Inteiro teor
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO - COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS 4º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E DAS RELAÇÕES DE CONSUMO DE SÃO LUÍS Processo nº 0801468-12.2025.8.10.0009 Procedimento do Juizado Especial Cível Reclamante: DAVYD FELIPE ALENCAR PEREIRA Advogados do(a) AUTOR: BENY PINHEIRO DA SILVA SARAIVA FILHO - MA4902-A, ISABELLE SAFIRA PIRES SOUSA MARTINS - MA29518 Reclamado: JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Advogado do(a) DEMANDADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A SENTENÇA: "Processo nº 0801468-12.2025.8.10.0009 Requerente: DAVYD FELIPE ALENCAR PEREIRA Requerido: JERI-1 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA BREVE SÍNTESE Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por Davyd Felipe Alencar Pereira em face de JERI-1 Empreendimento Imobiliário SPE LTDA, ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora que firmou contrato de multipropriedade imobiliária com a requerida, tendo despendido o valor de R$ 3.392,00 (três mil, trezentos e noventa e dois reais). Alega que foi vítima de propaganda enganosa, práticas abusivas de vendas sob forte apelo emocional e inserção de cláusulas contratuais abusivas. Requer a declaração de nulidade das cláusulas contratuais G.1, G.3 e H.5, a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Requer, ainda, os benefícios da justiça gratuita. CONTESTAÇÃO A parte requerida, devidamente citada, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial deste Juízo em razão de cláusula de eleição de foro no município de Cruz/CE e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que o autor não se enquadra como consumidor final. No mérito, sustentou a validade do contrato firmado, alegando que todas as informações foram prestadas de forma clara e que o autor aderiu voluntariamente ao negócio. Destacou que foi celebrado Distrato em 23/09/2025, com quitação plena e irrevogável, em conformidade com o art. 67-A da Lei nº 4.591/64 e com a regulamentação da multipropriedade (Lei nº 13.777/2018). Defendeu a legalidade da retenção da comissão de corretagem, por força de previsão contratual expressa, e a possibilidade de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação. Pugnou, ao final, pela total improcedência dos pedidos. AUDIÊNCIA Conciliação sem êxito; Sem novas provas. Passo à DECISÃO. JULGAMENTO PRELIMINARES Da Incompetência Territorial: Rejeito a preliminar de incompetência territorial. Nos contratos de consumo, é admissível a propositura da ação no foro do domicílio do consumidor, consoante o art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, norma de ordem pública e de natureza cogente que prevalece sobre a cláusula de eleição de foro inserta em contrato de adesão. Ademais, os Juizados Especiais Cíveis, à luz do art. 4º, §2º, da Lei nº 9.099/95, admitem a competência territorial no foro do domicílio do réu ou do local onde a obrigação deve ser satisfeita. A cláusula de eleição de foro em contrato de adesão consumerista é nula de pleno direito. Da Aplicabilidade do CDC: Rejeito também a preliminar de inaplicabilidade do CDC. O autor enquadra-se como destinatário final do serviço de multipropriedade turística, nos termos do art. 2º da Lei nº 8.078/90. A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, sendo a requerida fornecedora do serviço. Aplica-se, portanto, o microssistema consumerista, inclusive no que tange à inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC). Da Justiça Gratuita: Defiro o pedido de justiça gratuita à parte autora, nos termos do art. 98 do CPC c/c art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal, porquanto a declaração de hipossuficiência foi firmada pela parte e não há nos autos elementos capazes de afastar essa presunção. MÉRITO Passo ao exame do mérito, que será julgado improcedente pelas razões que passo a expor. Do exame detido dos autos, verifica-se que a relação contratual entre as partes foi formalmente encerrada mediante a celebração de Distrato firmado em 23/09/2025, instrumento jurídico bilateral dotado de força obrigatória, nos termos do art. 472 do Código Civil. O Distrato em questão consignou, de forma expressa, a quitação plena e irrevogável entre as partes, constituindo ato jurídico perfeito que não pode ser desconstituído por mera alegação de arrependimento ou vício de consentimento não comprovado. O autor não logrou demonstrar a existência de qualquer vício de consentimento capaz de invalidar o Distrato. A alegação genérica de "coação econômica" não se sustenta, pois desacompanhada de prova mínima. O instrumento foi firmado de forma eletrônica, por meio da plataforma D4Sign, com identificação inequívoca do signatário, não havendo nos autos qualquer elemento concreto que aponte para a existência de dolo, coação ou erro substancial (arts. 138 a 165 do Código Civil). O princípio do pacta sunt servanda (art. 421 do CC) impõe a observância do que livremente foi pactuado. Quanto à retenção dos valores pagos, a legislação aplicável à multipropriedade imobiliária (Lei nº 13.777/2018) e o art. 67-A da Lei nº 4.591/64 autorizam a retenção de valores em caso de desistência ou resilição contratual, especialmente quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. O contrato firmado entre as partes previu, de forma expressa, a possibilidade de retenção de percentuais sobre os valores pagos a título de comissão de corretagem e demais despesas administrativas. A previsão contratual expressa acerca da comissão de corretagem e da cláusula de distrato com retenção regular do valor pago foi clara e ostensiva, não se tratando de cláusula abusiva, mas sim de condição negocial lícita e admitida pela jurisprudência pátria. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938/REsp 1.599.511/SP, firmou entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado de forma clara e expressa. No caso dos autos, a comissão de corretagem e as cláusulas de retenção constam de forma ostensiva no instrumento contratual e no quadro-resumo da proposta comercial, não havendo falar em abusividade. Quanto às cláusulas contratuais questionadas (G.1, G.3 e H.5), não se vislumbra a alegada abusividade. As cláusulas de multipropriedade imobiliária são regidas pela Lei nº 13.777/2018, que estabelece regime jurídico específico e admite cláusulas de rateio de despesas, contribuições ordinárias e extraordinárias, bem como a fixação de prazos e condições para desistência. Não há, portanto, violação ao art. 51, IV, do CDC, pois as cláusulas não colocam o consumidor em desvantagem exagerada, sendo compatíveis com a natureza do negócio de multipropriedade. Oportuno destacar que o autor, durante a audiência de instrução, não requereu a produção de provas, deixando de demonstrar minimamente os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe cabia nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. A ausência de atividade probatória robusta inviabiliza o acolhimento de suas alegações. Por fim, o pedido de indenização por danos morais também não merece guarida. A rescisão contratual ocorreu por distrato bilateral, sem qualquer conduta ilícita atribuível à requerida. O mero inadimplemento contratual, quando não comprovada situação excepcional, não configura dano moral, consoante consolidada jurisprudência do STJ (Súmula 75/STJ – "O descumprimento de contrato não gera, por si só, danos morais"). Não havendo ato ilícito (art. 186 do CC), não há que se falar em dever de indenizar (art. 927 do CC). DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 472 do Código Civil, no art. 67-A da Lei nº 4.591/64, na Lei nº 13.777/2018, no art. 51, IV, do CDC e na jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938/STJ e Súmula 75/STJ), JULGO IMPROCEDENTES todos os pedidos formulados por Davyd Felipe Alencar Pereira em face de JERI-1 Empreendimento Imobiliário SPE LTDA, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Fica mantido o Distrato firmado entre as partes em 23/09/2025, com todos os seus efeitos jurídicos, inclusive a quitação plena e irrevogável nele consignada. Defiro os benefícios da justiça gratuita à parte autora, nos termos do art. 98 do CPC c/c art. 5º, LXXIV, da CF. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. São Luís/MA, data do sistema. LUIZ CARLOS LICAR PEREIRA Juiz de Direito "
