Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 9ª VARA CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1007865-14.2024.8.11.0041. REQUERENTE: ILONI HELDT DAROLD, ROSA IMOVEIS LTDA - ME REQUERIDO: ALINE CRISTINA CAVALHERO RODRIGUES, JHONY WESLLEY ROCHA SILVA Vistos etc. Trata-se de Ação de Cobrança proposta por ILONI HELDT DAROLD e ROSA IMÓVEIS LTDA - ME em face de ALINE CRISTINA CAVALHERO RODRIGUES (Locatária) e JHONY WESLLEY ROCHA SILVA (Fiador). Alegam os autores que firmaram contrato de locação com a ré, tendo como objeto o imóvel situado na Av. Dom Bosco, nº 1487, Apto 404, Cuiabá-MT. Afirmam que a desocupação ocorreu em 31/01/2023, porém os réus deixaram de quitar aluguéis proporcionais, taxas condominiais e não realizaram os reparos necessários para a restituição do imóvel no estado em que foi recebido. Pugnam pela condenação dos requeridos ao pagamento de R$ 11.130,13. Citada, a ré Aline Cristina Cavalhero Rodrigues apresentou contestação (ID 154791327), arguindo, no mérito, a nulidade da cobrança de reparos devido à ausência de notificação prévia para acompanhar a vistoria final. Sustenta que o imóvel não foi entregue faxinado no início da locação e impugna os orçamentos apresentados unilateralmente. O réu Jhony Weslley Rocha Silva, embora regularmente citado por Oficial de Justiça (ID 209548295), deixou transcorrer o prazo sem apresentar defesa. Houve impugnação à contestação (ID 223058090), onde a parte autora requereu a decretação da revelia dos réus e a procedência total. Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. II – FUNDAMENTAÇÃO Das Preliminares e Questões Processuais Quanto à alegada intempestividade da contestação da ré Aline, verifico que razão não assiste à parte autora. Tratando-se de litisconsórcio passivo, a regra do art. 231, §1º, do Código de Processo Civil estabelece que o prazo para contestar tem início apenas com a juntada do último comprovante de citação. No caso, a citação do corréu Jhony ocorreu apenas em setembro de 2025. Portanto, a peça defensiva protocolada anteriormente é tempestiva. Rejeito a preliminar. Em relação ao réu Jhony Weslley Rocha Silva, decreto sua revelia, nos termos do art. 344 do CPC. Todavia, deixo de aplicar os efeitos da presunção de veracidade dos fatos quanto à matéria impugnada pela corré Aline, conforme inteligência do art. 345, inciso I, do CPC. Passo ao julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, inciso I, do CPC, por ser a matéria de direito e a prova documental suficiente para o convencimento deste juízo. Do Mérito A relação jurídica entre as partes é regida pela Lei nº 8.245/91. O cerne da lide reside na cobrança de aluguéis e encargos remanescentes e, primordialmente, nos custos de reforma e pintura do imóvel locado. 1. Dos Aluguéis e Encargos (Condomínio) A entrega das chaves — ainda que provisória para fins de vistoria — ocorreu em 31/01/2023 (ID 143013707). Até esta data, a locatária e seu fiador respondem integralmente pelas obrigações contratuais. A parte autora cobra o aluguel proporcional de janeiro de 2023 e a taxa condominial vencida em 10/02/2023 (referente ao consumo de janeiro). A ré, em sua defesa, não colacionou comprovante de quitação destes encargos. O ônus da prova do pagamento incumbe ao devedor (art. 373, II, CPC). Assim, a procedência destes itens é medida que se impõe, devendo ser observados os valores proporcionais indicados na planilha de ID 143013719. 2. Dos Reparos, Pintura e Limpeza O dever do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu é comezinho (art. 23, III, da Lei 8.245/91). Todavia, a jurisprudência pátria, inclusive deste E. Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que a cobrança de danos materiais relativos a reformas e pinturas exige a realização de vistoria final contraditória. Para que o laudo de vistoria seja apto a embasar uma condenação, é imprescindível a notificação prévia e inequívoca do locatário e do fiador sobre a data e horário da sua realização, oportunizando-lhes o acompanhamento. No caso em tela, os documentos de ID 143013709 e ID 143013713 revelam que a vistoria de saída foi realizada unilateralmente pela administradora. Embora existam e-mails posteriores informando sobre os reparos (ID 143013716), não há prova de que a ré tenha sido convocada previamente para o ato da vistoria técnica que originou a "lista de reparos". Nesse sentido, é o entendimento recente deste Egrégio Tribunal de Justiça: Recurso Inominado nº 1064885-49.2025.8.11 .0001. Origem: Sétimo Juizado Especial Cível de Cuiabá. Recorrente: AIRTON LIMA.Recorrida: CREUZA VICENCIA DIAS FONTES . E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL . LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESCISÃO. COBRANÇA DE DANOS MATERIAIS E MULTA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA . PROVA UNILATERAL E RECIBOS GENÉRICOS. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR RESPONSABILIDADE AO LOCATÁRIO . REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME . 1. Recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando o locatário ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 2.850,00, sob alegação de avarias no imóvel após o término da locação. 2 . O recorrente sustenta ausência de vistoria de entrada e de saída, inexistência de notificação para acompanhamento de eventual vistoria, fragilidade dos recibos apresentados e insuficiência das fotografias para demonstrar que os danos decorreram da locação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2 . Há duas questões em discussão: (i) definir se o conjunto probatório apresentado é suficiente para comprovar que os danos no imóvel decorreram de mau uso do locatário; e (ii) estabelecer se é cabível a cobrança de multa contratual diante da ausência de prova da infração contratual alegada. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3 . O locador tem o ônus de comprovar o estado do imóvel no início e no término da locação para demonstrar que eventuais danos decorreram de mau uso do locatário, conforme regra do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 e do art. 373, I, do CPC . 4. A ausência de laudos de vistoria de entrada e de saída impede a aferição objetiva do estado de conservação do imóvel ao longo da relação locatícia, inviabilizando a verificação de eventual deterioração além do desgaste natural. 5. A vistoria realizada unilateralmente pela locadora, sem a participação ou notificação do locatário, possui reduzida força probatória e não assegura que os danos apontados não sejam preexistentes ou decorrentes do uso normal do bem . 6. Recibos genéricos e desacompanhados de detalhamento técnico não demonstram a efetiva realização de reparos vinculados a danos imputáveis ao locatário. 7. Conversas de WhatsApp juntadas aos autos evidenciam tratativas e pagamentos que não foram devidamente esclarecidos na inicial, gerando dúvida razoável quanto aos valores efetivamente devidos . 8. A multa contratual depende da comprovação da infração que lhe dá suporte, a qual não se verifica diante da ausência de prova robusta de dano ou de descumprimento contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9 . Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A cobrança de indenização por danos em imóvel locado exige prova do estado do bem no início e no término da locação, preferencialmente mediante laudos de vistoria de entrada e de saída. 2 . Vistoria unilateral realizada sem ciência ou participação do locatário possui reduzido valor probatório para imputar responsabilidade por avarias no imóvel. 3. A ausência de prova robusta do dano ou da infração contratual impede a cobrança de indenização e de multa contratual em desfavor do locatário. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8 .245/91, art. 23, III; CPC, arts. 373, I, e 487, I; Lei nº 9.099/95, art . 55. Jurisprudência relevante citada: TJMT, Apelação nº 1029887-42.2019.8 .11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, j . 24.01.2023; TJMT, Apelação nº 0001029-22.2018 .8.11.0051, Rel. Des . João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2020; TJMT, Apelação nº 0001539-29 .2016.8.11.0108, Rel . Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 20.06 .2024; TJMG, Apelação Cível nº 5000698-50.2017.8.13 .0433, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 30 .03.2023; TJGO, Apelação nº 5271053-27.2022.8 .09.0049, Rel. Des. Fernando de Mello Xavier, j . 05.05.2023. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 10648854920258110001, Relator.: VALDECI MORAES SIQUEIRA, Data de Julgamento: 07/04/2026, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 09/04/2026) Nesse sentido, a cobrança da "pintura geral" e dos itens descritos no orçamento genérico da empresa "Tríade" (R$ 6.360,00) não pode ser acolhida. O locador não pode simplesmente realizar a reforma que bem entender e repassar o custo ao locatário sem que este tenha tido a chance de contestar o estado do imóvel no momento da entrega ou de providenciar, ele mesmo, os reparos por valores de mercado. Contudo, há exceções pontuais. O autor colacionou a Nota Fiscal de ID 143013712, comprovando o gasto imediato com a troca de vidros (R$ 540,00). O dano (vidro trincado na sacada) é item de fácil constatação e que refoge ao desgaste natural. Da mesma forma, a confecção de chaves que não foram entregues (R$ 400,00 - ID 143013712) e a mangueira de gás (R$ 30,00) são despesas acessórias legítimas de reposição. 3. Da Limpeza Quanto à taxa de limpeza/faxina, a improcedência é manifesta. O laudo de vistoria inicial (ID 143013708 - pág. 1) consignou expressamente: "Faxinado: Não". Por força do princípio da simetria e da vedação ao enriquecimento sem causa, se o imóvel não foi entregue limpo ao locatário, não pode ser exigido que este arque com os custos de uma limpeza profissional na saída. 4. Da Responsabilidade do Fiador O réu Jhony Weslley Rocha Silva responde solidariamente por todas as obrigações contratuais até a efetiva entrega das chaves e quitação dos acessórios, conforme Cláusula 20ª do contrato e art. 39 da Lei 8.245/91. A solidariedade é mantida para os débitos ora reconhecidos. Sobre a extensão da responsabilidade e a necessidade de prova dos danos, o TJMT assim decidiu: APELAÇÃO CÍVEL (198) 1000583-10.2024.8.11 .0045 EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO . RECURSO DOS REQUERIDOS. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL APÓS O TERMO FINAL DO CONTRATO. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE RESTITUIÇÃO . INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. ALUGUÉIS E ENCARGOS. CONDENAÇÃO MANTIDA COM APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO. DANOS MATERIAIS . AUSÊNCIA DE LAUDOS DE VISTORIA. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO. AFASTAMENTO. FIANÇA LOCATÍCIA . CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. MANUTENÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelos requeridos contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de despejo por denúncia vazia de imóvel não residencial, com condenação solidária ao pagamento de multa penal compensatória, aluguéis e encargos vencidos até a efetiva desocupação e indenização por danos materiais. 2. Requerimentos do recurso: (i) afastamento da multa penal compensatória; (ii) reconhecimento da quitação dos aluguéis referentes ao período de ocupação excedente; (iii) exclusão da condenação por danos materiais; (iv) limitação da responsabilidade do fiador ao prazo originário do contrato . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a incidência da multa penal compensatória na hipótese de permanência do locatário no imóvel após o término do contrato encerrado por denúncia vazia; (ii) analisar a regularidade da condenação ao pagamento de aluguéis e encargos do período de ocupação excedente; (iii) examinar a viabilidade da condenação por danos materiais ante a ausência de laudos de vistoria; (iv) aferir a extensão da responsabilidade do fiador após o término do prazo contratual. III . RAZÕES DE DECIDIR 4. A denúncia vazia constitui direito potestativo do locador de pôr fim ao contrato de locação sem necessidade de motivação, nos termos do art. 57 da Lei n. 8 .245/1991. 