Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA MORATÓRIA. TEMA 970 DO STJ. ATRASO EXCESSIVO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel, reconheceu a abusividade da prorrogação contratual do prazo de entrega para além dos 180 dias de tolerância, condenou solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, de multa moratória contratual e de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A apelante requer a concessão da gratuidade da justiça, o afastamento das condenações ou, subsidiariamente, a limitação do período de mora à data de expedição do habite-se e a redução da indenização por danos morais. O recurso é parcialmente provido apenas para excluir a multa moratória, mantidas as demais condenações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e o termo inicial da mora da construtora; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel autoriza a condenação ao pagamento de lucros cessantes independentemente da comprovação de prejuízo efetivo e determinar o termo final da indenização; (iii) definir se é possível cumular lucros cessantes com multa moratória contratual; (iv) determinar se o atraso na entrega do imóvel, consideradas as circunstâncias do caso, configura dano moral indenizável e se o valor arbitrado deve ser mantido; e (v) estabelecer a redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão do provimento parcial do recurso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de tolerância de até 180 dias corridos é válida nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, conforme o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A nulidade reconhecida na sentença restringe-se à prorrogação do prazo para além desse limite, de modo que a mora se inicia após o esgotamento do período de tolerância, em janeiro de 2011. 4. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo material ao adquirente, decorrente da privação do uso e da fruição econômica do bem, sendo devidos lucros cessantes independentemente da comprovação de despesas com locação ou de intenção de obter renda com o imóvel. O percentual mensal de 0,5% sobre o valor do contrato mostra-se adequado à reparação da privação patrimonial. 5. A indenização por lucros cessantes é devida até a efetiva entrega das chaves, momento em que o adquirente passa a exercer a posse direta e a usufruir do imóvel. A expedição do habite-se, por constituir ato administrativo de regularidade da construção, não se confunde com a efetiva disponibilização do bem. No caso, a mora indenizável se estende até 07/11/2012, data da entrega das chaves. 6. A cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, não pode ser cumulada com lucros cessantes, pois ambas as verbas indenizam, em regra, o mesmo fato gerador: o atraso no cumprimento da obrigação. Conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 970, a cumulação configura duplicidade indenizatória. Impõe-se, portanto, excluir a multa moratória contratual, preservando-se a condenação por lucros cessantes. 7. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável. Contudo, o atraso excessivo na entrega do imóvel, que ultrapassa significativamente o prazo contratual acrescido da tolerância e frustra prolongadamente a legítima expectativa de moradia dos adquirentes, excede os dissabores ordinários e justifica a reparação extrapatrimonial. O atraso de quase dois anos após o prazo de tolerância autoriza a manutenção da indenização fixada em R$ 10.000,00, quantia compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 8. O afastamento da multa moratória, com a manutenção das condenações por lucros cessantes e danos morais, configura sucumbência recíproca. Nos termos do art. 86, caput, do CPC, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos na proporção de 70% para as rés e 30% para os autores, observada a suspensão da exigibilidade das verbas devidas pela parte beneficiária da gratuidade da justiça, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega de imóvel adquirido na planta, sendo abusiva a prorrogação contratual que ultrapasse esse limite. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo material ao adquirente, autorizando a condenação ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, independentemente da comprovação de despesas com locação ou de intenção de obter renda com o bem. 3. O termo final dos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel corresponde à data da efetiva entrega das chaves, não à data de expedição do habite-se. 4. É vedada, em regra, a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, conforme a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 970. 5. O atraso excessivo na entrega de imóvel, quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual e compromete de forma relevante a legítima expectativa de moradia dos adquirentes, pode ensejar indenização por danos morais. 6. O provimento parcial do recurso, com a exclusão da multa moratória e a manutenção das demais condenações, autoriza a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, observada a gratuidade da justiça. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 43-A; CPC, arts. 86, caput, 98, § 3º, e 487, I; CC, arts. 389 e 405; CDC, conforme referência à relação de consumo no voto. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019, DJe 25.06.2019 (Tema 970); STJ, AgInt no AREsp nº 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.03.2024, DJe 11.03.2024; STJ, REsp nº 2.178.971/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026; STJ, AgInt no REsp nº 1.897.935/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20.05.2024, DJe 04.06.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.079.545/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 03.04.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0011613-35.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, 1ª Turma de Direito Privado; TJPA, Apelação Cível nº 0014338-94.2014.8.14.0301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 12.03.2024; TJPA, Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 0010252-46.2015.8.14.0301, Rel. Des. Gleide Pereira de Moura, 2ª Turma de Direito Privado, j. 27.01.2026.