Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 23ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: AUTOR: NALIO TUPAM RODRIGUES BORGES RÉU: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DIGAMA SENTENÇA | Trata-sedeAÇÃO ANULATÓRIAproposta porNELIO TUPAM RODRIGUES BORGESem face deCONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DIGAMAafirmando, em apertada síntese, que no dia 06/05/2025, em Assembleia Geral Extraordinária realizada pelo réu, foi proferida decisão que instituiu regras limitadoras de direito de propriedade. Afirma que houve presença insuficiente de condôminos nessa Assembleia, visto que somente comparecerem 17 (dezessete) unidades de 52 (cinquenta e duas) que compõem o edifício, de modo em que não foi atendido o quórum qualificado previsto na Convenção para estabelecer restrições de tal natureza. Aduz que era necessária a presença de 2/3 (dois terços) dos condôminos para deliberar sobre o tema. Sustenta que, sem qualquer exame prévio, seja por distribuição de minuta ou envio por e-mail de uma proposta de regulamentação, foram decididas regras sobre locação por temporada, com limitação de 6 (seis) hóspedes por período locado, exigência da presença física de um representante do proprietário e outras medidas, inexistindo fundamento que sustente tais restrições. Assevera que há excesso na regulamentação, sendo significativamente lesivo aos direitos dos condôminos. Relata que, dadas as dimensões de seu apartamento, é trivial que ocorra a ocupação de 10 (dez) hóspedes, sendo desproporcional a limitação introduzida pela AGE, bem como não há qualquer transtorno que justifique a exigência da presença física de um representante do proprietário. Requer, em sede de tutela de evidência com posterior confirmação, sejam imediatamente suspensos os efeitos da deliberação da AGE de 06/05/2025. A petição inicial veio acompanhada dos documentos de ids. 201647460/201647489. Decisão no id. 201950377, indeferindo a antecipação de tutela. Contestação apresentada pela ré no id. 212799110, acompanhada de documentos de ids. 212799111/212799137, alegando, em síntese,que a deliberação objeto desta demanda ocorreu em virtude de violações às regras do condomínio, quais sejam a utilização dos imóveis para locações de curta duração por meio de plataformas digitais. Acrescenta que as unidades locadas por temporada curtíssima não respeitam um número de hóspedes dentro da razoabilidade. Defende a legalidade da AGE, pois a vedação imposta não se opõe ao direito de propriedade, mas tão somente o limita dentro dos padrões de convivência coletiva. Argumenta que a locação por curta temporada via plataformas digitais descaracteriza a destinação exclusivamente residencial do condomínio réu, pois apresenta natureza comercial. Salienta que não foi houve alteração de Convenção na AGE, mas apenas regulamentação da forma de uso das unidades diante dos absurdos que vinham ocorrendo, com objetivo de reforçar a observância da destinação já estipulada, não se exigindo o quórum qualificado de 2/3 (dois terços). Argumenta que o autor não reside no condomínio, sendo o seu imóvel usado para locação via AirBnB para número de pessoas acima do aceitável, causando transtorno aos moradores. Requer a improcedência dos pedidos formulados pela parte autora. Réplica no id. 232187012. Manifestação em provas da parte ré no id. 247163310, requerendo a produção de prova oral e documental superveniente. Manifestação em provas da parte autora no id. 248563237, informando que não possui outras provas a produzir. Decisão Saneadora no id. 267988309, indeferindo a produção de prova oral e deferindo a prova documental superveniente. Manifestação da parte ré no id. 271351478, com documentos de ids. 271351484/271351488. Manifestação da parte autora no id. 273080775. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Trata-se de demanda na qual pretende a parte autora sejam anuladas as alterações da aprovadas em Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 06 de maio de 2025, pois não se observou o quórum legal e previsto na Convenção do Condomínio para a sua aprovação. Aduz que houve cerceamento do direito de propriedade nas alterações aprovadas. Antes de se adentrar ao mérito, cumpre ressaltar que o Poder Judiciário somente deve intervir nas relações condominiais em casos excepcionais, de flagrante violação ao Direito, pois se deve em primeiro lugar prestigiar a legítima manifestação de vontade dos condôminos. Nesse sentido: 0281233-71.2016.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). PETERSON BARROSO SIMÃO - Julgamento: 28/02/2018 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL "APELAÇÃO CÍVEL. Ação Declaratória de Nulidade de Assembleia Condominial. Prestação de contas. Eleição de síndico, membros do conselho consultivo e suplentes. Sentença de improcedência. Os autores apelantes alegam que a assembleia padece de vícios de nulidade. O Poder Judiciário somente deve intervir nas relações condominiais em casos excepcionais, de flagrante violação ao Direito, pois se deve em primeiro lugar prestigiar a legítima manifestação de vontade dos condôminos. Assembleia realizada de acordo com a Convenção do Condomínio e normas de regência. Com relação aos fatos deduzidos na petição inicial, nenhuma impugnação foi feita em assembleia. Não foram demonstrados vícios que possam macular a questionada assembleia, devendo prevalecer a vontade manifestada pela maioria dos condôminos. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO." A controvérsia cinge-se à validade das deliberações tomadas em Assembleia Geral Extraordinária do condomínio réu de 06/05/2025, que instituiu regras relativas à locação de curtíssima temporada nas unidades autônomas e a análise do direito da parte autora de alugar por temporada seu imóvel pelas plataformas digitais e, se as deliberações do Condomínio ferem o direito de propriedade da parte demandante e a própria Convenção. Dito isso, restou incontroverso nos autos que, na Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 06/05/2025, não foi atingido o quórum legal de 2/3 dos votos dos Condôminos. Nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, exige-se quórum de dois terços dos condôminos apenas para os casos em que há alteração da convenção condominial. No entanto, nega a parte ré que tenha havido a alteração da Convenção Condominial na referida Assembleia, mas tão somente a ratificação da finalidade residencial do Condomínio prevista na Convenção do Condomínio. No presente caso, verifica-se que não houve modificação da convenção, mas sim a instituição de regras de uso e fruição das unidades, matérias que se inserem no âmbito da administração ordinária do condomínio e podem ser disciplinadas por deliberação de quórum simples, como previsto no artigo 1.352 do referido diploma legal. A Convenção do Condomínio réu, em sua clausula 2.5.1, ID. 201647478, dita que: "As unidades autônomas do prédio são de uso exclusivamente residencial, sendo proibido qualquer outro uso e destinação das mesmas." Como se pode extrair da referida Cláusula da Convenção Condominial, resta proibida a exploração comercial dos imóveis que a compõe, o que, inclusive, não nega a parte autora em sua petição inicial, sendo as unidades destinadas, portanto, exclusivamente para o fim residencial. Conforme se pode verificar, a decisão votada pelos condôminos presentes na AGE ora impugnada apenas corrobora o fim residencial dos imóveis, não constituindo alteração da convenção condominial a justificar o quórum qualificado para tal finalidade. Ainda, conforme se verifica da ata de ID 212799113, a assembleia foi realizada em segunda convocação, circunstância que autoriza a deliberação pela maioria dos condôminos presentes, nos termos do art. 1.353 do Código Civil. Vejamos: "Art. 1.353.Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial." Convém destacar que, de fato, dispõe o Código Civil, em seu art. 1.335, o seguinte: "Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades". É certo, ainda, que a Lei nº 8.245/91 autoriza a locação para temporada, a qual se encontra definida, em seu art. 48, caput: "Considera - se locação para temporadaaquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel." Entretanto, o proprietário deve utilizar as unidades sem que haja prejuízo aos demais moradores, nos termos do que dispõe o art. 1.336, IV do CC: "Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes." Outrossim, de acordo com o art. 1.277 do Código Civil: "O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança. Ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha". Nesse contexto, a alta rotatividade de locatários decorrentes de contratos por temporada de curtíssima duração, com efeito, pode afetar a segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos, sendo legítima a imposição de restrições à locação por temporada. Desse modo, o direito do proprietário de usar, gozar e dispor livremente do imóvel deve se coadunar com os direitos dos condôminos à segurança, ao sossego e ao uso regular e livre da propriedade das demais unidades. Logo, existindo, acontrario sensu, regra na Convenção prevendo destinação exclusivamente residencial, a qual foi ratificada pelos condôminos na Assembleia ora impugnada, a locação por temporada por meio de plataforma digital pode sofrer, no mínimo, limitações. Como já demostrado, não se trata de alteração da convenção condominial, mas mera regulamentação do uso das unidades, razão pela qual não há exigência de quórum qualificado. De tal modo, as medidas aprovadas na Assembleia, como limitação de número de hospedes e exigência de identificação, não configuram supressão do direito de propriedade, mas mera regulamentação de seu exercício, compatíveis com a natureza residencial do condomínio edilício. Ressalta-se que a locação por temporada possui características que podem impactar diretamente a dinâmica do condomínio, notadamente em relação a rotatividade de pessoas, o que justifica a adoção das medidas preventivas. A fim de corroborar o entendimento acima, colaciona-se aos autos o recente precedente deste E.TJRJ: "APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESTINO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL PARA OS APARTAMENTOS QUE COMPOEM O CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PLATAFORMA AIRBNB E SIMILARES NÃO FERE NORMA PREVISTA NA CONVENÇÃO. NECESSIDADE DE ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO, POR MAIORIA QUALIFICADA, SE A ASSEMBLEIA PERMITISSE TAL LOCAÇÃO E NÃO O CONTRÁRIO. I. CASO EM EXAME1. Recurso interposto pelo condomínio contra a sentença de procedência que anulou a Assembleia Geral Extraordinária do dia 07.11.2023, e que proibiu a continuidade das atividades de locação por curta temporada realizadas pelas autoras. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão versa sobre verificar se a deliberação foi regular. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Direito de propriedade que não é absoluto, eis que está sujeito às normas condominiais, estabelecidas pela coletividade de moradores com vistas a regular a segurança e a boa relação no prédio. Assembleia que deliberou sobre uma atividade cuja previsão não consta da Convenção ou do Regulamento. A deliberação foi fruto de decisão da maioria dos condôminos presentes que não concordam com essa forma de locação. 4. AGE que não alterou a convenção condominial nem seu regimento interno. Os votantes apenas discordam da locação via airbnb e similares, por entenderem comprometer a segurança do condomínio, a observância às normas internas e gerando aumento no consumo de água. 5. Quórum de 2/3 que é necessário para alterar a natureza residencial firmada na convenção do condomínio, o que não é o caso. 6. Alteração condominial que seria necessária se fosse para permitir tal modalidade de locação e não o contrário. Precedente do Superior Tribunal de Justiça (" ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio") IV. DISPOSITIVO RECURSO PROVIDO-----Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 48. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 1.958.829/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 29/4/2022; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.479.157/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022 e REsp 1819075 / RS RECURSO ESPECIAL 2019/0060633-3 Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140) Relator para Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 20/04/2021(0907377-52.2024.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). MARIA CELESTE PINTO DE CASTRO JATAHY - Julgamento: 11/09/2025 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL) De se frisar que a deliberação adotada em Assembleia pelo Condomínio se encontra em consonância com o entendimento que já vem sendo adotado pelo E. STJ: STJ - AGRAVAO INTERNO NO AGRAVAO EM RECSURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 2487300 SP/2023/0388309-5 - Órgão julgador: T4 - QUARTA TURMA - Data da publicação: 26.06.2024 - Rel(a) MINISTRO MARCO BUZZI" "DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO AUTOR. 