Ementa
PODER JUDICIÁRIO Turma Recursal do Rio Grande do Norte 1ª Turma Recursal do Rio Grande do Norte RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 0007856-79.2025.4.05.8401 RECORRENTE: JANE CLEIDE DE OLIVEIRA SILVA ADVOGADO do(a) RECORRENTE: RENATO AZEVEDO DE MIRANDA - RN11399-A ADVOGADO do(a) RECORRENTE: THOMAS ANTONIO VASCONCELLOS DE ARAUJO - RN4491-A RECORRIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) RECORRIDO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A EMENTA PDD Autos nº 0007856-79.2025.4.05.8401 EMENTA: ADMINISTRATIVO. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. IMÓVEL COM VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CAIXA COMO AGENTE PROMOTORA DA OBRA. CONTRATO DE DOAÇÃO. TEMA 351 DA TNU. RESPONSABILIDADE DA CEF NÃO AFASTADA PELA AUSÊNCIA DE ENCARGOS FINANCEIROS DO BENEFICIÁRIO. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DA ATUAÇÃO DA CEF NA EXECUÇÃO DA POLÍTICA PÚBLICA HABITACIONAL. PROVA PERICIAL REQUERIDA E NÃO PRODUZIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REABERTURA DA INSTRUÇÃO. O CASO. 1. Recurso da parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais em decorrência de vícios construtivos em imóvel adquirido através do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). 2. Sustenta, dentre outros pontos, que a sentença violou o entendimento firmado pela TNU no Tema 351, ao afastar a responsabilidade da Caixa Econômica Federal sob o fundamento de que o imóvel teria sido objeto de doação civil no âmbito do PMCMV. Preliminarmente. INTERESSE DE AGIR, CERCEAMENTO DE DEFESA, LEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO. INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS PARA JULGAMENTO DE CAUSAS DE ALTA COMPLEXIDADE 3. Este Colegiado, quando do julgamento dos Autos de 0517066-76.2020.4.05.8400 e 0518000-34.2020.4.05.8400, em 28/04/2021, por sua composição efetiva, decidiu, revendo jurisprudência anterior, que para as demandas envolvendo vícios de construção do Minha Casa Minha Vida ajuizadas a partir daquela data será indispensável o prévio requerimento administrativo. Também assentou a cognoscibilidade de ofício dessa matéria, por seu conteúdo de ordem pública. O Colegiado entendeu que dita hermenêutica apresenta compasso do princípio do acesso à justiça (art. 5º., XXXV da CF) com a gestão de demandas repetitivas. Precedentes: RE 631.240, Tema 350 da Repercussão Geral do STF; TRF-5, 3ª. T., Apelação Cível n. 0824651-70.2019.4.05.8100, rel. Des. Fed. Fernando Braga Damasceno, data de julgamento 12/11/2020). Assim, tendo sido apresentado o requerimento administrativo (ID 25310525), configurado o interesse processual. 4. No que se refere à alegação de cerceamento de defesa, sua análise confunde-se com o próprio exame do mérito, uma vez que a verificação da necessidade de dilação probatória está intrinsecamente vinculada à definição da responsabilidade discutida nos autos, razão pela qual será apreciada de forma conjunta. 5. Não há legitimidade da CEF por vícios de construção quando esta atua meramente como agente financeiro em sentido estrito, à semelhança das demais instituições financeiras públicas e privadas, dentro ou fora do SFH. A legitimação só se dá quando sua atuação der-se à guisa de agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda e desde que alegado a assunção de agente promotora da obra, selecionadora da construtora e do imóvel onde dar-se-á o empreendimento ou, ainda, alguma responsabilidade em relação ao projeto. Restou assentada a jurisprudência a tal respeito: "Ementa: RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). 5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido" (STJ, 4ª. T., REsp nº 897.045/RS, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 15/04/2013. No mesmo sentido: STJ, 4ª. T., REsp 1163228/AM, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 31/10/2012). 6. Dessa diretriz não diverge este Colegiado. Precedente: Processo n. 0514024-29.2014.4.05.8400, rel. Juiz Federal Carlos Wagner Dias Ferreira, composição, ainda, dos Juízes Federais Almiro José da Rocha Lemos e Francisco Glauber Pessoa Alves, sessão de 07.10.2015. Vale o destaque, inclusive, que não enseja legitimação o simples fato de se tratar de programa social, como o Minha Casa Minha Vida, sendo necessária a efetiva atuação para além da condição de mero agente financeiro: "RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA. AGENTE FINANCEIRO. 1. Cinge-se a controvérsia a definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para responder pelo atraso na entrega de imóvel financiado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). 2. O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado com tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, ora como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ora como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por mencionados danos. Precedente. 3. Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir. 4. No caso dos autos, considerando-se que a participação da CEF na relação jurídica sub judice ocorreu exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade habitacional, a instituição financeira não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). 5. Recurso especial não provido." (STJ, 3ª. T., REsp n. 1.534.952/SC, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 14.02.2017). 7. Especificamente no caso do Programa de Arrendamento Residencial (PAR): Ementa: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. 2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato. 3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção. 4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega. 5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade. 6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC. 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO" (STJ, 3a. T., REsp 1352227/RN, rel. Min. Paulo de Tarson Sanseverino, DJe 02/03/2015). 8. Circunstância distinta é a existência de litisconsórcio necessário entre a Caixa e a construtora. Este é definido legalmente no CPC: Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. 9. A doutrina esclarece o litisconsórcio necessário em sua condição mais sensível (segunda parte do preceito legal): "A necessidade de litisconsórcio em face de situação jurídica incindível, contudo, deriva da aferição em concreto pelo órgão jurisdicional da existência de incindibilidade na situação deduzida em juízo. A lei não aponta topicamente quais os casos em que há situação jurídica incindível" (MARINONI, Luiz Guilherme et al. Novo código de processo civil comentado. São Paulo: RT, 2015). 10. A Lei nº 10.188/01 atribuiu à Caixa a representação e operacionalização do FAR, tendo as rés apresentado contestação conjunta. A Caixa é responsável por vícios da construção quando atua como agente promotora de políticas públicas federais, como no caso em comento, cuja construção ocorreu mediante o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), criado pela Lei nº 10.188/2001. A construtora pode ser responsabilizada, mas não precisa figurar obrigatoriamente no polo passivo (= litisconsórcio facultativo), pois o adquirente-mutuário pode litigar contra qualquer das partes solidariamente responsáveis. Assim, assenta-se a legitimidade da Caixa e da construtora para responderem em juízo, o que não enseja litisconsórcio necessário, posto não haver obrigação legal, bem como pela eficácia da sentença não depender da citação de todos. 11. Uma outra circunstância respeita à discussão das cláusulas contratuais propriamente ditas. Isso porque, sendo a CAIXA o agente financeiro responsável pela cobrança dos encargos e prestações previstas no contrato de financiamento habitacional, deve, portanto, responder pela cobrança irregular de tais parcelas (STJ, 4ª. T., REsp 897045/RS, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 15/04/2013). Dita responsabilidade não exclui a legitimação passiva da construtora (STJ, 4ª. T., REsp 738071/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 09/12/2011), mormente quando integrou, como interveniente ou contratante principal, o contrato de mútuo. 12. Assim, em resumo, a CAIXA só responde contratualmente pelos encargos eventualmente indevidos. Poderá, é claro, responder também pelo insucesso do empreendimento ou por vícios da construção, desde que haja como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, e.g., ao promover a obra, escolher a construtora e o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. Não é o caso de litisconsórcio passivo necessário com a construtora para responder por vícios de construção em imóveis integrantes do Programa de Arrendamento Residencial. 19. O Programa de Arrendamento Residencial é um programa do Ministério das Cidades operacionalizado pela Caixa e financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial, que tem como objetivo reduzir o déficit habitacional de determinados municípios. No caso, a Caixa entra em contato com os governos estaduais e municipais, a fim de firmar convênios com as prefeituras. Assim, a Caixa emite um comunicado oficial convocando as construtoras interessadas a apresentarem seus projetos. Após a contratação da construtora e aquisição do terreno, iniciam-se as obras para tão somente depois, quando os imóveis já estiverem prontos, iniciar a seleção das famílias que serão beneficiadas pelo arrendamento. 13. Além disso, trata-se de relação de consumo, onde o consumidor não está obrigado a direcionar a demanda contra todos os devedores solidários, podendo escolher contra quem demandar, conforme se extrai da leitura do parágrafo único, do art. 7º, in verbis: " Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". 