5. A cláusula penal compensatória incide quando o locatário, notificado para desocupar o imóvel ao término do prazo contratual, permanece na posse do bem em descumprimento ao dever de restituição previsto no art. 23, inciso III, da Lei n . 8.245/1991, pois o fato gerador da penalidade não é o exercício do direito potestativo de denúncia pelo locador, mas a conduta do locatário que se recusa a devolver o imóvel. 6. A obrigação do locatário de pagar o aluguel e os encargos locatícios perdura até a efetiva entrega das chaves ao locador . A remessa da apuração dos valores à liquidação de sentença é a solução processual adequada quando há divergências quanto aos montantes pagos, pois permite a quantificação do débito com o abatimento dos valores comprovadamente adimplidos. 7. A pretensão indenizatória por danos ao imóvel locado pressupõe a comprovação do estado do bem no início e ao término da locação, incumbindo ao locador o ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil e do art . 22, inciso V, da Lei n. 8.245/1991. 8 . A ausência de laudos de vistoria de entrada e de saída do imóvel, aliada à insuficiência de fotografias produzidas unilateralmente como meio de prova do estado comparativo do bem, impede o reconhecimento dos danos materiais alegados. 9. As garantias prestadas no contrato de locação permanecem eficazes até a efetiva devolução do imóvel, nos termos do art. 39 da Lei n . 8.245/1991. A existência de cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves impõe a manutenção da garantia fidejussória durante a prorrogação do contrato. IV . DISPOSITIVO 10. Recurso parcialmente provido, para afastar a condenação ao pagamento de danos materiais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408 a 416, 413, 827 e 835; CPC, art . 373, I; Lei n. 8.245/1991, arts. 22, V, 23, III, 39 e 57. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 656, AREsp 3.105.806/SP; TJMT, ApCiv 1009826-75.2022 .8.11.0003, ApCiv 1005764-77.2019 .8.11.0041, ApCiv 1000269-34.2022 .8.11.0013, ApCiv 1003953-19.2018 .8.11.0041. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10005831020248110045, Relator.: HELIO NISHIYAMA, Data de Julgamento: 22/04/2026, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2026) Portanto, em estrita observância ao entendimento deste E. Tribunal, a responsabilidade solidária do fiador Jhony Weslley Rocha Silva deve ser limitada aos débitos efetivamente comprovados e ora reconhecidos — aluguéis, encargos condominiais e itens de reposição imediata (vidros e chaves) —, afastando-se, por completo, a pretensão indenizatória relativa aos reparos e pinturas realizados de forma unilateral e sem a prévia notificação para acompanhamento da vistoria de saída. III – DISPOSITIVO Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para: 1. CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis proporcionais de janeiro de 2023 e da taxa condominial vencida em 10/02/2023, deverá incidir a Taxa SELIC (que compreende correção monetária e juros de mora), a partir da data do vencimento de cada parcela até o efetivo pagamento; 2. CONDENAR os réus, solidariamente, ao ressarcimento das despesas com vidros (R$ 540,00), chaves (R$ 400,00) e mangueira de gás (R$ 30,00), devendo incidir a Taxa SELIC a partir da data de cada desembolso; Julgo IMPROCEDENTES os pedidos relativos a orçamentos de pintura geral, mão de obra e limpeza, por ausência de vistoria contraditória. CONDENO a requerida ao pagamento das custas, e aos honorários advocatícios, fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do que preceitua parágrafo 2º do art. 85 do CPC. P. R. I. Com o trânsito em julgado, aguarde-se a manifestação da parte vencedora no prazo de 30 (trinta) dias, sem a qual, determino sejam os autos remetidos à Central de Arrecadação, conforme determinado no artigo 611, da CONSOLIDAÇÃO DAS NORMAS GERAIS DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CGJ. Cumpra-se expedindo o necessário. Cuiabá/MT, data do ato indicada na assinatura digital. (assinado digitalmente) Gilberto Lopes Bussiki Juiz de Direito.
