Inteiro teor
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível de Campina Grande PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0811617-29.2020.8.15.0001 [Vícios de Construção] AUTOR: EDNA ALEXANDRE SILVA, EDNA MARIA DE OLIVEIRA, EDUARDO MENDONCA CANTALICE, ERICKA MICHELLE DOS SANTOS, HELENA CRISTINA GONCALVES GUERRA REU: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, BANCO DO BRASIL SA SENTENÇA AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ALEGADOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO REJEITADA. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA AFASTADA. RESPONSABILIDADE CIVIL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIOS ESTRUTURAIS DE ORIGEM CONGÊNITA. LAUDO PERICIAL JUDICIAL CONCLUSIVO. PATOLOGIAS DECORRENTES DE DESGASTE NATURAL, AUSÊNCIA DE MANUTENÇÃO E MODIFICAÇÕES REALIZADAS PELAS MORADORAS. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A CONDUTA DO RÉU E OS DANOS ALEGADOS. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. Vistos, etc. EDNA ALEXANDRE SILVA, EDNA MARIA DE OLIVEIRA, ERICKA MICHELE DOS SANTOS, HELENA CRISTINA GONÇALVES GUERRA e EDUARDO MENDONÇA CANTALICE, devidamente qualificados e representados por sua advogada, ajuizaram a presente "Ação Ordinária de Obrigação de Fazer Cumulada Com Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Urgência" em face do BANCO DO BRASIL S.A., igualmente qualificado nos autos processuais, sob o argumento de que adquiriram unidades habitacionais integrantes do programa habitacional Minha Casa Minha Vida. Relatam as autoras que, após a imissão na posse e o decurso de determinado período de ocupação dos referidos imóveis, passaram a notar o surgimento e o agravamento progressivo de patologias na estrutura física de suas residências, as quais se manifestaram por meio de fissuras nas alvenarias, infiltrações generalizadas, desplacamentos de revestimentos e problemas em instalações hidrossanitárias e elétricas. Afirmam que tais anomalias decorrem diretamente de vícios construtivos originários, relacionados à má qualidade dos materiais aplicados pelas construtoras responsáveis pela obra e a falhas graves no planejamento e na execução do empreendimento habitacional. Diante dessas circunstâncias, requereram em sede de tutela de urgência a imposição de obrigação de fazer voltada à imediata reparação civil dos defeitos apontados, e, ao final, a condenação da instituição financeira demandada ao pagamento de indenização por danos materiais em montante correspondente aos custos dos reparos e indenização por danos morais em patamar condigno. Recebida a exordial, fora indeferida a tutela de urgência pleiteada, deferido o benefício da gratuidade judiciária e determinada a citação da instituição bancária demandada. Citado regularmente, o BANCO DO BRASIL S.A. apresentou contestação (ID 38295367), em cujo teor suscitou preliminares de ilegitimidade passiva ad causam. Ademais, alegou a prejudicial de mérito de decadência do direito das autoras. No mérito propriamente dito, o réu contestou a existência de nexo de causalidade entre as atividades bancárias e os danos relatados pelas autoras, asseverando que os empreendimentos foram entregues em perfeitas condições de habitabilidade e sugerindo que as avarias físicas decorrem da falta de manutenção adequada por parte das próprias moradoras ou de modificações estruturais promovidas sem orientação profissional. Finalizou pugnando pela extinção do feito sem julgamento do mérito ou pela total improcedência dos pedidos. A parte autora, por sua vez, impugnou a contestação, ratificando a inicial. Em fase de especificação de provas, as partes manifestaram interesse na produção de prova pericial especializada de engenharia. Prova pericial deferida (ID 63813598) e posteriormente realizada (ID 126609993). As partes se manifestaram sobre o laudo (IDs 159461543 e 158569850) Vieram os autos conclusos para julgamento. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia paira sobre matéria eminentemente de direito, por isso, reputa-se desnecessária a produção de outras provas além das constantes nos autos. Ademais, as partes não manifestaram interesse na dilação probatória. Sendo assim, procede-se ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inc. I, do CPC/2015. Passo a analisar as preliminares suscitadas. Da Ilegitimidade Passiva do Banco do Brasil S.A. O demandado arguiu a prefacial de ilegitimidade passiva ad causam sob a alegação de que atuou tão somente como agente financeiro no contrato de mútuo celebrado com as autoras, não possuindo responsabilidade legal ou contratual pela fiscalização física da construção, tampouco pela higidez estrutural dos imóveis alienados. A legitimidade ad causam das instituições financeiras em ações indenizatórias por vícios de construção em empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida constitui tema de profunda discussão na jurisprudência pátria. É cediço que a mera concessão de crédito imobiliário ou financiamento não atrai para a instituição de crédito a responsabilidade técnica pelas deficiências da obra, pois sua atividade se circunscreve ao fornecimento de recursos econômicos para a aquisição da moradia. Todavia, o caso em tela revela que a participação do Banco do Brasil S.A. transcende a de mero repassador de valores. A instituição bancária atuou como agente executor de política pública habitacional no âmbito do Fundo de Arrendamento