Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO Termo Judiciário de São Luís da Comarca da Ilha de São Luís 14ª Vara Cível de São Luís1 PROCESSO: 0878264-05.2024.8.10.0001 CLASSE PROCESSUAL: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MAYZA BRITO MATIAS SILVA Advogado do(a) AUTOR: DIEGO REIS DA SILVA - MA11216 REU: JULIANA FREITAS DA SILVEIRA, CRISTIANE ARAUJO PACIFICO DE SOUSA Advogados do(a) REU: DIEGO ECEIZA NUNES - MA8092-A, MICHAEL ECEIZA NUNES - MA7619-A, MOACIR MACHADO RODRIGUES - MA15919, RAIMUNDO NONATO DE SOUSA JUNIOR - MA17075-A, THAYNA MACEDO DE ARAUJO - MA19391 Advogados do(a) REU: DANDARA CARNEIRO DINIZ BARBOSA - MA15180-A, ISABELLA BOGEA DE ASSIS - MA11932-A, YOYA ROSANE FERNANDES BESSA - MA4113-A SENTENÇA Trata-se de Ação Ordinária com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta por MAYZA BRITO MATIAS SILVA em desfavor de JULIANA FREITAS DA SILVEIRA e CRISTIANE ARAÚJO PACÍFICO DE SOUSA, partes devidamente qualificadas nos autos. A autora sustentou, em síntese, haver firmado em 25 de outubro de 2022 contrato particular de compromisso de compra e venda com a primeira ré para a aquisição de um apartamento residencial localizado no Condomínio Village Alcântara, situado no loteamento Coelho Neto, área do Rio Anil, nesta Comarca, pelo preço total de R$ 420.000,00. Ajustou-se o pagamento de R$ 50.000,00 a título de entrada, mediante transferência direta para a conta bancária da proprietária, e o saldo remanescente de R$ 370.000,00 a ser quitado em até noventa dias mediante financiamento bancário habitacional (ID 132164198). Alegou que a aproximação negocial foi intermediada pela corretora de imóveis Cristiane Araújo Pacífico de Sousa, a qual teria afiançado a certeza da aprovação do financiamento imobiliário e negligenciado as cautelas necessárias, induzindo a adquirente a subscrever o instrumento contratual. Narrou que, após tentativas perante instituições financeiras, o crédito não foi aprovado tempestivamente no montante necessário para quitação do saldo residual, ensejando a frustração do negócio e a retenção indevida do valor de R$ 50.000,00 por parte da proprietária. Postulou, assim, a concessão de tutela provisória cautelar para arresto de ativos financeiros, a declaração de nulidade de cláusulas abusivas, a restituição integral do sinal pago no valor de R$ 50.000,00 e a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00, com os benefícios da justiça gratuita (ID 132164198). A requerente apresentou petição pleiteando a juntada de comprovante de transferência bancária via Pix no valor de R$ 50.000,00 em favor da primeira requerida e o desentranhamento do comprovante pretérito acostado por equívoco (ID 132326713 e ID 132326718). Este Juízo proferiu despacho determinando a regularização da documentação pertinente à emenda da petição inicial (ID 132290582). Por meio de decisão interlocutória, deferiu-se o benefício da gratuidade da justiça à autora, indeferiu-se o pedido de tutela provisória de urgência de natureza cautelar por ausência de probabilidade do direito e de risco ao resultado útil do processo, e designou-se audiência de conciliação (ID 138304206). A segunda ré, Cristiane Araújo Pacífico de Sousa, foi regularmente citada por meio de carta postal com aviso de recebimento cumprido (ID 143524401 e ID 143524404). O mandado postal direcionado à primeira ré, Juliana Freitas da Silveira, retornou com a informação de que a destinatária havia se mudado (ID 143666653 e ID 143666658). A citação e intimação eletrônica da requerida Juliana Freitas da Silveira foi devidamente cumprida pela Central de Mandados, mediante confirmação formal e remessa de contrafeita (ID 150559107 e ID 150559109). A requerida Juliana Freitas da Silveira habilitou-se no processo constituindo patronos (IDs 152842481 a 152842483). Em audiência conciliatória, frustrou-se a solução consensual do litígio diante da ausência de propostas (ID 152902371). A requerida Juliana Freitas da Silveira ofertou tempestiva Contestação com Reconvenção (ID 155002719). Em sede defensiva, impugnou a gratuidade da justiça deferida à autora, ressaltando o exercício de atividade empresarial e o pagamento expressivo de sinal. No mérito da ação principal, defendeu a plena validade do negócio jurídico e asseverou que a rescisão se operou por culpa exclusiva da compradora, que voluntariamente desistiu do pacto ao não obter o financiamento integral pretendido e não integralizar o saldo devedor com recursos próprios, nos termos previstos