Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 7ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0800913-94.2022.4.05.8311 AUTOR: ELZA MARIA ANDRADE DE CARVALHO ADVOGADO do(a) AUTOR: RAISSA SENA DE ALBUQUERQUE - PE42896 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: ESTEFANIA GONCALVES BARBOSA COLMANETTI - DF13158 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Cuida-se de ação pelo rito comum ajuizada por Elza Maria de Andrade Santiago em face da Caixa Econômica Federal - CEF, objetivando a adjudicação compulsória do apartamento residencial nº 106, bloco B, do Edifício Barcelona, situado na Rua Alfredo Regis de Lima Mota, nº 805, no bairro de Candeias, em Jaboatão dos Guararapes/PE, com inscrição municipal nº 14713144 e matrícula nº 52389 do 1º Serviço Registral de Jaboatão dos Guararapes/PE. A autora relata na petição inicial que arrematou o referido imóvel no ano de 2020 por meio de procedimento de alienação promovido pela ré sob a modalidade de venda online, pelo valor de R$ 103.000,00 (Id. 87585248, pág. 3). O pagamento integral do preço ofertado foi realizado à vista em 6 de agosto de 2020, conforme demonstra o recibo de arrematação anexado aos autos (Id. 87585110). Após a quitação do preço, a autora obteve as chaves diretamente do antigo proprietário e imitiu-se na posse direta do imóvel (Id. 87585248, pág. 3). No entanto, apesar de reiteradas tentativas de contato administrativo por meio de correio eletrônico, a Caixa Econômica Federal permaneceu inerte e não promoveu a convocação da adquirente para a assinatura do instrumento contratual definitivo de compra e venda, inviabilizando a transferência da propriedade perante o cartório imobiliário competente (Id. 87585248, pág. 3 e pág. 4). Ademais, a autora constatou a existência de débitos tributários de IPTU acumulados nos exercícios de 2021 e 2022, que somam o valor de R$ 3.704,13, conforme extrato emitido pela Prefeitura de Jaboatão dos Guararapes (Id. 87586184), além de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias em aberto perante o Condomínio do Edifício Barcelona, totalizando inadimplemento expressivo de cotas ordinárias e extras (Id.87586615 e Id. 87585873). A requerente argumenta que a responsabilidade pela quitação de tais obrigações tributárias e condominiais recai sobre a empresa pública alienante, uma vez que a cláusula 18.1 do edital de regência da venda online do ano de 2020 estabelece que os débitos gerados até a data da assinatura do contrato seriam suportados integralmente pela Caixa Econômica Federal (Id. 87585248, pág. 4). Diante da ausência de assinatura do contrato definitivo por culpa exclusiva da ré, a autora sustenta que as obrigações acessórias do imóvel continuam sob a responsabilidade financeira da empresa pública. A decisão inicial indeferiu a tutela de urgência ante a ausência de iminente perigo de dano e ordenou a emenda da petição de ingresso para regularização da representação profissional, apresentação de declaração de pobreza e extratos financeiros, o que foi devidamente atendido pela requerente ( Id.87585775). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação de forma tempestiva (Id. 87587692). Em sede preliminar, impugnou a concessão do benefício da justiça gratuita, argumentando que a autora dispõe de capacidade financeira, pois efetuou a compra de imóvel de elevado valor à vista e contratou patrono particular. Suscitou, outrossim, a preliminar de falta de interesse de agir, apontando que a inércia em registrar o imóvel decorreu exclusivamente da conduta da própria compradora, que descumpriu as obrigações previstas no item 13.5 das Regras da Venda Online, as quais impõem ao proponente vencedor o dever de adotar todas as providências e custear as despesas para a lavratura da escritura e respectivo registro. No mérito, defendeu que sua responsabilidade pelos débitos de IPTU e condomínio limita-se estritamente à competência de agosto de 2020, data em que ocorreu o pagamento do imóvel pela autora, restando descabida qualquer pretensão de responsabilização por encargos posteriores. Por fim, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. A autora apresentou réplica refutando as preliminares e repisando que nunca foi convocada para a assinatura do instrumento definitivo, razão pela qual o atraso deve ser imputado à ré, mantendo-se a responsabilidade desta sobre os encargos incidentes até a efetiva formalização da avença (Id. 87587167). Posteriormente, este juízo proferiu decisão de saneamento e organização do processo, rejeitando a impugnação à assistência judiciária gratuita e afastando a preliminar de falta de interesse de agir (Id. 87584393). No mesmo ato, reconhecendo a hipossuficiência técnica da autora e a maior facilidade de produção probatória pela ré, determinou-se a inversão do ônus da prova com fulcro na teoria da distribuição dinâmica, assinando prazo para que a Caixa Econômica Federal apresentasse o contrato de compra e venda assinado e os comprovantes de pagamento das taxas incidentes antes da alienação. Após deferimento de dilações temporais sucessivas(Id. 87584544 e Id. 87587350), a Caixa Econômica Federal peticionou trazendo comprovantes parciais de pagamentos realizados. Dentre os documentos juntados, destacam-se a quitação de débitos condominiais históricos de abril de 2014 a agosto de 2020, no montante global de R$ 15.387,45, paga em 23 de fevereiro de 2022, bem como o adimplemento retroativo de taxas do Corpo de Bombeiros de 2017 a 2019 e de IPTU dos anos de 2008, 2009, 2010, 2015, 2016 e 2020, restringindo o cerne remanescente de discussão às despesas que se acumularam a partir de setembro de 2020 (Id. 87587505 e Id. 87586234). Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do Julgamento antecipado da lide Por considerar suficientes os documentos colacionados aos autos ao deslinde do mérito, reputo cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, CPC. Inicialmente, destaco que as questões preliminares já foram dirimidas na decisão de sanemanto (Id. 87584393), pelo que passo, sem delongas, ao exame do mérito. O direito de o promitente comprador obter a adjudicação do imóvel decorre da inequívoca satisfação de sua obrigação pecuniária principal de quitação do preço, ensejando a substituição da manifestação de vontade omitida pelo vendedor recalcitrante por meio de ato jurisdicional substitutivo. Nos moldes delimitados pelo Código Civil, o devedor da obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva deve cumprir o pactuado após receber o preço acordado. Nesse diapasão, o Código Civil estabelece os requisitos para o nascimento do direito real de aquisição e para a subsequente exigência de outorga da escritura definitiva: "Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." De plano, convém explicitar que a exigência do registro imobiliário do compromisso preliminar para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória restou superada com a edição da Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça, a qual preconiza que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Logo, subsiste o direito pessoal à outorga com base na simples avença obrigacional não cumprida voluntariamente pelo vendedor. No caso concreto, a farta prova documental acostada pela parte autora não deixa margem a questionamentos quanto à regular quitação do imóvel adquirido na modalidade de Venda Online (Id. 87587602). O comprovante de pagamento emitido na agência Conselheiro Aguiar da Caixa Econômica Federal em 4 de agosto de 2020 (Id. 87585110), atesta o adimplemento integral e à vista do preço histórico de R$ 103.000,00, correspondente ao bem descrito na proposta de compra correspondente ao Edifício Barcelona, apartamento 106, bloco B. Invertido o ônus da prova pelo juízo no despacho de saneamento (Id.87584393), cabia à Caixa Econômica Federal demonstrar que disponibilizou o instrumento contratual definitivo à adquirente no prazo regulamentar de trinta dias previsto na cláusula 13.3 do Edital de Regras da Venda Online de Imóveis Caixa (Id. 87585974), ou que a não assinatura do ajuste decorreu de inércia ou recusa imotivada da autora. Entretanto, a empresa pública ré não trouxe aos autos nenhum elemento de prova capaz de demonstrar que convocou formalmente a compradora para assinar o contrato, deixando de apresentar o documento assinado ou qualquer notificação administrativa enviada à autora. Por sua vez, não merece guarida a tese meritória da Caixa Econômica Federal de que a mora na escrituração decorreu de inércia da própria compradora. As correspondências eletrônicas acostadas aos autos corroboram a versão da requerente, demonstrando que esta buscou ativamente a solução do impasse na via administrativa, sem obter retorno efetivo da instituição financeira sobre o local e data para a assinatura da avença (Id. 87585248). Ou seja, a inércia da Caixa Econômica Federal em formalizar o ato de alienação impediu que a autora obtivesse o título de transferência e realizasse o registro da propriedade perante a matrícula do imóvel (ID 87587127). Ademais, a alegação defensiva de que o contrato de compra e venda já se encontrava plenamente formalizado em 4 de agosto de 2020 é desmentida pelas manifestações internas das áreas administrativas da empresa pública. No e-mail datado de 26 de maio de 2022, a central de pós-venda (CEVEN) solicitou à agência local a confirmação da assinatura registrada, ao passo que a própria compradora prontamente respondeu demonstrando que jamais firmou qualquer papel contratual escrito, instando a Caixa Econômica Federal a fornecer-lhe cópia do suposto ajuste, pedido que restou sem resposta na esfera administrativa. A inércia da instituição financeira em viabilizar a documentação indispensável à consumação da venda autoriza o acolhimento do pleito de adjudicação compulsória, suprindo-se judicialmente a declaração de vontade para conferir à autora título hábil ao registro imobiliário. Ultrapassada essa questão, o ponto central da resistência oposta pela Caixa Econômica Federal reside na recusa em adimplir os débitos incidentes sobre o imóvel no lapso compreendido entre o pagamento do boleto de arrematação em agosto de 2020 e a efetiva assinatura do instrumento de transmissão da propriedade. A ré argumenta que a imissão na posse e o pagamento