se a procedência parcial dos pedidos, para determinar a entrega das chaves do imóvel ao autor, sem prejuízo da cobrança do débito pelos meios próprios, afastando-se, contudo, a pretensão indenizatória por danos morais. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, na forma do art. 487, I, do CPC, para confirmar a tutela antecipada e a) determinar que a parte ré proceda à imediata entrega das chaves do imóvel adquirido pelo autor; b) declarar a abusividade da retenção das chaves como meio de coerção para pagamento de débito, sem prejuízo de a ré promover a cobrança pelos meios legais cabíveis. JULGO improcedente o pedido de indenização por danos morais. Diante da sucumbência reciproca, condeno as partes em custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.000,00, com observância da gratuidade de justiça concedida. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