na Cláusula Segunda, Parágrafo Quarto, do ajuste. Sustentou a legitimidade da retenção integral das arras confirmatórias no importe de R$ 50.000,00, com fulcro no art. 418 do Código Civil, aduzindo a inexistência de ato ilícito apto a gerar reparação por danos materiais ou morais (ID 155002719). Em sede reconvencional, formulou pedido indenizatório autônomo em desfavor da autora reconvinda, apontando haver suportado prejuízos decorrentes do desfazimento do pacto, consubstanciados na desocupação célere do bem que servia de morada a sua genitora, na frustração de alienação a terceiros, no desembolso de R$ 9.040,16 a título de comissão de corretagem em favor da intermediadora e no dispêndio com honorários contratuais, além de profunda angústia e abalo emocional. Pugnou pela condenação da reconvinda ao pagamento de danos materiais no montante de R$ 9.040,16, acrescido de perdas e danos decorrentes do valor locatício no período, bem como reparação por danos morais no patamar de R$ 20.000,00, atribuindo à reconvenção o valor de R$ 30.000,00, com a juntada de comprovantes bancários e recolhimento de custas pertinentes (IDs 155002720 a 155002722). Certificou-se o decurso do prazo legal sem que a corré Cristiane Araújo Pacífico de Sousa ofertasse peça de contestação (ID 155634996). A autora foi intimada para réplica e resposta à reconvenção (IDs 155635001 a 155654813), deixando fluir inicialmente o prazo (ID 158546757), vindo em seguida a juntar impugnação e contestação à reconvenção (ID 158724824). A ré Juliana postulou a produção de prova oral com oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da autora (ID 159506131). Este Juízo proferiu decisão decretando formalmente a revelia da ré Cristiane Araújo Pacífico de Sousa, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, recebeu a manifestação da autora como resposta à reconvenção em prestígio ao contraditório substancial e reabriu oportunidade para especificação de provas (ID 172544527). A requerente postulou a colheita do depoimento pessoal das demandadas e arrolou testemunhas (ID 178307894). Proferiu-se decisão de organização e saneamento do processo, mantendo o benefício da assistência judiciária gratuita à autora por ausência de prova cabal em contrário, fixando os pontos controvertidos de fato e de direito, estabelecendo a distribuição estática do ônus probatório na forma do art. 373 do Código de Processo Civil e deferindo a prova oral, com designação de audiência instrutória (ID 179721479). A ré Juliana ratificou as teses e pedidos probatórios (ID 180327583). A parte autora requereu a oitiva de sua testemunha via sistema telepresencial (ID 186618944). A primeira ré comprovou acometimento por enfermidade justificada em atestado médico (IDs 186626364 e 186626365), ensejando o adiamento da sessão de instrução para o dia 25 de agosto de 2026 (ID 186648165). A defesa da requerida Juliana protocolou petição associada a feito diverso por equívoco operacional (ID 189450346), requerendo prontamente sua desconsideração e exclusão (ID 189452026). A advogada constituída pela ré Cristiane comunicou a renúncia aos poderes procuratórios (ID 189459218). Realizou-se audiência de instrução e julgamento em 25 de agosto de 2026, com o comparecimento da requerente Mayza Brito Matias Silva acompanhada de seu advogado, bem como da requerida Juliana Freitas da Silveira acompanhada de seu procurador, restando ausente a ré Cristiane Araújo Pacífico de Sousa (ID 189473006). Foram colhidos os depoimentos pessoais das partes presentes, ouvido na qualidade de informante o genitor da autora, Sr. Marcos Antônio Matias Silva, e inquiridas as testemunhas arroladas pela ré Juliana, Sra. Joyce Costa Xavier e Sra. Karine Baldez Veras de Araújo, ambas devidamente compromissadas. Ao término, os litigantes apresentaram alegações finais orais gravadas no sistema audiovisual, deliberando-se pela conclusão dos autos para julgamento (ID 189473006 e ID 189511844). Por fim, a ré revel Cristiane Araújo Pacífico de Sousa ingressou nos autos por intermédio de nova patrona com procuração específica (ID 193062196), apresentando manifestação escrita com esteio no art. 345, incisos I e IV, e art. 346, parágrafo único, do Código de Processo Civil, instruída com registros de diálogos travados com a interveniente Paula e simulação de crédito imobiliário perante a instituição financeira (IDs 193051425 a 193068453). É o relatório. Passo à fundamentação. 