integral do preço encerram sua responsabilidade pelas taxas do condomínio e impostos municipais, devendo o adquirente suportar os custos gerados a contar de tal marco. Para solucionar a controvérsia, mostra-se cogente perscrutar o teor do instrumento convocatório da alienação judicial, que vincula as partes e dita as regras do negócio. O Edital de Regras da Venda Online de 2020, anexado ao feito pela própria ré para sustentar suas alegações, disciplina a responsabilidade pelos passivos do imóvel em seu item 18.1: Item 18.1. "O proponente vencedor declara-se ciente e plenamente informado de que sobre os imóveis podem pender débitos (IPTU/ITR e Condomínio). Esses débitos gerados até a data da assinatura do contrato são de responsabilidade e serão arcados pela CAIXA." Verifica-se, de forma direta, que o edital estabelece a data da assinatura do contrato como o termo final da responsabilidade financeira da Caixa Econômica Federal pelos débitos propter rem acumulados pelo imóvel. No mesmo norte, o subitem 18.1.1 reforça que tais débitos incidentes sobre os bens serão pagos exclusivamente pela Caixa Econômica Federal. A despeito da tentativa da empresa pública de invocar regras de editais supervenientes lançados no ano de 2022, que limitariam sua responsabilidade à data do pagamento total da compra no caso de aquisições à vista, vigora no ordenamento jurídico o princípio da vinculação ao instrumento convocatório. Havendo a autora arrematado o imóvel em julho de 2020 sob as regras do edital correspondente (versão 19.603v013 de vigência a contar de 30/04/2020), este se revela o único estatuto aplicável para reger a avença, resguardando-se a segurança jurídica e a proteção da confiança legítima da consumidora. No caso concreto, é fato incontroverso que o contrato definitivo de compra e venda nunca foi submetido à assinatura da autora por desídia administrativa imputável de forma exclusiva à empresa pública ré. Logo, se o contrato definitivo de transmissão de propriedade não foi assinado em virtude de entraves causados unicamente pela Caixa Econômica Federal, não pode a instituição financeira beneficiar-se de sua própria omissão para repassar à compradora a responsabilidade pelos débitos de IPTU, taxa de incêndio e despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio gerados após agosto de 2020. A interpretação de boa-fé impede que a Caixa Econômica Federal se beneficie de sua própria torpeza, postergando indefinidamente a assinatura do contrato para se esquivar do pagamento dos tributos e taxas de condomínio do imóvel do qual permaneceu como proprietária registral In casu, a planilha do Condomínio do Edifício Barcelona discrimina que as taxas condominiais ordinárias incidentes sobre a unidade 106, bloco B, encontram-se em aberto de setembro de 2020 a setembro de 2022, totalizando o valor histórico de R$ 7.148,96. Adiciona-se a esse passivo as taxas extraordinárias devidas de maio de 2021 a maio de 2022, no valor totalizado de R$ 1.654,41. De igual sorte, o extrato de débitos imobiliários da Prefeitura de Jaboatão dos Guararapes acusa a existência de saldo devedor de IPTU dos anos de 2021 e 2022, perfazendo a quantia de R$ 3.704,13. Por conseguinte, imperioso reconhecer que as cobranças condominiais (ordinárias e extraordinárias) e tributárias de IPTU e taxas incidentes sobre o bem posteriores a agosto de 2020 correm por conta e responsabilidade da Caixa Econômica Federal até que se perfectibilize a efetiva transmissão do domínio por meio do suprimento judicial de vontade ora decretado. 4. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em decorrência: a) determino a outorga à autora do contrato de compra e venda definitivo, bem como dos documentos necessários para viabilizar a efetiva transcrição imobiliária da transmissão da propriedade do apartamento nº 106, bloco B, do Edifício Barcelona, situado na Rua Alfredo Regis de Lima Mota, nº 805, no bairro de Candeias, em Jaboatão dos Guararapes/PE (matrícula nº 52389 do 1º Serviço Registral de Jaboatão dos Guararapes/PE), no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de, decorrido o prazo in albis, produzir esta sentença todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, servindo o presente provimento como título hábil para registro perante o Ofício de Imóveis competente, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil; b) condeno a Caixa Econômica Federal à obrigação de fazer consistente no pagamento integral de todos os débitos tributários de IPTU, taxas de bombeiro/incêndio, e cotas condominiais (ordinárias e extraordinárias) incidentes sobre o referido bem imóvel vencidos a partir de setembro de 2020 até a data do trânsito em julgado desta decisão, devendo comprovar o adimplemento nos autos no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de imposição de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de conversão em perdas e danos. Mantenho a concessão do benefício da gratuidade da justiça deferido à autora. Condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Recife, data da validação. AMANDA TORRES DE LUCENA DINIZ ARAUJO Juíza Federal Titular da 7ª Vara/PE Gab.7.2