1. A Corte local, após a análise dos fatos e provas levados aos autos, concluiu pela regularidade da assembleia. A revisão da conclusão adotada na origem é medida que encontra veto na Súmula 7 /STJ, por demandar necessário reexame de fatos e provas. Precedentes. 2. Esta Corte Superior já firmou orientação no sentido de que "Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada temporada (art. 48 de aluguel por da Lei de Locações)".Precedentes.2.1. O STJ consolidou o entendimento de que, havendo previsão na convenção do condomínio acerca da sua finalidade residencial, os próprios condôminos podem deliberar em assembleia, para permitir - ou não - a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta. 3. Agravo interno desprovido." Cumpre destacar ainda que, recentemente, o E. STJ, no julgamento do REsp nº 2121055/MG, de relatoria da Min. Nancy Andrighi, cujo julgamento se deu no último dia 07/05/2026, entendeu que a mudança de destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos e que, na ausência de tal aprovação, a locação por temporada por meio de plataformas digitais se encontra vedada. (Condomínio deve aprovar uso de imóvel para estadia de curta duração) Cite-se ainda recente julgado deste E. TJRJ, em igual sentido: 0926494-29.2024.8.19.0001 - APELAÇÃO - Des(a). MÔNICA DE FARIA SARDAS - Julgamento: 05/11/2025 - DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª CÂMARA CÍVEL) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DECISÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA - REJEIÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL ATRAVÉS DE PLATAFORMAS DIGITAIS. VEDAÇÃO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NA DECISÃO ASSEMBLEAR. IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Caso em exame: Ação declaratória de nulidade de decisão assemblear que veda locação de imóvel através de plataforma digital. Pretensão fundada em pressupostos vícios decorrentes de convocação da assembleia e de inobservância do quórum legal, além da alegação de ausência de impedimento legal e/ou convencional. Questão em discussão: Cinge-se a controvérsia à nulidade de decisão assemblear que deliberou sobre a proibição de locação de imóvel por plataformas digitais. Razões de decidir: Preliminar de nulidade sentença por falta de fundamentação adequada que não prospera - Magistrado que indicou os motivos de fato e de direito que alicerçaram o julgado. Mérito - Convenção condominial que permite convocação pelo síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, três décimos do prédio, a indicar a possibilidade de administração individualizada de cada edifício que compõe o condomínio, com autorização para a realização de assembleias específicas para tratar de interesses próprios, a afastar o vício de convocação de apenas um dos prédios. Convenção condominial clara quanto à finalidade residencial dos imóveis que a compõe. Deliberação assemblear que se restringiu ao exame e a exegese da norma proibitiva inserta na convenção condominial e não constituiu alteração da convenção condominial, a justificar o quórum legal (dois terços dos condôminos) previsto para tal finalidade. Locação através de plataformas digitais que se desvirtua da finalidade residencial. Alta rotatividade de locatários capaz de afetar a segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos (violação ao art.1.277 CC). Precedentes do STJ no sentido de entender legítima a vedação pela convenção e/ou assembleia deste tipo de locação. Manutenção da sentença. DISPOSITIVO NEGATIVA DE PROVIMENTO DO RECURSO." Eventual discordância quanto ao conteúdo aprovado em Assembleia não constitui, por si só, vício apto a ensejar a nulidade da decisão deliberada por outros condôminos. Logo, não há que se falar em qualquer ilegalidade da Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 06 de maio de 2025. Diante de todo o acima exposto,JULGO IMPROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL, extinguindo-se o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC/2015. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas judiciais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Publique-se. Intimem-se. Transitado em julgado, nada sendo requerido, ficam cientes as partes de que os autos serão encaminhados à Central de Arquivamento, nos termos do Provimento CGJ 20/2013; ou, sendo a hipótese, baixados e arquivados. Rio de Janeiro, 20 de maio de 2026. Rosana Simen Rangel Juíza de Direito
