Inteiro teor
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Pires do Rio
Rua Renato Sampaio Gonçalves, Bairro Osvaldo Gonçalves, Pires do Rio, CEP 75200000, [email protected]
Processo: 5254646-61.2026.8.09.0127
Natureza: Suscitação de Dúvida
Vistos etc.
O Oficial Substituto do Registro de Imóveis do Município de Pires do Rio/GO, a requerimento do Espólio de Francisco Rodrigues de Mendonça, devidamente qualificado, suscitou a presente dúvida registral, sob o fundamento de que lhe foi apresentado pedido de retificação administrativa de área referente ao imóvel objeto da transcrição nº 18.110, correspondente a uma parte de terras situada na Fazenda Mucambo, neste Município.
Segundo consta, o pedido foi devolvido porque a área apurada no levantamento topográfico, de 52,3029ha, não corresponde à área constante da transcrição imobiliária nº 18.110, de 33,8800ha, além de inexistir, no registro originário, descrição de limites e confrontações apta a permitir a segura correspondência entre o imóvel transcrito e a área atualmente indicada. Aduziu o Oficial, ainda, que a diferença de 18,4229ha representa aumento expressivo, superior a cinquenta por cento da área registrada, o que poderia implicar aquisição irregular de área não titulada, extrapolando os limites da retificação administrativa.
O apresentante do título, a sua vez, impugnou a recusa, defendendo a possibilidade de saneamento do registro antigo, a existência de anuência dos confrontantes, a regularidade do levantamento técnico e a necessidade de adequação do fólio real à realidade física do imóvel, requerendo, ao final, a improcedência da dúvida e a realização da retificação da área do imóvel nos termos do memorial descritivo apresentado, com prosseguimento do registro e abertura de nova matrícula.
Instado a se manifestar, o representante do Ministério Público se absteve de lançar parecer (cf., evento 12).
Esta, em escorço, a história relevante dos autos.
Visto e joeirado, DECIDO.
Ab initio, observo que a suscitação de dúvida é instrumento adequado para as situações em que há divergência entre o cartorário e o apresentante do título quanto ao cumprimento de exigência formulada no âmbito da qualificação registral, conforme art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73.
Diante disso, é importante destacar que a apreciação judiciária da matéria, em sede de dúvida registral, restringe-se ao controle da legalidade do ato registrário recusado, não se prestando à solução definitiva de controvérsias dominiais ou possessórias, tampouco à constituição de direito real por via transversa. É por isso que o art. 204 da Lei de Registros Públicos dispõe que “a decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente”.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEIS DE LOTEAMENTO. LIMINAR PROFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROIBIÇÃO DE ALIENAÇÃO OU CONSTRUÇÃO NOS IMÓVEIS. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. PRETENSÃO RECURSAL REFERENTE À MATÉRIA DEBATIDA NA AÇÃO CIVIL PÚBLICA. 1. A suscitação de dúvida registral se trata de procedimento eminentemente administrativo, atuando o Poder Judiciário apenas como órgão administrativo superior, analisando a regularidade do ato a ser praticado pelo notário. Assim, as questões referentes ao mérito do litígio devem ser objeto de ação própria. [...] APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Petição (CPC) 5198388-31.2020.8.09.0001, Rel. Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 25/01/2021, DJe de 25/01/2021). (g.n.)
In casu, compulsando os autos, verifica-se que o imóvel objeto da transcrição nº 18.110 possui área originária expressamente indicada de 33,8800ha, sendo descrito como “uma parte de terras, com a área de trinta e três hectares e oitenta e oito ares, sendo 14.52.00ha de cultura e 19.36.00ha de campo, na Fazenda Mucambo”. Todavia, não consta da transcrição originária descrição perimetral, limites ou confrontações que permitam aferir, com segurança registral, se a área atualmente apurada no memorial técnico corresponde exatamente ao imóvel anteriormente transcrito.
Ainda, a pretensão deduzida busca elevar a área do imóvel para 52,3029ha, com acréscimo de 18,4229ha em relação ao assento registral originário. Embora não exista, em tese, percentual matemático absoluto que impeça a retificação de área, a expressividade da divergência, somada à ausência de confrontações originárias e de descrição perimetral no título anterior, impõe especial cautela, pois impede concluir que se trate de mera correção intramuros.
A retificação prevista nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73 destina-se à correção de inexatidões constantes do registro, não podendo servir como instrumento de aquisição, ampliação ou individualização dominial sem título hábil. O próprio Provimento CNJ nº 195/2025, ao tratar da retificação de área de imóveis urbanos e rurais, remete ao procedimento dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, sem afastar os princípios registrais da continuidade, especialidade objetiva e segurança jurídica.
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o procedimento de retificação de registro imobiliário não pode ser utilizado como forma de aquisição ou aumento de propriedade, destinando-se apenas à correção dos assentos existentes, considerada a situação fática do bem, vejamos:
RECURSO ESPECIAL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. ART. 213 DA LEI N. 6.015/73. PRETENSÃO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. 1. A Lei de Registros Públicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros. 2. Não serve o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem. 3. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp nº 1.228.288/RS, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 10/03/2016). (g.n.)
A distinção entre retificação intramuros e extramuros é essencial. A primeira admite a correção de erro de descrição dentro dos limites do imóvel já titulado; a segunda, por outro lado, implica alteração substancial, ampliação ou incorporação de área não seguramente compreendida no título anterior, hipótese que não se compatibiliza com a via administrativa da retificação registral.
No caso concreto, o óbice não decorre apenas da diferença quantitativa entre a área registrada e a área medida. O ponto central reside no fato de que a transcrição nº 18.110, embora indique área certa, não apresenta limites e confrontações originárias capazes de permitir a verificação da correspondência entre o imóvel tabular e o perímetro georreferenciado atualmente indicado. Assim, a pretendida retificação não se limita à correção de mero erro de medição, mas, ao menos em tese, pode importar criação de nova realidade dominial, com acréscimo expressivo de área.
A anuência dos confrontantes, o memorial descritivo, a planta, o CAR, o CCIR e os demais documentos administrativos apresentados não suprem a ausência de base registral dominial apta a demonstrar que toda a área de 52,3029ha já estava compreendida no imóvel originariamente transcrito. Tais elementos podem demonstrar a situação física alegada e a inexistência aparente de oposição pelos confrontantes atuais, mas não substituem título de domínio nem autorizam, por si sós, a ampliação do objeto registral quando o registro anterior não permite identificar com segurança seus limites.
De igual modo, eventual alegação de que o imóvel seria historicamente conhecido na região como pertencente ao Espólio de Francisco Rodrigues de Mendonça, ou de que a divergência decorreria de medições antigas imprecisas, não afasta a necessidade de observância dos princípios da especialidade objetiva, continuidade e segurança jurídica, sobretudo porque os efeitos do registro imobiliário são erga omnes e podem atingir terceiros que não participam do procedimento administrativo.
Com efeito, a retificação registral deve corrigir a descrição do imóvel, e não servir como meio indireto de aquisição, ampliação, regularização dominial ou substituição de procedimento jurisdicional próprio. Havendo dúvida relevante quanto à correspondência entre a área constante do registro e a área indicada no levantamento técnico, a negativa do ato registral mostra-se juridicamente prudente e adequada.
Assim, a pretensão deduzida afronta, no presente caso, os princípios da continuidade, da especialidade objetiva e da segurança jurídica, devendo eventual regularização dominial, se cabível, ser buscada pela via própria, inclusive mediante ação contenciosa adequada, na forma do art. 204 da Lei de Registros Públicos.
Sendo assim, a procedência da dúvida suscitada é medida que se impõe.
Ex positis, nos termos do art. 201 da Lei nº 6.015/73, julgo procedente a presente suscitação de dúvida, a fim de manter os óbices levantados pelo Oficial Substituto do Registro de Imóveis de Pires do Rio/GO e ratificar a negativa de retificação administrativa da área do imóvel objeto da transcrição nº 18.110, nos moldes requeridos pelo apresentante.
Custas ex lege.
Decorrido o prazo recursal, arquivem-se com as cautelas de estilo.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Pires do Rio/GO, assinado eletronicamente nesta data.
José dos Reis Pinheiro Lemes
Juiz de Direito