Residencial, disciplinado pelo programa habitacional instituído pela Lei Federal 11.977 de 2009. Nessa modalidade contratual, o agente financeiro atua diretamente no fomento do projeto habitacional, responsabilizando-se pela seleção das construtoras, pela fiscalização da evolução física da obra e pelo acompanhamento da conformidade técnica do empreendimento com as especificações contratadas. Nesse sentido, a jurisprudência assentada pelo Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que a instituição financeira possui legitimidade passiva para responder civilmente por falhas na solidez da obra quando extrapola a função exclusiva de agente de crédito e assume tarefas de natureza executiva ou fiscalizatória na implantação do programa habitacional. Sobre a legitimidade passiva do agente financeiro em demandas do Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça firmou relevante compreensão: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE AGENTE FINANCEIRO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão que reconheceu sua responsabilidade solidária com a construtora pelos danos causados ao consumidor em razão do atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (I) saber se o banco possui legitimidade passiva para responder pelos danos causados ao consumidor; (II) saber se o contrato firmado entre as partes é válido e regular, afastando a responsabilidade do banco; (III) saber se a negativação do nome do consumidor constitui exercício regular de direito; e (IV) saber se o banco pode ser considerado solidariamente responsável pelos danos causados pela construtora. III. Razões de decidir 3. O STJ entende que o agente financeiro tem legitimidade passiva para responder pelos danos causados ao adquirente quando também tiver participado na qualidade de agente executor de política habitacional do "Programa Minha Casa, Minha Vida". 4. No caso, o eg. Tribunal de Justiça concluiu que o banco não atuou como mero agente financeiro, mas como agente executor de políticas federais de habitação, com obrigações previstas no contrato, incluindo a fiscalização da obra e a possibilidade de substituição da construtora em caso de atraso, razão pela qual responde solidariamente pelo inadimplemento da construtora. 5. A alteração da conclusão do acórdão acerca da atuação da instituição financeira como agente executor de política habitacional encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. A impertinência temática dos dispositivos legais apontados como ofendidos resulta na deficiência das razões do recurso especial, fazendo incidir a Súmula 284 do STF. 7. A negativação do nome do consumidor em cadastros de inadimplentes, motivada pelo abandono da obra pela construtora, não constitui exercício regular de direito da instituição financeira. IV. Dispositivo 8. Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.986.356/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.) Portanto, demonstrada a atuação do Banco do Brasil S.A. como verdadeiro agente executor do programa, cuja responsabilidade técnica englobava a validação das etapas construtivas antes do repasse de recursos, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada. Da Prejudicial de Decadência e Prescrição Assevera o réu que a pretensão das autoras estaria fulminada pela decadência, com fundamento nas disposições contidas na legislação de proteção e defesa do consumidor. No entanto, a alegação de decadência não merece prosperar. A controvérsia em tela não envolve o mero direito potestativo de redibição contratual ou de abatimento proporcional de preço em razão de vício de qualidade do produto, hipóteses que atrairiam o prazo decadencial de noventa dias do diploma consumerista. A causa de pedir deduzida na petição inicial se fundamenta na responsabilidade civil por inadimplemento de obrigações contratuais e na reparação de danos morais e materiais decorrentes de falha na prestação do serviço construtivo. Trata-se, por conseguinte, de pleito eminentemente indenizatório decorrente de fato do produto e do serviço, cuja pretensão se submete ao prazo prescricional e não decadencial. Em se tratando de vícios construtivos de natureza oculta, o termo inicial do prazo prescricional para a dedução da pretensão indenizatória somente passa a fluir a partir do momento em que o consumidor adquire o conhecimento efetivo e inequívoco da extensão das avarias e de sua gênese técnica, o que comumente ocorre com a elaboração de laudos de vistoria ou com a própria instrução técnica judicial. Por tais razões, afasto a prejudicial de decadência ventilada em contestação pelo Banco do Brasil S.A. DO MÉRITO O âmago da controvérsia deduzida em juízo repousa na verificação da existência de vícios construtivos de natureza originária nos imóveis habitados pelas autoras, na possibilidade de responsabilização do Banco do Brasil S.A. pelas falhas apontadas e, por conseguinte, no dever de indenizar os danos morais e materiais postulados. Embora o liame obrigacional sob exame seja regido pelos preceitos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a inserção das autoras como consumidoras destinatárias finais e da instituição ré como prestadora de serviços de fomento habitacional, a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, inclusive mediante a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, não possui caráter absoluto. A inversão do encargo probatório não exonera as demandantes do