1. QUESTÕES PROCESSUAIS E PRELIMINARES 1.1. Da petição juntada por equívoco Cumpre registrar, em caráter preambular, que a petição registrada sob o ID 189450346 versa sobre matéria totalmente estranha ao objeto destes autos, correspondendo a incidente havido em demanda diversa, o que foi prontamente esclarecido pelo causídico subscritor na petição subsequente (ID 189452026). Dessa forma, inexistindo qualquer liame fático ou jurídico com a lide em julgamento, desconsidero integralmente o petitório carreado sob o ID 189450346, não produzindo quaisquer efeitos nesta relação processual. 1.2. Da impugnação à assistência judiciária gratuita A ré Juliana Freitas da Silveira renovou sua insurgência contra o deferimento da justiça gratuita em favor da demandante, asseverando que a aquisição imobiliária no valor de R$ 420.000,00, o pagamento imediato de sinal de R$ 50.000,00 e a sua condição de sócia de empresa mercantil infirmariam a hipossuficiência declarada (ID 155002719 e ID 155002720). A matéria em testilha foi expressamente enfrentada e decidida na decisão saneadora estabilizada (ID 179721479), oportunidade em que se consignou a ausência de provas seguras e contemporâneas aptas a demonstrar liquidez patrimonial da pessoa natural suficiente para arcar com as custas do feito sem comprometimento de seu sustento familiar. Com efeito, a existência de sociedade empresária de pequeno porte com capital social módico e a reserva de economias familiares canalizadas à tentativa de aquisição de imóvel próprio não constituem elementos bastantes para desconstituir a presunção legal que milita em favor da pessoa natural (art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil). Inexistindo alteração da conjuntura econômico-financeira da beneficiária, rejeito a impugnação e mantenho a gratuidade concedida. 1.3. Dos efeitos da revelia em face do litisconsórcio passivo e do conjunto probatório A ré Cristiane Araújo Pacífico de Sousa foi regularmente citada (ID 143524401 e ID 143524404) e deixou escoar in albis o prazo de defesa, o que ensejou a decretação de sua revelia por meio da decisão interlocutória de ID 172544527. Ocorre que a operabilidade dos efeitos materiais da revelia, previstos no caput do art. 344 do Código de Processo Civil, não assume caráter cogente ou absoluto no ordenamento jurídico pátrio, subordinando-se às salvaguardas expressas do art. 345 da mesma codificação legal. No caso vertente, incidem simultaneamente as excludentes previstas nos incisos I e IV do referido dispositivo processual. Primeiramente, a corré Juliana Freitas da Silveira apresentou densa peça contestatória (ID 155002719), na qual impugnou a tese fática da exordial sobre a dinâmica das tratativas contratuais, a inexistência de culpa pela frustração do negócio e a higidez do vínculo obrigacional, aproveitando à litisconsorte revel quanto aos fatos comuns. Em segundo lugar, a ampla instrução probatória levada a cabo perante este Juízo, com a oitiva das partes e das testemunhas e a colheita dos documentos acostados, revelou contradições substanciais em confronto com os termos da petição inicial, afastando peremptoriamente a presunção de veracidade no que pertine à suposta promessa garantida de obtenção do financiamento bancário pela corretora de imóveis. Ressalte-se que a intervenção da requerida revel por meio da manifestação de ID 193051425 encontra esteio no parágrafo único do art. 346 do Código de Processo Civil, recebendo o processo no estado em que se encontra, sendo plenamente lícita a valoração judicial dos elementos documentais juntados que já se encontravam sob o domínio do debate instrutório. 2. DELIMITAÇÃO DO OBJETO E ÔNUS PROBATÓRIO A controvérsia envolve a causa da inexecução do compromisso de compra e venda do imóvel, a legalidade da retenção dos R$ 50.000,00 pagos como sinal e princípio de pagamento, a eventual atuação negligente da corretora ou a existência de promessa vinculante de aprovação do financiamento imobiliário, além da configuração de danos morais à compradora. Na reconvenção, discute-se o cabimento do ressarcimento da comissão de corretagem de R$9.040,16 e das indenizações por perdas e danos e danos morais requeridas pela vendedora. Competia à demandante demonstrar o fato constitutivo de sua pretensão resolutória por culpa das requeridas, notadamente a alegada garantia formal ou induzimento fraudulento quanto à obtenção do mútuo bancário. Lado outro, incumbia à vendedora ré comprovar a inexecução culposa imputável à adquirente e os elementos justificadores de sua pretensão indenizatória em sede reconvencional. 3. MÉRITO 3.1. Da natureza das arras e da inexecução culposa da adquirente O cerne do litígio reside na qualificação jurídica do valor desembolsado pela promitente compradora no momento da celebração da avença e na imputabilidade da rescisão contratual. Compulsando o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel colacionado aos autos (ID 132164218), verifica-se que o negócio teve como objeto o apartamento nº 402, Bloco 01, Tipo A, do Condomínio Village Alcântara, pelo montante global de R$ 420.000,00 (Cláusula Segunda). A forma de adimplemento foi estipulada em duas etapas interdependentes: o Item 1 estabeleceu uma entrada de R$ 50.000,00, a ser liquidada à vista no prazo de até 48 horas após a assinatura do instrumento, depositada na conta corrente da compromitente perante o Banco Inter; por sua vez, o Item 2 determinou que o saldo de R$ 370.000,00 seria pago em até 90 dias, mediante financiamento habitacional junto à instituição financeira escolhida pela compromissária (ID 132164218). Constatou-se, de forma incontroversa, o efetivo pagamento da quantia de R$50.000,00 pela requerente em favor da ré Juliana Freitas da Silveira (ID 132326718). Tal verba assumiu a inconteste natureza de arras confirmatórias, funcionando como sinal de garantia da celebração definitiva, confirmação irretratável da vontade negocial e princípio de pagamento da obrigação pecuniária principal, a teor do disposto no art. 417 do Código Civil. O contrato previu expressamente no Parágrafo Quarto da Cláusula Segunda regra cogente e plenamente vinculante: "Parágrafo quarto - Vindo o agente financeiro a não liberar, na sua totalidade, o valor pleiteado pela COMPROMISSÁRIA após a tramitação/conclusão do processo de financiamento, ficará esta obrigada a complementar o pagamento com recursos próprios, na proporção que integre o referido valor." (ID 132164218). Ademais, as partes pactuaram expressamente que o não cumprimento de qualquer das cláusulas ensejaria o desfazimento da avença com incidência direta dos arts. 417 a 420 do Código Civil, além das perdas e danos e das arras estipuladas (Cláusula Sétima, Parágrafos Primeiro e Segundo, ID 132164218). Ocorre que a consumação do financiamento imobiliário no patamar de R$370.000,00 restou frustrada. Conforme documentalmente comprovado pela simulação bancária coligida perante o Banco Santander (ID 193062199 e ID 193068443), o valor máximo de concessão de crédito liberado alcançou apenas o teto de R$ 252.000,00, exigindo que a compradora aportasse a diferença residual com capital próprio. Ouvida em audiência de instrução e julgamento, a própria autora Mayza Brito Matias Silva reconheceu perante este Juízo que sequer formalizou o processo administrativo definitivo de financiamento junto aos canais bancários e não contava com liquidez para integralizar o montante não financiado por meio de recursos particulares. De igual modo, o depoimento do informante Sr. Marcos Antônio Matias Silva, genitor da autora, confirmou que as tentativas de obtenção de crédito não atingiram o numerário integral almejado e que os recursos familiares disponíveis foram direcionados ao custeio de obras particulares no comércio da capital, inviabilizando a complementação pactuada. Destarte, a inexecução do compromisso de compra e venda decorreu de conduta exclusivamente imputável à promitente compradora, que descumpriu a obrigação de saldar o preço acordado no prazo convencionado e não supriu o déficit de financiamento com fundos próprios, incorrendo na hipótese legal de resolução por inadimplemento culposo. A consequência jurídica de tal inadimplemento é a perda integral das arras em favor da promitente vendedora inocente, consoante expressa disposição da primeira parte do art. 418 do Código Civil. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consagra que a parte inocente tem o direito de reter o sinal confirmatório quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa exclusiva do adquirente inadimplente, valendo as arras como retenção prefixada: DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.224.921/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/4/2011, DJe de 11/5/2011.) De igual maneira, o Superior Tribunal de Justiça reafirma a legitimidade da retenção das arras confirmatórias diante do descumprimento imputável ao adquirente: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE ARRAS. RETENÇÃO DE ARRAS. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. ERRO MATERIA. EXISTÊNCIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO CONFIGURADOS. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de arras. 2. Acolhem-se os embargos de declaração para sanar omissão da decisão embargada. 3. Rejeitam-se os embargos de declaração quando ausente omissão, contradição, obscuridade ou erro material a ser sanado. 4. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, para sanar contradição quanto à possibilidade de retenção de arras confirmatórias em razão da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do comprador. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.165.140/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.) As arras entregues perfizeram o montante de R$ 50.000,00, equivalendo a aproximadamente 11,9% do valor global do imóvel (R$ 420.000,00), patamar que guarda perfeita consonância com os parâmetros da razoabilidade e com a função sinalagmática de indenização mínima pela indisponibilidade temporária do bem, não se vislumbrando desproporção a autorizar a redução equitativa excepcional preconizada pelo art. 413 do Código Civil. Dessa forma, não procede o pedido autoral voltado à restituição da importância de R$50.000,00. 3.2. Da inexistência de responsabilidade civil da corretora de imóveis A autora dirigiu sua pretensão indenizatória de forma solidária contra a corretora de imóveis Cristiane Araújo Pacífico de Sousa, sustentando que esta teria agido de forma negligente ao assegurar que o mútuo bancário seria deferido, ensejando vício de consentimento e violação ao dever anexo de informação. Nos termos do art. 722 do Código Civil, o contrato de corretagem impõe ao profissional a obrigação de aproximar pessoas interessadas na conclusão de determinado negócio jurídico, atuando como mandatário de uma intermediação útil. A atividade do intermediador imobiliário ostenta a natureza de obrigação de meio, e não de resultado. O corretor responde por prejuízos quando omite deliberadamente circunstâncias fáticas ou jurídicas desfavoráveis atinentes à higidez do título dominial, à regularidade documental ou aos ônus incidentes sobre a coisa, não lhe sendo exigível, contudo, garantir a concessão de crédito por agente financeiro autônomo, cujos critérios de análise de risco e higidez cadastral fogem a sua esfera de controle. Na hipótese examinada, não desponta dos autos qualquer indício probatório de que a corretora ré tenha outorgado garantia expressa de aprovação do financiamento no valor de R$ 370.000,00. Ao revés, a prova oral produzida evidenciou que a aproximação negocial foi iniciada pela interveniente Paula (estagiária e arquiteta que assistia ao pai da requerente), sendo a minuta do contrato submetida à leitura das partes, contendo cláusula ostensiva e transparente alertando sobre o risco de o financiamento ser concedido em valor inferior e atribuindo o dever de complementação à compradora (Cláusula Segunda, Parágrafo Quarto, ID 132164218). Ademais, as capturas de tela das mensagens eletrônicas trocadas entre a profissional e os interlocutores da compradora (IDs 193062197 a 193062207 e IDs 193068441 a 193068450) atestam que houve mera realização de simulações preliminares de crédito bancário junto a instituições como Santander e Bradesco, e que sobrevieram entraves cadastrais supervenientes atribuídos à própria compradora, sem que a corretora tenha atuado como correspondente financeiro ou afiançado a certeza de liberação da verba. Nessa linha de intelecção, o Superior Tribunal de Justiça consagrou a tese de que a responsabilidade do intermediador depende de comprovação cabal de dolo, falha manifesta de informação ou atuação fraudulenta extravagante à mera aproximação das partes. Consoante entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CORRETORA DE IMÓVEIS. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA EM RELAÇÃO A DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS À INCORPORADORA. ATUAÇÃO COMO CORRESPONDENTE BANCÁRIO. PROMESSA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO REALIZADA PELO CORRETOR DE IMÓVEIS PARA FECHAMENTO DO NEGÓCIO. NEGATIVA DO AGENTE FINANCEIRO. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DEVER DE INFORMAÇÃO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO. OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. "Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente" (AgInt no REsp 1779271/SP, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 25/06/2021). 2. No presente caso deve ser afastada a condenação da corretora de imóveis à devolução, por força da rescisão contratual, dos valores pagos pelos consumidores à incorporadora/construtora. 3. As instâncias ordinárias assentaram, com amparo na análise circunstanciada dos elementos de prova dos autos, que a corretora de imóveis, para além do contrato de corretagem, atuou como correspondente bancário, tendo havido afirmação pelo preposto da corretora, para fechamento do negócio, de que o financiamento bancário seria aprovado, com cobrança de valores relacionados à documentação para aprovação do financiamento quando a recorrente já tinha ciência de que a linha de crédito havia sido negada pela instituição financeira. 4. Concluíram, assim, que a falha na prestação de serviços da corretora de imóveis, no tocante a promessa de obtenção e acompanhamento do financiamento imobiliário, extrapolou o simples aborrecimento ou dissabor, causando séria frustração, angústia e sofrimento íntimo aos autores e sua família, ante a legitima expectativa gerada, por conduta da recorrente, de aprovação do financiamento para aquisição do imóvel a ser destinado como residência da família. 5.O acolhimento da alegação de que não houve ilícito e dano moral a ser indenizado, no presente caso, demandaria a alteração das premissas fáticas assentadas pelas instâncias ordinárias, o que somente seria possível mediante nova análise das provas dos autos, conduta vedada no âmbito do recurso especial ante o óbice da Súmula 7/STJ. 6. A revisão da indenização por dano moral apenas é possível na hipótese de o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. No presente caso, a quantia de R$5.000,00 (cinco mil reais) fixada como indenização para cada um dos dois recorridos não configura exorbitância. Inviável, portanto, reexaminar o valor fixado a título de indenização, uma vez que tal análise demanda incursão na seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7 do STJ. Precedentes. 7. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, conhecendo do agravo, dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.844.245/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 7/12/2021, DJe de 17/2/2022.) Ausente conduta ilícita, culpa ou nexo de causalidade entre a prestação de serviços de intermediação e o insucesso da contratação bancária da compradora, impõe-se a improcedência integral dos pedidos condenatórios formulados em desfavor da requerida Cristiane Araújo Pacífico de Sousa. 3.3. Dos danos morais postulados na petição inicial O pleito de reparação moral formulado pela autora sustenta-se na frustração das tratativas de compra da residência e no desfalque patrimonial experimentado com a retenção do sinal. A jurisprudência pátria pacificou o entendimento de que o mero descumprimento ou a rescisão imotivada de contrato de promessa de compra e venda não consubstancia dano moral presumido (in re ipsa), traduzindo dissabor inerente à dinâmica das relações mercantis e negociais ordinárias. Na hipótese em testilha, o desfazimento contratual originou-se de conduta imputável à própria requerente, que não logrou reunir os meios financeiros exigidos para honrar as parcelas assumidas contratualmente. Não se verificou qualquer situação vexatória, exposição desmedida ou ofensa aos direitos de sua personalidade, não havendo que se cogitar de condenação indenizatória por ato ilícito (arts. 186 e 927 do Código Civil). Por conseguinte, a improcedência do pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe. 4. MÉRITO DA RECONVENÇÃO A demandada Juliana Freitas da Silveira ingressou com pedido reconvencional em face de Mayza Brito Matias Silva, postulando indenização por perdas e danos consubstanciada no reembolso do valor de R$ 9.040,16 vertido a título de comissão de corretagem à intermediadora, indenização por lucros cessantes/taxa de ocupação correspondente ao valor locativo do bem, além de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (ID 155002719). A pretensão reconvencional não merece acolhimento. No tocante aos alegados danos materiais derivados do desembolso de honorários de corretagem (R$ 9.040,16) e eventuais despesas com desocupação do bem pela genitora da alienante, incide a expressa inteligência do art. 419 do Código Civil: Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. As arras confirmatórias assumem eficácia precípua de taxa mínima e prefixação de perdas e danos em benefício do contratante prejudicado. Desse modo, o recebimento e a consequente retenção integral do sinal de R$ 50.000,00 pela vendedora já visam compensar a integralidade dos prejuízos operacionais, custos administrativos, comissões de corretagem suportadas e o lapso em que o imóvel permaneceu segregado do mercado imobiliário. Para que a parte inocente faça jus a indenização suplementar, é pressuposto inarredável a demonstração cabal de que os prejuízos concretos suplantaram o valor das arras previamente retidas, ônus do qual a reconvinte não se desincumbiu (art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil). Com efeito, a quantia retida de R$ 50.000,00 é amplamente suficiente para absorver a comissão de corretagem comprovada de R$ 9.040,16 (ID 155002721), sobejando expressivo saldo financeiro à alienante, de modo que deferir a condenação da compradora ao pagamento destacado da comissão configuraria manifesto bis in idem e inadmissível enriquecimento sem causa. De igual modo, a cobrança de taxa de ocupação a título de aluguéis pressuporia a efetiva imissão da promitente compradora na posse física do imóvel, o que não ocorreu na espécie, já que as chaves apenas seriam entregues após a liquidação do preço total (Cláusula Quinta, ID 132164218). Por fim, os custos despendidos com a contratação voluntária de patronos para a defesa de seus interesses em juízo não se enquadram no conceito técnico de perdas e danos indenizáveis da legislação substantiva, porquanto inseridos no âmbito do exercício regular do direito de ação e de ampla defesa, regendo-se a matéria estritamente pela sucumbência processual. Quanto ao pleito de indenização por danos morais deduzido pela reconvinte, aplica-se idêntico raciocínio: a ruptura prematura do pacto não ultrapassou o patamar do mero dissabor negocial, inerente ao risco do comércio imobiliário, inexistindo vulneração grave à honra, à imagem ou a atributos da personalidade da vendedora. Logo, o julgamento de improcedência total dos pleitos formulados na reconvenção é de rigor. Decido. Diante do exposto: a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial da presente Ação Ordinária por MAYZA BRITO MATIAS SILVA em face de JULIANA FREITAS DA SILVEIRA e CRISTIANE ARAÚJO PACÍFICO DE SOUSA, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; b) CONDENO a autora ao pagamento das custas processuais da ação principal e de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos patronos das rés, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal, pro rata (5% para o patrono da ré Juliana e 5% para a patrona da ré Cristiane), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil; c) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na Reconvenção promovida por JULIANA FREITAS DA SILVEIRA contra MAYZA BRITO MATIAS SILVA, extinguindo a lide reconvencional com resolução do mérito, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; d) CONDENO a reconvinte ao pagamento das custas processuais da reconvenção e de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do advogado da reconvinda, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção (R$ 30.000,00), na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil; e) Determino, em face da preclusão operada, que a Secretaria Judicial promova a baixa e o cancelamento do registro associado à petição estranha de ID 189450346. Para evitar nova conclusão do feito, na hipótese de oposição de embargos de declaração, intime-se a parte adversa para apresentação de contrarrazões no prazo de 05 (cinco) dias, nos termos do art. 1.023, §2º do CPC/15. Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte adversa para apresentação de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, conforme art. 1.010, §1º do Código de Processo Civil. Em havendo recurso adesivo, intime-se a parte adversa para contrarrazões no mesmo prazo acima assinalado. Após tais formalidades, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão. Decorrido o prazo sem qualquer manifestação, após o trânsito em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as devidas baixas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Serve o presente como mandado de intimação/ofício/carta precatória. São Luís (MA), data da assinatura. PAULO ROBERTO BRASIL TELES DE MENEZES Juiz de Direito Auxiliar NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais PORTARIA-CGJ - 37302024 ____________________________________________________________________________________________ 1Avenida Professor Carlos Cunha, SN, Fórum Des. Sarney Costa, Jaracaty, SãO LUíS - MA - CEP: 65076-820. Fone: (098) 2055-2579.