14. Quando, no caso concreto, não tenha havido a inclusão da construtora desde a inicial, mas, sim, em decorrência de pronunciamento judicial, contra o qual a parte autora não se insurgiu, inclusive colaborando com a qualificação da construtora e pedindo sua condenação, dá-se a preclusão lógica de se insurgir contra referida decisão. 15. Legitimidade e litisconsórcio meramente facultativo assentados, rejeitadas invocativas contrárias. 16. A competência dos Juizados Especiais Federais é aferida em razão do valor da causa e não pela complexidade da matéria. Ademais, o próprio artigo 12, da Lei nº 10.259/01 prevê a possibilidade de elaboração de prova técnica nos procedimentos dos Juizados. Portanto, não merece prosperar a preliminar de incompetência do Juizado Especial em razão da complexidade da causa. 17. Rejeitada a preliminar de ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação. De fato, a documentação apresentada é suficiente ao conhecimento do pedido, mormente a apresentação do laudo pericial particular. Lado outro, os pedidos constantes na petição inicial encontram-se devidamente fundamentados e individualizados, não havendo que falar em petição genérica. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. 18. O sistema protetivo na aquisição imobiliária, ressalvadas situações peculiares, é abrangido pela Lei n. 8.078/90 (CDC), a ensejar ao consumidor a invocativa de uma das faculdades previstas no art. 20 (a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço), observado o prazo decadencial de 30 ou 90 dias (art. 26) e o prazo prescricional de 5 anos (art. 27). Todo esse regramento, esclareça-se, atento aos chamados direitos potestativos. Vale o destaque de que o prazo somente se inicia com o conhecimento inequívoco do adquirente-consumidor acerca do vício: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. NÃO OCORRÊNCIA. REVESTIMENTO DE PISO EM PORCELANATO. VÍCIO DO PRODUTO. AÇÃO CONDENATÓRIA. DECADÊNCIA. 1. Inexiste ofensa aos arts. 165 e 458 do CPC quando o decisum se manifesta, de modo claro e objetivo, acerca da matéria submetida a sua apreciação. 2. O Código de Defesa do Consumidor estabelece dois regimes jurídicos para a responsabilidade civil do fornecedor: a responsabilidade por fato do produto ou serviço (arts. 12 a 17) e a responsabilidade por vício do produto ou serviço (arts. 18 a 25). Basicamente, a distinção entre ambas reside em que, na primeira, além da desconformidade do produto ou serviço com uma expectativa legítima do consumidor, há um acontecimento externo (acidente de consumo) que causa dano material ou moral ao consumidor. Na segunda, o prejuízo do consumidor decorre do defeito interno do produto ou serviço (incidente de consumo). 3. Para cada um dos regimes jurídicos, o CDC estabeleceu limites temporais próprios para a responsabilidade civil do fornecedor: prescrição de 5 anos (art. 27) para a pretensão indenizatória pelos acidentes de consumo; e decadência de 30 ou 90 dias (art. 26) para a reclamação pelo consumidor, conforme se trate de produtos ou serviços não duráveis ou duráveis. 4. Tratando-se de vício oculto do produto, o prazo decadencial tem início no momento em que evidenciado o defeito, e a reclamação do consumidor formulada diretamente ao fornecedor obsta o prazo de decadência até a resposta negativa deste. 5. Inexistindo, no caso, prova da resposta negativa, o ajuizamento de cautelar preparatória de produção antecipada de provas evidencia o exaurimento das tratativas negociais, contando-se o prazo decadencial a partir do trânsito em julgado da respectiva sentença, que reconheceu a existência de vício do produto. Ocorrido o trânsito em julgado em 11.4.2002, a ação condenatória, ajuizada em 21.4.2003, cujo pedido se circunscreve ao prejuízo diretamente relacionado ao vício do produto, não abrangendo danos a ele exteriores, encontra-se atingida pela decadência do direito do consumidor. 6. Recurso especial conhecido e desprovido" (STJ, 3a. T., REsp 1303510/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 06/11/2015). 19. Porém, uma vez que se trata de contratação não específica e sendo a demanda de cunho indenizatório por inadimplemento contratual, não incide a decadência do art. 20 ou a prescrição do art. 27, ambos do CDC, e, sim, a regra geral de prescrição do art. 205 do Código Civil (A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor). Vale observar que não se aplica o regime da empreitada (art. 619 do Código Civil), posto que se trata de compromisso de compra a venda específica, contrato típico inconfundível com aquele. A propósito: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos consumidores. 2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 3. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço.