Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE CÁCERES SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS ATRASADOS E ACESSÓRIOS ajuizada por ALEX LOPES YUNG em desfavor de ADELINO BRAZ VENUTI, ambos qualificados nos autos. O autor alega, em sua Petição Inicial (Id. 197087472), que celebrou com o réu contrato de locação de imóvel residencial situado na Rua dos Zircões, nº 26, em Cáceres/MT, em 08/01/2024. O valor mensal do aluguel pactuado foi de R$ 1.700,00. Sustenta que o locatário encontra-se inadimplente com os aluguéis e encargos, totalizando, à época do ajuizamento, o débito de R$ 14.761,29. Pugnou pela concessão de liminar para desocupação do imóvel e, no mérito, a rescisão contratual com a condenação do réu ao pagamento dos valores devidos. Juntou documentos, entre eles o contrato de locação e notificação extrajudicial (Id. 197089249). Em decisão de Id. 198590761, o juízo determinou a emenda à inicial para comprovação da hipossuficiência financeira ou recolhimento das custas, o que foi cumprido pelo autor mediante o pagamento das custas processuais (Ids. 199768760 e 199768767). A inicial foi recebida por meio da decisão de Id. 200257847, oportunidade em que foi deferida a liminar vindicada, determinando-se a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório. Realizada audiência de conciliação em 17/10/2025, esta restou infrutífera ante a ausência de acordo, conforme Termo de Audiência (Id. 211956903). A parte ré apresentou Contestação (Id. 214064137), na qual sustenta, preliminarmente, a inércia do locador, alegando violação ao dever de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate the loss), uma vez que o autor teria aguardado meses para ajuizar a ação após o início do inadimplemento. No mérito, apresentou documentos médicos para justificar dificuldades financeiras (Ids. 214065739 a 214067009). O autor apresentou Impugnação à Contestação (Id. 220021450), refutando as teses da defesa e reiterando os pedidos iniciais, juntando novos documentos de comprovação de despesas (Id. 220021453). Vieram os autos conclusos para prolação de sentença. É o relato. Decido. A presente demanda versa sobre a rescisão de contrato de locação por falta de pagamento e a consequente cobrança dos aluguéis e encargos devidos, bem como o despejo do locatário. A análise dos autos revela a presença dos pressupostos processuais e das condições da ação, estando o feito apto a julgamento. Do pedido de gratuidade da justiça formulado pelo réu. O requerido postulou a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, afirmando não possuir condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família, nos termos dos artigos 98 e 99 do CPC. Como prova de sua hipossuficiência, colacionou documentos (Ids. 214065739 a 214067009) que demonstram rendimentos mensais inferiores a três salários mínimos, enquadrando-se nos critérios objetivos comumente adotados pela jurisprudência deste Tribunal e pela Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso (Resolução nº 90/2017/CSDP/MT). É cediço que a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural é relativa (art. 99, §3º, CPC). Todavia, no caso concreto, os comprovantes de renda e os documentos médicos juntados corroboram a tese de fragilidade econômica momentânea, decorrente inclusive dos gastos com saúde relatados. Inexistindo nos autos elementos que afastem a presunção de hipossuficiência ou prova de que o réu ostenta padrão de vida incompatível com a gratuidade pleiteada, o deferimento do benefício é medida que se impõe. Do mérito. De início, saliento que a Ação de Despejo não comporta discussão sobre domínio, razão pela qual, para sua propositura, tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário/possuidor. Procede ao pedido de despejo, cobrança de aluguéis cumulativamente formulada pela parte autora, visto que uma vez pactuado contrato de locação de imóvel para o uso residencial entre as partes, verificou-se que o locatário ora requerido não vinha honrando com os compromissos estipulados no aludido contrato quanto ao pagamento dos alugueis e encargos acessórios, encontrando-se inadimplente há vários meses. Ora, por se tratar de contrato de locação de imóvel residencial, é dever das partes cumprir cabalmente suas obrigações. No caso dos autos temos prova cabal de que a parte requerida deixou de pagar os alugueis e encargos acessórios indicadas na inicial, e que mesmo devidamente citado não comprovou o pagamento dos débitos, configurando-se clara situação de inadimplemento e de infração contratual a ensejar o despejo. A existência da relação jurídica entre as partes restou devidamente comprovada pelo Contrato de Locação Residencial (Id. 197089249), firmado em 08/01/2024, tendo como objeto o imóvel situado na Rua dos Zircões, nº 26, Cáceres-MT. Vejo, portanto, que a parte autora cumpriu sua parte no contrato, liberando o imóvel, porém, a parte ré não cumpriu a sua, o que evidencia a quebra contratual na forma do art. 62 da Lei do Inquilinato, estando, também, presentes os demais requisitos legais para a propositura da ação de despejo, cumulada com a cobrança de aluguéis vencidos e vincendos, autorizando a cobrança de alugueis e demais verbas e multas contratuais. No tocante a cobrança dos alugueis e acessórios da locação (encargos oriundos da rescisão forçada), relembro que a obrigação de pagar tais encargos deriva da própria Lei nº 8.245/1991, in verbis: “Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...]” O artigo 9º da Lei nº 8.245/91 é claro ao dispor que a locação poderá ser desfeita, dentre outras hipóteses, "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos" (inciso III). A inadimplência do locatário constitui, portanto, causa legítima para a rescisão do contrato de locação e o consequente despejo. Assim, a conduta inadequada do requerido enseja o reconhecimento judicial do descumprimento contratual imotivado, com a rescisão da avença e obrigação de pagamento dos alugueis atrasados, assessórios da locação, corrigidos nos termos contratados, até a efetiva desocupação do imóvel, nos termos do Art. 62 da Lei nº 8.245/1991: “Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: [...] II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; [...] V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; [...] (Lei nº 8.245/1991)”. Assim, os fatos alegados pela parte autora, devem ser considerados incontroversos, notadamente o inadimplemento dos aluguéis e encargos inerentes à locação. Uma das consequências jurídicas do inadimplemento do contrato de locação é a condenação da parte ré ao pagamento dos aluguéis em atraso e demais encargos. Não bastasse, é de se notar que há prova documental suficiente a corroborar o aduzido na inicial, para que seja declarada a rescisão contratual, com o consequente despejo por inadimplemento. Nesse sentido: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ÔNUS DE PROVA NÃO DESENCUMBIDO PELO RÉU – ART 373, INC. II DO CPC - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A ação judicial movida com intuito de cobrança de alugueis em abertos, a determinar que o contrato de locação possa ser desfeito “em decorrência da falta de cumprimento contratual e demais encargos”. 2. O apelante não nega a relação locatícia, muito menos da dívida acumulada por alugueis deixados em aberto, tanto que confessa a ausência de pagamento pela justificativa de estar amparado em sua condição de depositário fiel do imóvel, enquanto o imóvel esteve sob os efeitos legais da penhora pela Justiça do Trabalho. 3. É fato incontroverso nos autos a inadimplência do locatário aos alugueis dos meses ora cobrados. 4. Deve ser julgado procedente o pedido de despejo e quebra do contrato por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e encargos, uma vez que a prova da regular quitação cabe ao devedor, como fato impeditivo do direito do autor, de acordo com o disposto no art. 373, II, do CPC. 5. Sentença Mantida. Recurso Desprovido. (N.U 0003006-59.2016.8.11.0038, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 14/08/2023). ÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DEFERIDA – ART. 311, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – CAUÇÃO – REGRA MITIGADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Quanto a concessão da liminar de desocupação, nos termos do art. 311 do CPC, convém destacar que será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante, bem como na hipótese de se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa. No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, devendo ser mitigada a regra estabelecida no inciso IX, do § 1º, do art. 59, da Lei n. 8.245/91, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe. (N.U 1006019-90.