dever de trazer a juízo um acervo probatório mínimo capaz de amparar a verossimilhança das suas alegações fáticas. Compete às autoras demonstrar o fato constitutivo do direito alegado, consistente na demonstração cabal do nexo de causalidade entre as patologias relatadas e uma eventual conduta ilícita, negligência na fiscalização ou falha executiva imputável ao Banco do Brasil S.A. O diploma processual civil distribui de forma equitativa o ônus da prova: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Isto é, à parte não basta alegar a ocorrência do fato, vigorando à máxima allegatio et non probatio quase non allegatio. A alegação deve ser provada, sob pena de não ser utilizada na formação do convencimento do magistrado. A parte que é investida do ônus de ratificar a veracidade de suas afirmações assume responsabilidade processual, de modo que não é punida, por não se liberar do encargo, apenas convivendo com o eventual insucesso da empreitada, contra as suas expectativas, pelo fato de não ter conseguido produzir a prova necessária à formação do convencimento do magistrado. Nesse contexto processual, as autoras não lograram êxito em comprovar que as avarias físicas diagnosticadas nos imóveis decorrem de falhas na execução original da obra que devessem ter sido identificadas e obstadas pela atividade de fiscalização técnica exercida pelo réu. A prova pericial oficial realizada pelo perito técnico do juízo e encartada sob o ID 126609993 é o elemento de convicção central para o deslinde da controvérsia, tendo analisado detalhadamente as patologias reclamadas por cada uma das autoras. O perito oficial do juízo realizou minuciosa vistoria in loco e concluiu, de forma clara, que os imóveis vistoriados não apresentam qualquer vício de construção de natureza estrutural ou defeito que comprometa a solidez e a segurança das edificações. Segundo as conclusões expressas no laudo técnico judicial, as manifestações patológicas observadas nas unidades residenciais, tais como fissuras finas e isoladas na alvenaria, pequenos desplacamentos superficiais de reboco e manchas localizadas de umidade, não possuem caráter congênito nem decorrem de erro de projeto, de fundações ou de subdimensionamento estrutural. Destaca-se as conclusões do perito: "Após realizadas as análises e vistorias nos imóveis objeto da presente perícia, constatou-se que a maioria das manifestações patológicas observadas decorre diretamente da ausência de manutenções preventivas e corretivas ao longo dos anos. A NBR 15575:2021 – Edificações Habitacionais – Desempenho reforça de forma reiterada que o alcance da vida útil de projeto está intrinsecamente ligado à realização das manutenções periódicas descritas no Manual de Uso, Operação e Manutenção, cuja elaboração é obrigatória conforme determina a NBR 14037:2014 e conforme relatado por um dos moradores, foi entregue esse manual porem não foi feito o uso em nenhuma oportunidade. Foi possível identificar que diversos elementos construtivos — como revestimentos cerâmicos, pintura, esquadrias, coberta e instalações elétricas — não receberam as manutenções adequadas previstas na NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações, o que contribuiu para o surgimento de patologias simples, porém cumulativas. No caso específico dos banheiros, observou-se a ausência parcial de revestimentos cerâmicos nas paredes do box, contrariando as recomendações técnicas da NBR 15575 e da NBR 9575, que exigem sistemas impermeáveis e estanques em áreas molhadas para evitar infiltrações, destacamentos de revestimentos e proliferação de fungos. Essas condições, somadas à falta de manutenção da coberta e à inexistência de calhas para o correto direcionamento das águas pluviais, indicam negligência na conservação predial e uso fora das boas práticas de operação da edificação. Ressalta-se que, conforme preveem as normas supracitadas, a ausência de manutenção acarreta a perda da garantia legal e impacta negativamente a vida útil dos sistemas construtivos. Fatores externos, como variações climáticas, níveis de poluição e envelhecimento natural dos materiais, também influenciam o desempenho da edificação. No entanto, a principal causa das manifestações encontradas está associada à não observância das recomendações normativas de manutenção e uso adequado do imóvel. De modo geral, o estado de conservação das residências é classificado como regular, considerando o tempo de uso e a ausência de intervenções preventivas. Contudo, a funcionalidade e a habitabilidade permanecem preservadas, uma vez que não foram identificados vícios construtivos que comprometam a estabilidade, segurança ou salubridade dos imóveis. Todas as anomalias encontradas são passíveis de correção mediante reparos simples e manutenção adequada, restabelecendo o desempenho esperado para a tipologia habitacional analisada." Nesse diapasão, as constatações técnicas do perito do juízo revelam que as anomalias identificadas nas vistorias decorrem da ação cumulativa das intempéries ao longo do tempo, do desgaste natural dos materiais de acabamento e, primordialmente, de modificações internas de layout realizadas sem supervisão técnica e da falta de conservação e manutenção preventiva, cuja obrigação legal recai sobre as próprias proprietárias das unidades residenciais. O perito judicial demonstrou que os materiais empregados na época da construção atendiam às especificações técnicas vigentes, e que as