Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVCEI 3ª Vara Cível de Ceilândia Número do processo: 0736373-37.2025.8.07.0003 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) EXEQUENTE: ANNA KAROLINY FERNANDES ARAUJO REVEL: ANDRE ALVES PEREIRA BARBOSA SENTENÇA I – RELATÓRIO Cuida-se de ação de cobrança ajuizada por ANNA KAROLINY FERNANDES ARAÚJO em face de ANDRÉ ALVES PEREIRA BARBOSA, partes qualificadas nos autos. A autora afirma que contratou o requerido para administrar dois imóveis residenciais situados em Águas Lindas/GO, mediante instrumentos que estabeleciam a obrigação de repassar os aluguéis recebidos dos locatários no prazo de cinco dias úteis. Sustenta que o requerido deixou de realizar os repasses relativos aos meses de março a julho de 2025, quanto ao imóvel localizado no Setor 3, e de abril a junho de 2025, quanto ao imóvel do Setor 6. Alega que, apesar de reconhecer os débitos e prometer a regularização, o requerido permaneceu inadimplente. Após determinação judicial, a autora apresentou petição inicial substitutiva (ID 269706245), adequando a demanda ao procedimento comum e requerendo a condenação do réu ao pagamento de R$ 7.848,35, além da exibição de documentos relacionados à administração dos imóveis. A inicial foi recebida pela decisão de ID 273326646. Regularmente citado, o requerido deixou transcorrer o prazo sem contestação, tendo sido decretada sua revelia pela decisão de ID 284559596, ocasião em que foi encerrada a instrução processual. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento antecipado O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, pois a controvérsia pode ser solucionada mediante os documentos existentes nos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. A revelia do requerido já foi decretada, produzindo os efeitos previstos no art. 344 do CPC, ressalvada a necessidade de confronto das alegações com os documentos apresentados. 2. Do inadimplemento contratual A controvérsia decorre dos contratos de administração imobiliária celebrados entre as partes, juntados sob os IDs 256301073 e 256301074. Os instrumentos estabelecem que o requerido deveria receber os aluguéis dos locatários e repassar os valores à contratante no prazo de cinco dias úteis, descontada a remuneração contratualmente ajustada. As mensagens juntadas sob os IDs 256301085 e 256301087 corroboram a narrativa de atrasos reiterados, reconhecimento dos valores pendentes e sucessivas promessas de regularização. O requerido, regularmente citado, não apresentou contestação nem comprovou a quitação das obrigações reclamadas. Desse modo, considerados os efeitos da revelia e o conjunto documental, resta demonstrado o inadimplemento da obrigação contratual de repasse. Nos termos dos arts. 389, 395 e 667 do Código Civil, o administrador responde pelos prejuízos decorrentes do descumprimento de suas obrigações, inclusive pela retenção de valores recebidos em nome da contratante. Quanto ao imóvel localizado no Setor 6, embora a autora tenha informado que pertence ao cônjuge, o contrato de administração de ID 256301074 identifica a própria demandante como contratante e destinatária dos repasses. A pretensão decorre, portanto, de direito obrigacional próprio da autora perante o administrador, independentemente da titularidade imobiliária. 3. Dos valores devidos e dos encargos contratuais A autora cobra cinco aluguéis de R$ 750,00 referentes ao imóvel do Setor 3 e três aluguéis de R$ 650,00 relativos ao imóvel do Setor 6, totalizando R$ 5.700,00. Entretanto, a cláusula 9ª dos contratos estabelece remuneração correspondente a 10% dos valores recebidos, a título de taxa de administração, ressalvada a remuneração relativa ao primeiro aluguel. Por sua vez, a cláusula 7ª determina que os repasses sejam efetuados após a dedução da taxa de administração. Assim, sobre os aluguéis reclamados, deve ser descontada a quantia de R$ 570,00, correspondente a 10% do montante bruto, resultando em R$ 5.130,00 de principal devido. Quanto aos encargos moratórios, o § 1º da cláusula 7ª dispõe expressamente que, em caso de atraso no repasse dos aluguéis recebidos, o administrador ficará sujeito à multa de 2% e aos juros de 1% ao mês sobre o valor do aluguel, até a efetiva regularização. O dispositivo ressalva que tais encargos não serão devidos quando o atraso decorrer da falta de pagamento pelo próprio locatário. No caso, as mensagens apresentadas, associadas aos efeitos da revelia, corroboram a alegação de que os valores reclamados foram recebidos pelo requerido e não repassados à autora. Não há elementos que indiquem que os atrasos decorreram de inadimplência dos locatários. Consequentemente, são devidos os encargos moratórios contratualmente estabelecidos. A multa de 2% incide uma única vez sobre o valor bruto dos aluguéis recebidos e não repassados, perfazendo R$ 114,00. Os juros contratuais