Inteiro teor
15ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz, FORTALEZA - CE - CEP: 60811-690 Nº DO PROCESSO: 3054183-48.2025.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência, Atraso na Entrega do Imóvel] AUTOR: LIVIA FERNANDA VELOSO QUEIROZ REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A SENTENÇA Vistos. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução dos valores pagos e pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por LIVIA FERNANDA VELOSO QUEIROZ em face de HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A., atual denominação de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A., ambos qualificados nos autos. Em exordial, narra a autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, identificado pelo nº T1-28971, referente ao empreendimento Residence Club at The Hard Rock Hotel Fortaleza, que lhe asseguraria o usufruto do imóvel por duas semanas ao ano. Sustenta que o empreendimento não foi concluído no prazo previsto, afirmando que, mesmo após o período de tolerância contratual, as obras permaneciam inacabadas e sem previsão concreta de entrega. Alega, assim, inadimplemento contratual imputável exclusivamente à requerida, razão pela qual pleiteia a resolução do negócio e a restituição integral dos valores pagos, que afirma corresponderem a R$ 55.304,21, em parcela única e com correção monetária desde cada desembolso. Requer, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de multa de 1% ao mês de atraso, a partir de 28 de novembro de 2023, com fundamento no art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, e na cláusula contratual indicada na inicial. Postula, também, indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Em sede de tutela provisória, requer, em síntese, a suspensão das cobranças relacionadas ao contrato, a abstenção de inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes e o depósito dos valores pagos. Decisão inicial concede a gratuidade da justiça à autora, bem como determina a inversão do ônus da prova; defere a tutela provisória de urgência; dispensa a realização da audiência de conciliação; e determina a citação do acionado (ID 164799336). Regularmente citada, a requerida apresentou contestação de ID 176779124. Em preliminar, impugnou a concessão da gratuidade da justiça. No mérito, a requerida sustentou a inexistência de inadimplemento contratual imputável à sua conduta, alegando que o atraso na conclusão do empreendimento decorreu de circunstâncias extraordinárias, notadamente os efeitos da pandemia da Covid-19, a escassez de insumos e mão de obra, o aumento dos custos da construção civil, as dificuldades de financiamento e a elevação da inadimplência dos adquirentes, fatores que, segundo defende, configurariam caso fortuito ou força maior. Alegou, ainda, que, em 7 de novembro de 2024, formalizou proposta de aditivo contratual para prorrogar o prazo de entrega até 31 de dezembro de 2025, oferecendo, em contrapartida, benefícios à adquirente, como pontos no programa Residence Club e isenção temporária da taxa de condomínio específica. Embora tenha reconhecido a ausência de assinatura da autora no instrumento, afirmou ter concedido determinados benefícios mesmo sem a formalização do aditamento. Defendeu, também, a inaplicabilidade da multa contratual de 1% ao mês na hipótese de resolução do negócio, sustentando que a cláusula invocada se destinaria à situação em que o adquirente optasse pela manutenção do vínculo contratual. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos. Houve réplica, de ID 178681759, pela qual a autora a autora impugnou os argumentos defensivos, reiterando a responsabilidade da requerida pelo atraso na entrega do empreendimento e o direito à resolução contratual, com restituição integral dos valores pagos. Especificamente quanto ao aditivo contratual, sustentou que o documento apresentado pela requerida constituía mera proposta unilateral, sem validade ou eficácia para modificar o prazo originalmente pactuado, uma vez que não foi assinado nem aceito pela autora. Negou, igualmente, ter anuído às compensações oferecidas ou recebido benefícios cuja concessão fosse comprovada nos autos, afirmando que a tentativa de prorrogação do prazo não afastaria o inadimplemento já configurado. Reiterou, ainda, os demais pedidos. Instadas a se manifestarem sobre a produção de provas, a autora, na petição de ID 181225679, informou não possuir outras provas a produzir, por entender que a controvérsia poderia ser solucionada com base nos documentos já constantes dos autos, requerendo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A requerida, por sua vez, apresentou manifestação de ID 182276413, na qual reiterou a tese defensiva, além de requerer a produção de prova testemunhal e a designação de audiência de instrução. Sobreveio a decisão de saneamento de ID 201084735, que rejeitou a impugnação à gratuidade da justiça e a preliminar de incompetência territorial, indeferiu o pedido de produção de prova oral por considerá-la desnecessária diante do conjunto documental e delimitou as questões controvertidas. Na mesma decisão, foi anunciado o julgamento antecipado do mérito, com encerramento da fase instrutória. É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, ratifico que a lide comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a documentação constante dos autos é suficiente para a solução da controvérsia. Com efeito, a matéria controvertida é eminentemente documental, estando suficientemente comprovados nos autos os elementos necessários ao deslinde da controvérsia. O instrumento contratual, os comprovantes de pagamento e a própria defesa apresentada pela requerida permitem a adequada apreciação dos pedidos formulados, sendo desnecessária a dilação probatória pretendida. A prova oral postulada pela requerida destinava-se, em essência, à demonstração dos reflexos ocasionados pela pandemia da COVID-19, da escassez de insumos, da redução de mão de obra e de outras dificuldades enfrentadas durante a execução do empreendimento. Todavia, tais circunstâncias constituem fatos públicos e notórios, prescindindo de comprovação testemunhal, além de dizerem respeito a aspectos gerais da atividade empresarial, cuja ocorrência não depende da percepção subjetiva de testemunhas, mas da análise da repercussão jurídica que tais fatos exercem sobre a responsabilidade contratual da requerida. Desse modo, sendo desnecessária a produção de outras provas, passo ao julgamento antecipado da lide. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, aplicável também aos contratos de multipropriedade, conforme art. 1.358-B do Código Civil. No caso, o contrato nº T1-28971, celebrado em 29/07/2022, tem por objeto a aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade, vinculada ao empreendimento Residence Club at The Hard Rock Hotel Fortaleza, pelo valor de R$ 114.900,00. O Campo 7 do quadro-resumo estabeleceu o dia 01/06/2023 como prazo para conclusão do empreendimento e entrega da unidade, admitida tolerância de 180 dias, encerrada em 28/11/2023. Todavia, até a presente data, não há notícia da conclusão da obra ou da efetiva disponibilização da unidade à autora, circunstância que evidencia o inadimplemento contratual da requerida. As justificativas apresentadas pela ré, relacionadas aos efeitos da pandemia da Covid-19, à escassez de insumos e mão de obra, ao aumento dos custos da construção civil e às dificuldades logísticas, não são suficientes para afastar sua responsabilidade. Tais circunstâncias integram os riscos inerentes à atividade empresarial e configuram fortuito interno, sobretudo porque o contrato já previa prazo adicional de tolerância para absorver intercorrências da execução da obra. Não se pode transferir ao consumidor o ônus de suportar indefinidamente o atraso, em afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual. Admitir a prorrogação indefinida do prazo de entrega significaria impor ao consumidor o ônus de suportar os riscos da atividade econômica da fornecedora, em afronta à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à vedação de práticas abusivas prevista no art. 39, XII, do Código de Defesa do Consumidor. A propósito, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará vem reconhecendo que as dificuldades decorrentes da pandemia e da escassez de insumos não justificam, por si sós, atraso excessivo na entrega de empreendimentos imobiliários, sobretudo quando já transcorrido o prazo contratual acrescido da tolerância prevista pelas partes. Confira-se: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CITAÇÃO POR EDITAL VÁLIDA. TENTATIVAS INFRUTÍFERAS DE CITAÇÃO NO ENDEREÇO. LUGAR INCERTO OU NÃO SABIDO. INÉPCIA DA INICIAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO MAS NÃO PROVIDO. (...) 2.2. Nota-se que, no caso, o responsável pela entrega da obra não trouxe nenhuma explicação plausível a fim de justificar o descumprimento contratual, sobretudo porque os possíveis atrasos decorrente de escassez de mão de obra, ou força maior em razão da pandemia da Covid-19, etc, já estão inclusos no prazo de tolerância contratualmente previsto, não sendo motivo suficiente para justificar o descumprimento do prazo fixado. 2.3. Diante do descumprimento injustificado dos termos do contrato por parte da apelante, a rescisão da avença enseja a devolução integral dos valores pagos pelos compradores. Precedentes. 2.4. Com efeito, apesar de o descumprimento contratual, por si só, não configurar ilícito capaz de ensejar dano moral, a não entrega do imóvel, de forma injustificada, que deveria ter ocorrido em setembro de 2019, promove séria e fundada angústia naquele que adquire o imóvel, afinal a aquisição deste tipo de bem não se faz do dia para a noite, sendo certo que tal situação prolongou-se por tempo mais do que razoável ou aceitável, de modo que os fatos ultrapassam o mero dissabor/aborrecimento cotidiano. Precedentes. 3. Recurso conhecido mas não provido. (Apelação Cível - 0238666-46.2020.8.06.0001, Rel. Desembargador CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 16/08/2023, data da publicação: 16/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA PLEITEANDO RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. PEDIDO DE NULIDADE DE SENTENÇA SOB ARGUMENTO DE FALHA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO CABIMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVER DE DEVOLVER IMEDIATAMENTE A INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE DEFINIÇÃO NO CONTRATO. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. DESCABIDOS. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL REALIZADO DE FORMA ADEQUADA. APELAÇÕES CONHECIDAS E NÃO PROVIDAS. (...) A demora na finalização das obras não é negada pela vendedora, que imputa a responsabilidade dos acontecimentos ao panorama da pandemia de COVID-19. Dessa forma, informa que foi uma situação que escapou da vontade da vendedora e que não deve ser responsabilizada pelos eventos. Não é profícua tal argumentação, pois, mesmo não tendo culpa pelo estado de calamidade, não se pode atribuir ao comprador o ônus de suportar os atrasos da obra, sobretudo porque o contrato já concedia à vendedora um prazo extra de 180 (cento e oitenta) dias por existir a possibilidade de situações de cunho externo, que configuram risco do empreendimento. Portanto, quando acordado em instrumento particular uma data estipulada para a entrega do imóvel, deve ser levado em consideração todos os eventos e possíveis imprevistos, não sendo cabível justificar o atraso em caso fortuito ou de força maior. Conclui-se, portanto, que houve injustificado atraso na entrega do Empreendimento. Este fato enseja a devolução integral dos valores pagos, de forma imediata, conforme determinado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça ¿ STJ. Esta disposição é aplicável à integralidade dos valores pagos pelo comprador à vendedora, incluindo os valores pagos quando da celebração do contrato e parcelas aplicáveis. (...) (Apelação Cível - 0054633-39.2021.8.06.0112, Rel. Desembargador EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 05/07/2023, data da publicação: 05/07/2023) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA (VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL). REJEITADA. CONTRATO DE CESSÃO TEMPORÁRIA DE USO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. NATUREZA JURÍDICA DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO NAS RELAÇÕES ENTRE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER. PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS. INCIDÊNCIA DO ART. 54 DA LEI DO INQUILINATO (LEI Nº. 8.245/91). IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO SINAL. VALOR PAGO PARA ATENDER À TAXA DE ADESÃO AO CONTRATO. VALOR QUE NÃO SE CONFUNDE COM CAUÇÃO A SER RESTITUÍDA AO FINAL DO CONTRATO. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19 INVOCADOS PARA JUSTIFICAR O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA CONCRETA DE PROVA QUE DEMONSTRE A ONEROSIDADE EXCESSIVA ALEGADA. AUTOR/APELANTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS. EMPREENDIMENTO/APELADO QUE APLICOU DESCONTO DE 50% E DISPONIBILIZOU AOS LOJISTAS OS MEIOS VIRTUAIS PARA CONTINUIDADE DE SUAS ATIVIDADES. IMPOSSIBILIDADE DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO EM RAZÃO DA PANDEMIA PARA RESCINDIR CONTRATO E AFASTAR A APLICAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA PELA ENTREGA ANTECIPADA DO ESPAÇO LOCADO. MULTA COMPENSATÓRIA PREVISTA NO CONTRATO LIVREMENTE PACTUADO ENTRE AS PARTES. OBEDIÊNCIA AOS DITAMES LEGAIS (ART. 4º DA LEI DO INQUILINATO). HOMENAGEM AO PRINCÍPIO DA LIBERDADE CONTRATUAL. APLICAÇÃO NECESSÁRIA PARA MANTER O EQUILÍBRIO DAS PRESTAÇÕES. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. DANOS MORAIS NÃO PRESUMIDOS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES A CONFIGURAR OS DANOS MORAIS ALEGADOS. DANOS MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...) 4. IMPOSSIBILIDADE DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO PARA RESCINDIR CONTRATO SEM INCIDÊNCIA MULTA COMPENSATÓRIA POR RESCISÃO ANTECIPADA. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), apesar da pandemia configurar circunstância que não pode ser desprezada pelo Poder Judiciário, ela não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, motivo pelo qual é imprescindível que seja comprovada a sua interferência de forma substancial e prejudicial na relação negocial (STJ - REsp n. 2.070.354/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/6/2023, DJe de 26/6/2023). Assim, necessária se faz a efetiva demonstração da onerosidade excessiva. o que não foi comprovado pelo autor. Isso, porque o apelado concedeu, em 28 de março de 2020, um desconto de 50% (conforme documentos de págs. 219-220), no intuito de manter a continuidade do contrato e auxiliar os lojistas a ultrapassar esse período de instabilidade, além de que que foi, em junho de 2020, disponibilizado aos lojistas os meios virtuais para continuidade de suas atividades, visando auxiliar na manutenção das suas vendas (conforme documentos de págs. 173-214 e 221-225). Ademais, conforme pontuado pelo apelado, não se justifica o pedido de isenção do valor cobrado pela taxa de adesão, uma vez que corresponde ao valor pago pelo cliente para fazer uso do box (que foi dividido em 35 parcelas), não sendo um valor cobrado pela utilização efetiva do espaço; e do valor da taxa de manutenção, pois corresponde aos gastos com a preservação dos boxes, para manutenção da estrutura e segurança dos espaços e dos bens dos lojistas. Portanto, não se pode aceitar que o Poder Judiciário chancele todo e qualquer inadimplemento obrigacional cuja justificativa seja a crise sanitária mundial atravessada, sobretudo, porque os efeitos da crise não são suportados apenas pelos devedores, mas também pelos credores. Precedentes STJ e TJCE. (...) (Apelação Cível - 0251560-54.2020.8.06.0001, Rel. Desembargador CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/07/2023, data da publicação: 12/07/2023) Também não merece acolhimento a alegação de prorrogação do prazo com fundamento no aditivo apresentado pela requerida. O documento não contém a assinatura da autora, e não há comprovação de que os benefícios nele previstos tenham sido efetivamente concedidos. Ausente manifestação bilateral de vontade, a proposta não produz efeitos para modificar o prazo contratual originalmente estabelecido. Diante disso, resta caracterizado o inadimplemento da requerida, impondo-se a resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora, nos termos do art. 475 do Código Civil. Quanto às consequências da resolução, o art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor, diante do descumprimento da oferta, o direito à restituição dos valores antecipados, monetariamente atualizados, sem prejuízo de eventuais perdas e danos. A solução também encontra amparo na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor ou construtor impõe a restituição integral das parcelas pagas. Na mesma linha, a Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/1964, disciplina as consequências do atraso na entrega de imóveis submetidos ao regime de incorporação imobiliária. O art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 assegura ao adquirente que optar pela resolução contratual, em razão do atraso superior ao prazo de tolerância, o direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos da multa contratualmente estabelecida, quando cabível, no prazo legal. No caso concreto, a resolução decorre do inadimplemento da requerida, e não de desistência imotivada do comprador. Por conseguinte, não se aplicam ao autor as retenções previstas na cláusula nona do contrato para hipóteses de resolução imputáveis ao adquirente, tampouco é admissível a dedução de valores a título de multa por desistência ou comissão de corretagem, quando integrantes das quantias pagas e abrangidos pelo pedido de restituição. A disciplina contratual deve ser interpretada em conformidade com a legislação consumerista, não podendo suas disposições ser utilizadas para transferir ao comprador as consequências do inadimplemento da vendedora. Assim, a requerida deve restituir integralmente os valores efetivamente pagos e comprovados nos autos, em parcela única, sem retenções ou dedução de comissão de corretagem, observados os limites do pedido inicial. A ficha financeira de ID 164775107 registra pagamentos no total de R$ 55.304,21 até 04/07/2025, sem prejuízo de outros valores cuja quitação esteja comprovada nos autos. No tocante à multa de 1% ao mês pelo atraso na entrega, prevista na Cláusula Vigésima Terceira do contrato, verifica-se que sua incidência foi convencionada para a hipótese em que o adquirente, estando adimplente, opta por aguardar a conclusão e entrega tardia do empreendimento, sem resolver o contrato. Como a autora pretende a resolução contratual por inadimplemento da requerida, não se encontram preenchidos os pressupostos contratuais para a aplicação da penalidade, razão pela qual o pedido deve ser julgado improcedente. Por fim, o pedido de indenização por danos morais merece acolhimento. Embora o mero inadimplemento contratual não gere, por si só, dano extrapatrimonial, as circunstâncias do caso ultrapassam os transtornos ordinários das relações negociais. A demora excessiva, que persiste mesmo após o prazo de tolerância, aliada à ausência de conclusão do empreendimento e à privação prolongada do uso do bem adquirido, evidencia frustração que excede o mero aborrecimento cotidiano. Consideradas a duração do atraso, a gravidade do inadimplemento e as funções compensatória e pedagógica da reparação, reputo adequada a fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e aos parâmetros adotados em casos semelhantes. Em conclusão, os pedidos devem ser julgados parcialmente procedentes, para declarar resolvido o contrato por culpa exclusiva da requerida, condená-la à restituição integral dos valores comprovadamente pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, rejeitando-se o pedido de multa de 1% ao mês, por incompatibilidade com a resolução contratual pretendida. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para: a) DECLARAR resolvido o contrato nº T1-28971, celebrado em 29/07/2022, por culpa exclusiva da requerida HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.; b) CONDENAR a requerida à restituição integral dos valores efetivamente pagos pela autora, comprovados nos autos, em parcela única, sem retenções ou deduções, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, observados os critérios legais aplicáveis; c) CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, acrescido de correção monetária a partir desta sentença, nos termos da Súmula 362 do STJ, e juros de mora a partir da citação, observados os critérios legais aplicáveis. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de aplicação da multa contratual de 1% ao mês pelo atraso na entrega do empreendimento. Em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, cabendo à requerida arcar com 80% dessa verba e à autora com os 20% restantes, observada, quanto a esta, eventual gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 85, § 2º, e 86 do CPC. Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais, ou com finalidade meramente infringente, poderá ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos. FORTALEZA, data de inserção no sistema. Juiz(a) de Direito Assinatura Digital