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 18/08/2021). Lado outro, os artigos 22, VIII e 23, VIII, ambos da Lei do Inquilinato são clarividentes ao apontar que “o locatário é obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”, assim como “as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto”. A propósito, os débitos relativos aos serviços essenciais, tais como água/esgoto e energia elétrica, são de natureza pessoal, ou seja, de quem efetivamente obteve a prestação do serviço, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem, pois não se vinculam à titularidade do imóvel. Assim sendo, todos os débitos de energia atrasados do período da locação deverão ser suportados pelo réu. Neste contexto, restou comprovado no feito que o requerido não quitou as dívidas junto às concessionárias de energia elétrica. A defesa sustenta que o autor teria demorado a ajuizar a ação, ferindo o princípio da boa-fé objetiva ao permitir o aumento do débito (Id. 214064137). Contudo, tal tese não prospera no caso de locações imobiliárias regidas por lei específica. O locador detém a faculdade de buscar a via judicial quando entender conveniente, não sendo obrigado a ajuizar a ação no primeiro dia de atraso. Ademais, o autor comprovou a tentativa de solução amigável mediante a Notificação Extrajudicial (Id. 197089249), demonstrando que não houve inércia deliberada, mas sim tolerância que, por si só, não afasta o direito à cobrança nem à rescisão contratual. Não bastasse, o réu sustenta a inexistência de inadimplemento sob o argumento de que teria havido uma renegociação verbal do valor do aluguel, aceita tacitamente pelo autor ao receber valores inferiores aos pactuados sem oposição imediata. Invoca, para tanto, os institutos da supressio e do venire contra factum proprium. Contudo, tal tese não resiste à análise jurídica e probatória. O contrato de locação objeto da lide foi celebrado por escrito (Id. 197089249). Pelo princípio do paralelismo das formas, as alterações substanciais em contratos escritos — especialmente quanto ao preço, que é elemento essencial da locação — devem, por cautela e segurança jurídica, ser igualmente formalizadas por escrito. Embora o Código Civil admita a liberdade de formas, o contrato em questão possui cláusula de vigência e valores determinados. A alegação de modificação verbal de cláusula financeira exige prova robusta e inequívoca, o que não ocorreu nos autos. Desta forma, vompete ao réu a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. O réu não apresentou qualquer documento, troca de mensagens (WhatsApp, e-mail) ou início de prova por escrito que demonstrasse a anuência do autor com a redução do valor. A prova exclusivamente testemunhal ou a mera presunção por depósitos a menor são insuficientes para alterar o valor de aluguel fixado em contrato escrito. Portanto, afasto a tese de renegociação verbal e reconheço o débito correspondente à diferença entre o valor contratado e os valores efetivamente pagos pelo réu. Dispositivo. Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I do CPC c/c art. 9º, III da Lei 8.245/91, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial: a) Declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; b) Confirmar a liminar de despejo anteriormente concedida (Id. 200257847); c) Condeno a parte requerida ao pagamento dos alugueis e acessórios devidos até a efetiva desocupação do imóvel, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, e correção monetária pelo INPC, contados a partir do vencimento de cada aluguel atrasado até o dia 31/08/2024, sendo que, a partir de 01/09/2024, data da entrada em vigor da nova regra de juros da Lei nº 14.905/2024 (que alterou o art. 406 do Código Civil), a atualização do débito deverá observar exclusivamente a taxa referencial SELIC, que já compreende juros e correção monetária, vedada a sua cumulação com qualquer outro índice para evitar o bis in idem; d) Condenar o réu ao pagamento das contas de energia vencidas e não pagas durante o período da locação, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, e correção monetária pelo INPC, contados a partir do vencimento de cada aluguel atrasado até o dia 31/08/2024, sendo que, a partir de 01/09/2024, data da entrada em vigor da nova regra de juros da Lei nº 14.905/2024 (que alterou o art. 406 do Código Civil), a atualização do débito deverá observar exclusivamente a taxa referencial SELIC, que já compreende juros e correção monetária, vedada a sua cumulação com qualquer outro índice para evitar o bis in idem; e) Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Todavia, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, na forma do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade ora deferida. f) Com o trânsito em julgado, arquive-se o feito com as cautelas de praxe; g) Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.