de 1% ao mês também incidem sobre o valor bruto dos aluguéis, conforme expressamente previsto na cláusula, não se confundindo com a taxa de administração dedutível do principal. Embora o contrato estabeleça o prazo de cinco dias úteis após o recebimento de cada aluguel, os elementos apresentados não permitem identificar com precisão as datas individuais desses recebimentos. Por essa razão, para evitar a fixação de termos iniciais não suficientemente demonstrados, os juros moratórios contratuais serão computados a partir da citação, marco em que inequivocamente caracterizada a exigência judicial da obrigação, sem prejuízo da mora anteriormente constituída. A correção monetária, por sua vez, incidirá sobre o principal e a multa a partir do ajuizamento da ação, em 10/11/2025, data em que as obrigações já se encontravam vencidas. Não haverá cumulação dos juros contratuais com os juros legais previstos no art. 406 do Código Civil, tampouco inclusão dos encargos já considerados nas planilhas da autora, evitando-se duplicidade. 4. Das multas rescisórias A autora também incluiu na cobrança as quantias de R$ 750,00 e R$ 650,00, relativas à suposta participação nas multas rescisórias decorrentes da desocupação antecipada dos imóveis. Ocorre que a cláusula 11ª dos contratos de administração estabelece que o administrador fará jus a 50% da multa rescisória eventualmente paga pelo locatário. Trata-se de previsão contratual de remuneração em favor do administrador, e não de obrigação deste de pagar a correspondente quantia à contratante. Não há fundamento para responsabilizar o requerido pelo pagamento dessas parcelas, que devem ser excluídas da condenação. 5. Do pedido de exibição de documentos A autora também requereu a apresentação dos contratos e documentos relacionados à administração dos imóveis. Entretanto, diante do reconhecimento da obrigação de pagamento e da possibilidade de apuração do crédito com base nos elementos já existentes, a apresentação de documentos adicionais não se mostra necessária à solução da controvérsia. Assim, o pedido de exibição de documentos deve ser rejeitado. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ANNA KAROLINY FERNANDES ARAÚJO em face de ANDRÉ ALVES PEREIRA BARBOSA, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) RECONHECER o inadimplemento contratual do requerido quanto à obrigação de repasse dos aluguéis recebidos em razão da administração dos imóveis descritos na inicial; b) CONDENAR o requerido ao pagamento de R$ 5.244,00 (cinco mil, duzentos e quarenta e quatro reais), assim discriminados: R$ 5.130,00, correspondentes aos aluguéis não repassados, após a dedução da taxa de administração de 10%; R$ 114,00, correspondentes à multa moratória contratual de 2% sobre o valor bruto dos aluguéis recebidos e não repassados; c) DETERMINAR que a condenação observe os seguintes critérios de atualização: c.1) o valor de R$ 5.244,00 deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de 10/11/2025, data do ajuizamento da ação; c.2) sobre o valor bruto dos aluguéis não repassados, correspondente a R$ 5.700,00, incidirão juros moratórios contratuais simples de 1% ao mês, a partir da citação até o efetivo pagamento, conforme o § 1º da cláusula 7ª dos contratos de administração; c.3) fica vedada a cumulação dos juros contratuais com os juros legais do art. 406 do Código Civil, assim como a duplicidade dos encargos já contemplados na condenação; d) REJEITAR os pedidos de cobrança das multas rescisórias, no total de R$ 1.400,00, e de imposição de obrigação adicional de exibição de documentos. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas processuais, na razão de 67% pelo requerido e 33% pela autora. Condeno o requerido ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Deixo de fixar honorários em favor do requerido, por não haver advogado constituído nos autos. Retifique-se a classe processual para Procedimento Comum Cível, caso ainda não tenha sido regularizada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Documento datado e assinado pelo magistrado conforme certificação digital. Em caso de pedido de cumprimento de sentença, deverá o(a) interessado(a) observar, no que couber, os arts. 513 e seguintes do CPC e: (i) juntar a guia de recolhimento de custas e o respectivo comprovante de pagamento; (ii) apresentar o demonstrativo discriminado e atualizado do crédito, com indicação do valor total devido; (iii) incluir no polo ativo o(a) advogado(a) credor(a) dos honorários advocatícios, caso o crédito esteja incluído no débito ora objeto da execução e (iv) informar conta bancária em que o executado possa fazer o depósito (banco; agência; número da conta, indicando se é corrente ou poupança; nome do titular e CPF/CNPJ deste). A apresentação de conta bancária de advogado será aceita apenas se tiver recebido poderes para receber e dar quitação.
