Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ENTREGA SEM HABITE-SE. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, imputou às adquirentes a responsabilidade pela rescisão contratual e fixou retenção parcial dos valores pagos, além de disciplinar taxa de fruição, encargos e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir a quem se imputa a responsabilidade pela resolução contratual; (ii) estabelecer a legalidade da retenção de valores pagos; (iii) determinar a incidência e extensão da taxa de fruição; e (iv) verificar a configuração de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A entrega do imóvel sem a expedição do “Habite-se” não configura adimplemento substancial, pois compromete a regularidade jurídico-administrativa e a finalidade econômica do contrato. O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância caracteriza mora da construtora e reforça o inadimplemento contratual. A ausência de regularização do imóvel viola os deveres anexos da boa-fé objetiva, especialmente os deveres de informação, lealdade e cooperação. A dificuldade financeira das adquirentes decorre do inadimplemento da vendedora, incidindo a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), o que afasta a culpa das compradoras. A jurisprudência do STJ reconhece que o atraso na entrega e irregularidades documentais configuram inadimplemento do vendedor e autorizam a resolução contratual com restituição integral dos valores pagos. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma integral, sendo indevida a retenção quando a resolução decorre de culpa exclusiva da construtora, conforme Súmula 543 do STJ. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e visa evitar enriquecimento sem causa, sendo devida pelo período de ocupação do imóvel até sua restituição. A correção monetária incide desde cada desembolso, e os juros de mora fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. O inadimplemento contratual, por si só, não gera danos morais, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais, inexistentes no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: 1. A entrega de imóvel sem “Habite-se” e com atraso configura inadimplemento da construtora e autoriza a resolução contratual por sua culpa exclusiva. 2. A resolução por culpa do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos, vedada a retenção. 3. A taxa de fruição é devida pelo período de ocupação do imóvel, com natureza indenizatória, para evitar enriquecimento sem causa. 4. O inadimplemento contratual não gera dano moral automaticamente, exigindo circunstâncias excepcionais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405 e 476; CDC, art. 6º, III e VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.987.240/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23.05.2023; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.601.141/SP; STJ, REsp 2.196.816/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 05.05.2025.