manifestações patológicas são de caráter estético ou funcional reparável mediante intervenções comuns de manutenção predial, inexistindo falha sistêmica na execução da obra ou omissão fiscalizatória que possa ser imputável ao agente executor e financeiro. Por conseguinte, resta evidente que o laudo técnico judicial afasta por completo a existência de nexo de causalidade entre a conduta do réu e as avarias constatadas nos imóveis das requerentes. Os imóveis residenciais demandam cuidados periódicos e conservação constante de seus elementos de impermeabilização, pintura externa e sistemas hidráulicos e de escoamento pluvial. A ausência dessas providências essenciais de zelo e zelo por parte das adquirentes rompe qualquer liame causal necessário para o surgimento do dever reparatório, inviabilizando o acolhimento da pretensão indenizatória de cunho material e moral. A jurisprudência de nossos Tribunais pátrios consagra o entendimento de que, verificada a inexistência de nexo causal entre a conduta do demandado e as avarias provocadas pelo tempo e pela ausência de conservação do imóvel, o julgamento de improcedência constitui a única solução jurídica viável. Sobre o dever de demonstração de nexo causal em ações por vícios de construção, colhe-se o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça da Paraíba: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto por MARIA JOSÉ DO NASCIMENTO contra decisão da 12ª Vara Cível da Capital que reconheceu a ilegitimidade passiva do BANCO DO BRASIL S.A. em ação originária sobre vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), excluindo a instituição financeira do polo passivo. A agravante alega que o banco atuou além da função de agente financeiro, participando da concepção, divulgação e fiscalização do empreendimento, o que ensejaria sua responsabilidade solidária pelos defeitos na obra. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se o BANCO DO BRASIL S.A. possui legitimidade passiva para figurar em ação de indenização por vícios construtivos decorrentes de imóvel financiado no âmbito do PMCMV, diante da alegação de que teria atuado além do papel de mero agente financeiro. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a ilegitimidade passiva do agente financeiro para responder por vícios construtivos em imóvel financiado quando sua atuação limita-se ao repasse de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Os autos demonstram que o Banco do Brasil atuou exclusivamente como agente financeiro, sem envolvimento na execução, gerenciamento ou fiscalização técnica da obra, cuja responsabilidade é atribuída à construtora contratada. As manifestações da Caixa Econômica Federal indicam que os vícios construtivos estão excluídos da cobertura do FAR e que cabe às construtoras a responsabilidade pela recuperação dos Danos Físicos ao Imóvel (DFI), conforme item 3.24.1 do Manual de Normas e Procedimentos Operacionais do FAR-PMCMV. A realização de vistorias administrativas para liberação de parcelas do financiamento não configura fiscalização técnica da obra, tampouco implica assunção de responsabilidade pela qualidade da construção. A exclusão do Banco do Brasil da lide não prejudica o andamento da ação em relação à construtora, parte legitimamente responsável pelos vícios alegados. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento : A atuação do agente financeiro no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, limitada ao repasse de recursos do FAR e à realização de vistorias administrativas para liberação de parcelas do financiamento, não configura legitimidade passiva para responder por vícios construtivos no imóvel. A responsabilidade por defeitos de construção em imóveis vinculados ao PMCMV recai exclusivamente sobre a construtora, conforme previsto no Manual de Normas e Procedimentos Operacionais do FAR-PMCMV. VISTOS , relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. (0822298-85.2025.8.15.0000, Rel. Gabinete 08 - Des. Frederico Martinho da Nóbrega Coutinho, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 4ª Câmara Cível, juntado em 06/02/2026) Dessa forma, ante o robusto acervo de provas documentais e técnicas coligido aos autos, resta evidenciado que as autoras não demonstraram que os problemas em suas moradias decorreram de falhas na construção originária imputáveis ao réu, mas sim de fatores alheios à conduta deste, o que afasta o dever de indenizar por danos materiais ou morais. DISPOSITIVO Diante do exposto, e por tudo mais que dos autos consta e pelos princípios de direito aplicáveis à espécie, julgo totalmente improcedentes os pedidos formulados pelas autoras, extinguindo o processo com resolução de mérito, com arrimo nas disposições do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno as autoras ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais devidos em favor dos patronos do réu, os quais arbitro no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa, contudo, sua exigibilidade, em estrito cumprimento às normas do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, haja vista o prévio deferimento dos benefícios da gratuidade judiciária nos presentes autos. P. R. I. Com o trânsito em julgado desta decisão, adotem-se as providências de praxe e arquivem-se os autos eletrônicos com as cautelas necessárias e as baixas de estilo. CUMPRA-SE. CAMPINA GRANDE, data e assinatura eletrônicas. Valério Andrade Porto Juiz de Direito
